Zapisy umowy obligują osoby, które zaciągnęły Bezpieczny kredyt do trzymania się pewnych sztywnych ram. I to przez 10 lat, a przecież to jest sporo czasu. Wiele może się wydarzyć i zmienić w życiu. Wyobraźmy sobie, że korzystamy z programu jako młode małżeństwo, dostajemy dofinansowanie, ale nagle rodzina nam się powiększa. Okazuje się, że nie możemy zamienić lokum na większe. Warunki Bezpiecznego kredytu zabraniają sprzedaży mieszkania, a także kupna kolejnego pod konsekwencją utraty dofinansowania.

To rzeczywiście spora niedogodność.

Jeszcze ciekawiej dzieje się w przypadku rozwodów. Ja wiem, że partia, która wprowadzała program, kierowała się podejściem bardzo prorodzinnym, ale jednak rozwody się zdarzają. Nie wróciliśmy przecież do czasów Sanacji, kiedy rozwody były zakazane. No więc po rozwodzie, jeśli kredyt był brany wspólnie, to żadne z byłych małżonków nie może się nawet wyprowadzić!

Dlaczego?

Zgodnie z ustawą nie można opuścić mieszkania na dłużej niż rok, w przeciwnym razie utracimy dopłaty. Wystarczy, że któryś z życzliwych sąsiadów, albo i były małżonek, doniesie, gdzie trzeba. Przypominam też, że nie żaden z małżonków nie może również kupić nowej nieruchomości, bo dopłaty przepadną. Wychodzi na to, że trzeba, nawet po rozwodzie, mieszkać razem. Wygląda na to, że ustawodawca nie przewidział takiej sytuacji, jak rozwód.

Czytaj też: Rozwody z pandemii nieważne? Prawnik wyjaśnia, jakie konsekwencje dla rozwodników ma orzeczenie Sądu Najwyższego

Są jeszcze jakieś pułapki?

Przepisy zakazują zmiany sposobu użytkowania nieruchomości, czyli musimy w niej mieszkać. Nie można też lokalu wynająć i czerpać z tego korzyści finansowych. Przewidziano też przypadki, gdy dofinansowanie zostało wyłudzone na przykład przez podanie nieprawdziwych danych o zarobkach czy wieku. Ale akurat nie sądzę, by takich przypadków było dużo.

Za kilka lat może pojawić się fala problemów, tak jak to miało miejsce z kredytami frankowymi?

Uważam, że problemy na pewno się pojawią, bo wielu ludzi nie zdaje sobie sprawy z tych zapisów. Nie mówiłbym jednak o fali, bo chodzi tu o kilkadziesiąt tysięcy kredytów, czyli o nieporównywalnie mniejszej skali niż w przypadku frankowiczów.

A jak na tym tle wypada zapowiadany program Mieszkanie na Start?

W projekcie, który przedstawiono, ustawodawca pokazał zasady, ale zobaczymy jeszcze, jak to się ostatecznie wyklaruje. Na razie wygląda na to, że takich haczyków, które spowodują utratę dofinansowania, w Mieszkaniu na Start nie ma. Przyjęto tylko kryteria dochodowe oraz progi wiekowe dla gospodarstw domowych jedno-, dwu-, trzy- i czteroosobowych. Dla rodzin pięcioosobowych i większych limitów nie ma. Mieszkanie na Start to znów jest ukłon w stronę rodzin, zwłaszcza w modelu 2+3. To jest najlepsza kombinacja, przy której otrzymujemy najkorzystniejsze warunki, czyli kredyt na 0 proc. Dla singli skala pomocy jest dość mała i ograniczona warunkami.

Czytaj też: „Niektórzy mogą tylko stracić”. Uwaga na pułapki kredytu 2 proc.

To źle?

Żeby skorzystać z programu, singiel musi mieć mniej niż 35 lat i dochody poniżej 10 tys. zł miesięcznie. Zwłaszcza warunek wieku jest w mojej ocenie kontrowersyjny. Nie żyjemy przecież w czasach PRL-u, kiedy samotni mężczyźni płacili bykowe. Wiele osób żyje w związkach nieformalnych, zmieniły się modele życiowe. A w regulacjach prawnych w dużym stopniu jest gloryfikowany model rodziny związany formalnie, relacją małżeńską.

Dalszy ciąg wywiadu pod materiałem wideo:

Z Mieszkania na Start skorzysta więcej czy mniej osób niż z Bezpiecznego kredytu?

Według mnie będzie więcej. Są zupełnie inne warunki do spełnienia. Uważam, że mało będzie singli. Najbardziej zyskają rodziny i raczej w mniejszych miejscowościach.

Ile mogą zyskać rodziny?

Kredyt w Mieszkaniu na Start może zostać udzielony do kwoty 600-660 tys. bo maksymalnie może zostać powiększony o 10 proc. w dużych miastach. To już jest pokaźna suma, za którą można znaleźć lokum, ale pamiętajmy, że dotyczy ona właśnie największych rodzin. Singiel czy para o takim kredycie mogą pomarzyć.

Który program jest pana zdaniem lepszy?

Nie mnie to oceniać, czy programy są dobre, czy złe. W każdym z nich mogą kryć się pułapki dla zaciągających kredyty. Obserwując od lat rynek nieruchomości trudno jednak nie podejrzewać, że oba te rozwiązania są ukłonem w kierunku, albo wręcz efektem lobbowania ze strony wielkich firm deweloperskich. W dużych miastach powstają coraz to nowe nieruchomości, nieraz całe dzielnice zbudowane przez deweloperów. Dzięki rządowym programom mogą manipulować cenami, które — jak widzimy — rosną z miesiąca na miesiąc.

Czytaj też: Koniec nadziei, że ceny mieszkań spadną. „Bezpieczny Kredyt” rozbuja rynek bardziej niż „Rodzina na Swoim”

Czyli dopłaty do kredytów podbijają ceny mieszkań?

Deweloperzy złapali się na to, że podczas pandemii nastawiali dużo mieszkań, a późniejszy wzrost stóp procentowych sprawił, że obywatele nie dostawali kredytów. Pojawił się problem, co z tymi nieruchomościami robić. Deweloperzy nawet zaczęli wynajmować mieszkania, bo nie było chętnych do zakupu. I wtedy ustawodawca dał prezent w postaci dofinansowania do kredytów, spadły stopy procentowe, na rynku zaczęło się coś dziać. Zwiększyła się liczba udzielonych kredytów, a wraz z nią zaczęła rosnąć cena za metr kwadratowy. Powstaje błędne koło. Co z tego, że dofinansowanie będzie wyższe, skoro cena nieruchomości będzie stale rosła? To działa jak inflacja. Widzimy to na przykładzie 500 plus, które trzeba było zmienić na 800 plus, bo tak straciło na wartości. Dopłatami do kredytów nakręcamy rynek nieruchomości. Ja nie chcę być czarnowidzem, ale to oczywiste, że mając taki program na stole, nikt nie będzie obniżał cen nieruchomości. Wręcz przeciwnie, wzrosty są nieuniknione.

Nic się z tym nie da zrobić?

W mniejszych miejscowościach, gdzie jest mniejszy rynek pracy i mniejszy popyt na mieszkania, tam wzrost cen nie jest aż tak drastyczny. Ale w wielkich miastach ceny zaczynają się robić astronomiczne. I tak naprawdę w sposób nie do końca uzasadniony. W celu zahamowania trendu można by pomyśleć o wprowadzeniu regulacji funkcjonowania firm deweloperskich czy odgórnego manipulowania cenami rynkowymi. Ale to mało realne. Żyjemy przecież w wolnym państwie i każdy może sprzedawać po takiej cenie, po jakiej chce. To jest wybór konsumenta, czy decyduje się kupić towar, w tym przypadku mieszkanie, po takiej cenie.

Czytaj też: Własny dom jako czynnik demograficzny. Czy programy mieszkaniowe wpływają na dzietność w Polsce?

Jak ma dopłatę, to łatwiej podjąć decyzję o zakupie.

Dokładnie tak. Ale prowadzi to do rozpędzania kuli śnieżnej. Cały czas napędzamy rozwój jednej branży deweloperskiej. Im bardziej będziemy nakręcać tę karuzelę, niezależnie od mechanizmu programu, tym bardziej cena za metr kwadratowy będzie rosnąć. W Warszawie mamy już do czynienia z absurdalnym poziomem cen. Mieszkanie 60-metrowe na obrzeżach miasta kosztuje ok. 800 tys. zł. Z kosztem wykończenia trzeba mieć milion złotych, by myśleć o średniej wielkości mieszkaniu na przedmieściach. Za te same pieniądze w dalszej odległości od Warszawy można przecież kupić segment czy dom jednorodzinny. Lokalizacja w aglomeracji miejskiej sprawia, że deweloperzy szaleją z cenami.

Na początku powiedział pan, że ludzie potrzebują wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania. Jeśli nie przez dopłaty do kredytu, to w jaki lepszy sposób można by pomóc?

Uważam, że dobrego programu nie ma. Najlepsze, co rząd może zrobić to doprowadzić do ustabilizowania i obniżenia poziomu stóp procentowych. Proszę zobaczyć, ile problemów wynikło ze zmian poziomu stóp w ostatnich latach. Najpierw, gdy w pandemii stopy zostały obniżone do zera, ludzie wzięli mnóstwo kredytów, bo wpadli w pułapkę myślenia, że tak już będzie zawsze. Potem gwałtowny wzrost stóp stał się gwoździem do trumny, w wielu przypadkach przerósł możliwości gospodarstw domowych. Gdyby poziom stóp był bardziej stabilny, to nie doszłoby do wielu nieprzyjemnych sytuacji.

Czytaj też: Nie tylko Bezpieczny kredyt. Rośnie zdolność kredytowa Polaków. Są trzy ważne powody

Czyli zamiast wymyślać programy, rząd powinien skoncentrować się na zwalczaniu inflacji?

To jest istotne. Niska inflacja i niskie stopy podniosą zdolność kredytową i sprawią, że ludzi będzie stać na kredyt na normalnych warunkach. Wprowadzanie coraz to nowych programów zmusza ludzi do kombinowania, jak tu spełnić warunki i załapać się na pomoc. Państwo wchodzi tu pomiędzy kredytobiorców a banki i często komplikuje sytuację klientów, którzy muszą brać pod uwagę dodatkowe aspekty prawne. Ale skoro te programy są, to nie zniechęcam do korzystania. Jak ktoś nam daje szansę, to trzeba ją wykorzystać. Trzeba jednak uważać i analizować wszystko pod kątem prawnym, by nie wejść na jakąś minę, która może doprowadzić do przykrych konsekwencji. Tak było w przypadku Bezpiecznego kredytu, w Mieszkaniu na start takich pułapek nie widzę.

Przy Mieszkaniu na Start będzie prościej, ale wygląda na to, że wakacje kredytowe będą bardziej skomplikowane.

Rzeczywiście dużo się tu pozmieniało. Ustawodawca przewidział, że można z zawieszenia spłaty raty skorzystać raz na kwartał, ale w pierwszym kwartale będzie to możliwe dopiero w marcu. Wprowadzono też kryterium, że rata kredytu musi stanowić co najmniej 35 proc. przychodów gospodarstwa domowego. Ustawodawca dużo zmienia, bo na początku była mowa o 50 proc. Z wakacji kredytowych nie można też skorzystać, gdy kredyt jest wzięty na mieszkanie, które wynajmujemy. Wciąż musimy czekać, jaki będzie ostateczny kształt, ale jeśli ktoś będzie mógł, to powinien skorzystać. Wakacje kredytowe są dobrym rozwiązaniem, bo jeśli wykorzystamy je do tego, by nadpłacić kredyt i skrócić okres kredytowania to dużo oszczędzimy. Dotychczas wakacje kredytowe wiązały się tylko z jednym kliknięciem, teraz będzie o wiele więcej papierologii.