W ostatnich dniach projekt ustawy wprowadzającej w życie program
„Pierwsze mieszkanie” został przyjęty przez Komitet Stały Rady Ministrów. Jego
częścią jest nowy schemat dopłat do kredytów hipotecznych promowany hasłem „Bezpieczny
Kredyt 2 proc.”. Zakłada on dofinansowanie rat przez 10 lat spłaty, a wsparcie
ma polegać na spłacie części odsetek naliczanych przez bank. W efekcie kredytobiorca
będzie obciążony ratą o wysokości podobnej jak przy oprocentowaniu na poziomie
2 proc.

Najważniejsze
ograniczenia programu analizowaliśmy już na łamach Bankier.pl.
Przypomnijmy, że warunki wstępne dotyczą przede wszystkim odpowiedniego wieku
kredytobiorcy (lub jednego ze współkredytobiorców) oraz nieposiadania innej nieruchomości.

Projekt ustawy nie dotyka wprost kwestii zdolności kredytowej.
A ta jest dziś jedną z najważniejszych barier w dostępie do kredytów
mieszkaniowych. Po serii podwyżek stóp dostępne kwoty finansowania spadły, w
zależności od banku, o 50 proc. lub więcej. Teoretycznie banki mogłyby przyjąć
co najmniej dwa podejścia przy określaniu zdolności dla kredytu z dopłatami:

1. do wyliczeń stosować ratę kredytu bez uwzględnienia
   dopłaty,
2. oceniać możliwości finansowe kredytobiorców dla
   rat już po dopłacie.

Za podejściem pierwszym przemawia ostrożność – kredytobiorca
może np. stracić dopłaty (a projekt przewiduje wiele scenariuszy, gdy dochodzi
do wstrzymania dofinansowania). Jest jednak znacznie bardziej prawdopodobne, że
w praktyce zwycięży podejście drugie.

3 argumenty za „pompowaniem” zdolności

Pierwszym argumentem za liberalnym podejściem do oceny
zdolności kredytowej są niektóre rozwiązania zawarte w projekcie ustawy. Można byłoby
obawiać się, że po okresie obowiązywania dopłat rata mocno wzrośnie, a kredytobiorcy
będą mieli problem z obsługą zadłużenia. W projekcie znalazł się jednak
fragment, który daje klientom możliwość wnioskowania o wydłużenie spłaty, by
obniżyć wysokość raty po ustaniu dopłat.

Bank nie będzie miał w zasadzie wyboru. Zostanie
zobowiązany, by przedłużyć spłatę (o maksymalnie 5 lat), jeśli:

• kredytobiorca w momencie zakończenia dopłat nie
  ma ukończonych 50 lat,
• pierwsza rata po zakończeniu dopłat jest wyższa
  niż pierwsza rata z dopłatą.

„Wprowadzane warunki powinny pozwalać na określenie
zdolności kredytowej kredytobiorcy bez uwzględniania ryzyka wzrostu raty po
okresie stosowania dopłat, a więc do wysokości pierwszej raty kredytu,
obniżonej o dopłatę” – czytamy w uzasadnieniu projektu. Trudno o bardziej
jednoznaczną sugestię.

Drugi argument można nazwać, trochę naciągając terminologię,
makroekonomicznym. Przez 10 lat obowiązywania dopłat wynagrodzenia kredytobiorców
nie będą stały zapewne w miejscu. Nawet jeśli stopy procentowe w momencie
zakończenia dofinansowania będą na poziomie wyższym niż dziś, większość
klientów będzie w stanie poradzić sobie z obciążeniem. Dodatkowo możliwy będzie
wówczas „przeskok” na formułę rat równych, które początkowo będą nadal nieco
niższe niż malejące w większości przypadków (poza hipotekami na najkrótsze
terminy). Można zatem powiedzieć, że zdolność kredytowa klientów wzrośnie na
tyle, by było ich z powodzeniem stać na kredyt na rynkowych warunkach.

Trzeci argument można nazwać politycznym. Nieoficjalnie sami
bankowcy przyznają, że widać przyzwolenie na liberalne podejście do oceny
zdolności kredytowej w nowym programie. Nadzór finansowy nie rzuca kłód pod
nogi „Bezpiecznemu Kredytowi 2 proc.”. Wręcz przeciwnie – dopiero co poluzował
wymagania dotyczące bufora na wzrost stóp procentowych. Przy okazji są one
korzystniejsze dla wybierających okresowo stałą stopę, a taką konstrukcję mają
mieć kredyty z dopłatami.

Przypomnijmy także, że przewagę w sektorze bankowym mają
instytucje kontrolowane przez Skarb Państwa. To największe banki narzucą
ton. Wybierając liberalne podejście do oceny zdolności na potrzeby „Bezpiecznego
Kredytu 2 proc.”, zdecydują właściwie, jak zachowają się wszyscy pozostali
gracze.

Expander Advisors – zdolność „z dopłatą” wzrośnie o kilkadziesiąt
procent

– Zapowiadany przez rząd kredyt 2 proc. może spowodować
ułatwienie uzyskania kredytu mieszkaniowego m.in. poprzez obniżenie
comiesięcznej raty, a także zwiększenie dostępności kredytów. Wspomniana
dostępność kredytów powinna się poprawić, ponieważ niższe zobowiązanie
miesięczne na rzecz banku oznacza wyższą zdolność kredytową – komentuje Ekspert Finansowy Expander Advisors Damian Milcarz.

– Pamiętajmy, że każdy bank kieruje się odrębną metodologią
obliczania zdolności kredytowej. Decyduje tu szereg czynników takich jak liczba
osób w gospodarstwie domowym, liczba zobowiązań, liczba kredytobiorców
przystępujących do kredytów, rodzaj dochodu, forma rozliczania dla działalności
gospodarczej itp. Część banków stosuje również bufor zdolności w przypadku, gdy
wybrany przez nas okres kredytowania zahacza o wiek emerytalny. Paradoksalnie w
takiej sytuacji często stosowanym rozwiązaniem jest skrócenie okresu
kredytowania – wskazuje ekspert.

– Zakładając jednak prawdopodobne zmiany zdolności
kredytowej pary bez dzieci i z dochodem 6000 zł netto, to prezentowałaby się
ona w sposób następujący:

• we wrześniu 2021 r., przed cyklem podwyżek stóp
  procentowych – 550 833 zł,
• w styczniu 2023 r. – 269 906 zł,
• po obniżeniu bufora na zmianę stopy procentowej
  (już dopuszczonego przez KNF) – 321 109 zł,
• po obniżeniu bufora i w przypadku „Bezpiecznego
  Kredytu 2 proc.” – 461 237 zł.

Oznaczałoby to, że zdolność kredytowa wzrośnie o ok. 43
proc. – komentuje specjalista Expander Advisors.

Warto zauważyć, że nawet jeśli korzystne dla kredytobiorców
podejście do oceny zdolności kredytowej stanie się standardem, to dostępne kwoty
będą niższe w czasach rekordowo niskich stóp procentowych. Odpowiadają za to
zarówno parametry przyjmowane przez banki (np. wzrost kosztów utrzymania), ale
także sama konstrukcja dopłat.

Mimo nazwy kredyty z dofinansowaniem będą zapewne odpowiadały
zobowiązaniom oprocentowanym na poziomie nieco wyższym niż 2 proc. Do
wyliczania dopłat stosuje się bowiem wzór, który uwzględnia średnie stawki z
rynku i wagę reprezentującą marże banków. Również formuła raty malejącej,
narzucana w ustawie, daje efekt w postaci niższej zdolności kredytowej klienta.