Jeszcze wiosną udział mieszkań oferowanych za mniej niż 600
tys. zł w Warszawie wynosił 35 proc. (-21 pp.). Spadek o ponad 20 pp. zanotowano
także w Krakowie (20 proc. w listopadzie i -25 pp.), Gdańsku (25 proc. i -25
pp.) oraz Wrocławiu (37 proc. i -23 pp.).

Spośród największych rynków spadek zanotowano także w
Poznaniu (51 proc. i -13 pp.) oraz Łodzi (78 proc. i -6 pp.). Poznań i Łódź
były jednymi z największych miast, w których odsetek rzeczonych mieszkań
przekraczał 50 proc. Podobnie, choć także w obliczu spadku udziału, było w Szczecinie
(65 proc.), Bydgoszczy (86 proc.), Toruniu (74 proc.), Białymstoku (79 proc.),
Olsztynie (79 proc.), Lublinie (70 proc.), Rzeszowie (60 proc.).

Spośród analizowanych miast jedynie w Katowicach zanotowano
wzrost udziału mieszkań wycenianych na mniej niż 600 tys. zł (75 proc. i +5
pp.).

Przypomnijmy, że nie każde mieszkanie kwalifikuje się do
dopłat w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, co wyjaśnialiśmy w artykule „Bezpieczny
kredyt 2 proc. – jak duże mieszkanie można kupić?”

Deweloperzy sterują podażą

Z przetrzebioną ofertą muszą jednak radzić sobie także szukający
własnego „M” na rynku pierwotnym. Jak bowiem wynika z danych Otodom Analytics,
w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2023 r. deweloperzy na siedmiu największych
rynkach w Polsce wprowadzili do oferty o ok. 30 proc. mniej mieszkań, niż
sprzedali. Wraz z powiększającą się różnicą pomiędzy popytem a podażą rosną
ceny mieszkań.

Biorąc pod uwagę pierwsze trzy kwartały 2023 r., do
sprzedaży na analizowanych rynkach trafiło 28,6 tys. mieszkań – o 26 proc.
mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. W tym samym czasie deweloperzy
sprzedali 41,4 tys. lokali – o 9 proc. więcej niż w całym 2022 r.

Pod koniec września w ofercie pozostawało 38 tys. mieszkań.
W październiku sytuacja była nieznacznie lepsza. Na siedmiu największych
rynkach deweloperzy oferowali ok. 39 tys. lokali – o ok. 22 proc. mniej niż w
analogicznym okresie 2022 r.

Ceny mieszkań wyraźnie w górę

Dziś popyt generuje przede wszystkim rządowy program dopłat
do kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Z jednej strony w
trzycyfrowym tempie względem poprzedniego, co prawda kiepskiego roku, rośnie
liczba wniosków o kredyty hipoteczne, z drugiej część klientów zdecydowała się
na przyspieszenie decyzji o kupnie mieszkania właśnie w obawie przed wzrostami
stawek.

To wszystko wpływa na znów szybko rosnące stawki wpisywane
zarówno w ogłoszeniach sprzedaży jak i aktach notarialnych. Zgodnie z danymi Narodowego
Banku Polskiego, w III kw. 2023 r. w ujęciu kwartalnym wzrost średnich cen
transakcyjnych mieszkań w największych polskich miastach wahał się od 2 do 6
proc.

Trudniej o negocjowanie ceny

Wraz z rosnącym popytem i cenami spadają możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania. Średnie możliwości negocjacyjne w III kw. 2023 r., a więc w pierwszym kwartale z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” znalazły się na najniższym poziomie od roku.