Podatek od wielu mieszkań jest coraz bliżej. Ujawniono szczegóły nowej daniny, nad którą pracuje obecnie Sejm. Jak się okazuje, część osób kupujących nieruchomości zostanie podwójnie opodatkowana. Wyjaśniamy, kto zapłaci podatek od 6. mieszkania, a kto może tego uniknąć.

Spis treści

1. Podatek od wielu mieszkań – kto go zapłaci?
2. Czy nowy podatek PCC obowiązuje, gdy jedno mieszkanie kupi kilka osób?
3. Podatek od wielu mieszkań – jak go uniknąć?

Podatek od wielu mieszkań – kto go zapłaci?

Podatek od wielu mieszkań to szykowana przez rząd nowa danina dla osób kupujących nieruchomości. Nie wiadomo jeszcze, od kiedy zacznie obowiązywać, ale 26 maja 2023 r. nowe przepisy zostały przyjęte przez Sejm. Wbrew obawom ta opłata wcale nie obejmie każdego, kto posiada wiele lokali. Jak się okazuje, nowy podatek od mieszkań odczują przede wszystkim inwestorzy kupujący naraz po kilka nieruchomości (w tym fundusze inwestycyjne).

Zmiany mają na celu zapobieganie negatywnym zjawiskom ograniczającym dostępność mieszkań dla osób kupujących nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, takim jak pakietowe nabywanie mieszkań na rynku pierwotnym – wyjaśnia minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Nowy podatek PCC w wysokości 6% zapłaci każdy, kto kupi od tego samego sprzedającego co najmniej 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości i opodatkowanych VAT (czyli np. od dewelopera), zlokalizowanych na tej samej działce. Nie ma przy tym znaczenia, czy są to mieszkania w jednym budynku, czy też w kilku. Przy takim zakupie nową daninę płaci się od nabycia 6. i kolejnych lokali mieszkalnych.

Przykład: pan Tomasz kupuje od tego samego dewelopera 7 mieszkań. Każde znajduje się w innym bloku, ale wszystkie bloki stoją na tej samej działce. W tej sytuacji pan Tomasz zapłaci nowy podatek od zakupu szóstego i siódmego lokalu.

Na tym jednak nie koniec. Podatek od ilości mieszkań obejmie też osoby, które:

• najpierw nabyły od jednego sprzedającego 5 mieszkań opodatkowanych VAT, położonych na jednej działce, a później kupiły od tego samego sprzedającego kolejne lokale,
• nabyły na powyższych zasadach nie całe lokale mieszkalne, a udziały w nich.

Warto zauważyć, że w efekcie zmian część osób zapłaci podwójny podatek przy kupnie nieruchomości z rynku pierwotnego. Ci, których obejmie nowa danina, będą bowiem musieli uiścić zarówno podatek VAT (8% lub 23%), jak i podatek PCC (6%).

Czy nowy podatek PCC obowiązuje, gdy jedno mieszkanie kupi kilka osób?

W nowych przepisach uwzględniono też sytuację, gdy kilka osób nabywa razem ten sam lokal mieszkalny jako współwłaściciele. W takiej sytuacji nowy podatek trzeba płacić, jeśli choć jeden z kupujących spełnia ustawowe warunki (czyli nabywa od tego samego sprzedającego minimum sześć lokali stanowiących odrębne nieruchomości, opodatkowanych VAT, zlokalizowanych na tej samej działce). Co ważne, nowy podatek od ilości mieszkań muszą zapłacić tylko ci nabywcy, którzy spełniają ustawowe warunki.

Przykład: pan Maciej kupuje od tego samego dewelopera 6 mieszkań na tej samej działce. 5 z nich nabywa sam, a ostatnie wspólnie ze swoim bratem Adamem. Ponieważ pan Maciej spełnia ustawowe warunki, musi zapłacić nowy podatek PCC od 6. kupionego mieszkania. Z kolei pana Adama nowa danina nie dotyczy, gdyż nabył on tylko 1 mieszkanie. Nadal musi on jednak zapłacić – standardowy przy zakupie M z rynku pierwotnego – podatek VAT.

Podatek od wielu mieszkań – jak go uniknąć?

Nowy podatek PCC to dla kupujących oczywiście niedogodność, dlatego wiele osób będzie zapewne szukało sposobu na to, żeby go nie płacić. Z obecnego kształtu przepisów wynika, że nie powinno to być trudne. Nowego podatku od nieruchomości nie płaci się, gdy kupujący nabędzie 6 lub więcej mieszkań:

• od kilku różnych sprzedających,
• od jednego sprzedającego na rynku pierwotnym, ale są to lokale wybudowane na kilku odrębnych działkach,
• od jednego sprzedającego na rynku pierwotnym, ale któryś z lokali nie stanowi odrębnej nieruchomości,
• od jednego sprzedającego, ale na rynku wtórnym (lokale kupowane od osób fizycznych nie są opodatkowane VAT).

Nowej daniny można też łatwo uniknąć, dogadując się z innymi kupującymi. Przykładowo trzech braci może się umówić, że każdy kupi po 2 mieszkania od tego samego dewelopera, a następnie jeden z braci odkupi od pozostałych lokale. Takich sytuacji nie uwzględniono w nowych przepisach a zatem jest to dozwolona strategia.

Część osób może też wpaść na pomysł, żeby najpierw nabyć od jednego dewelopera 5 mieszkań, następnie jedno z nich przepisać na kogoś innego i dopiero wtedy ruszyć do tego samego dewelopera po kolejny, znów „piąty” lokal. Ta metoda jednak nie zadziała – takie mieszkanie nadal będzie się liczyć jako szóste. Zgodnie z ustawą dla celów podatkowych znaczenie ma bowiem wyłącznie fakt nabycia 5 i więcej nieruchomości, a nie fakt ich posiadania (lub nie) w momencie nabywania kolejnego.