W pierwszych dniach listopada Bank Gospodarstwa Krajowego zaskoczył
obserwatorów rynku hipotek i przed upływem ostatecznego ustawowego terminu opublikował
istotny komunikat. Podano w nim wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej
będący kluczowym parametrem w schemacie „Bezpiecznego kredytu 2 procent”. Po
raz pierwszy odczyt bazował na danych przesyłanych do BGK przez banki, czyli
informacjach o warunkach cenowych „zwykłych” kredytów mieszkaniowych z
minionego kwartału. Szerzej
o konstrukcji wskaźnika pisaliśmy na łamach Bankier.pl.

Nowa stawka obowiązuje od 10 listopada. Jest ona niższa o
0,12 pp. niż ta obowiązująca od lipca, czyli startu budzącego gorące emocje
programu. Wcześniejszy odczyt opierał się na wskaźniku WIRON i wynosił 7,14
procent. Najnowszy to 7,02 procent.

Niższa dopłata – a co z oprocentowaniem?

Kwestia wysokości wskaźnika BK2 interesować powinna osoby,
które planują zaciągnąć kredyt lada moment. „Starzy” kredytobiorcy mają już
ustalone oprocentowanie na pierwszy okres spłaty, a wysokość dopłat jest również
zamrożona w oparciu o poprzednią stawkę.

Moment aktualizacji indeksu zbiegł się w czasie ze wzrostem
zainteresowania kredytami z dopłatami. Niepewność dotycząca losu schematu,
wizja wyczerpania się zarezerwowanych na dofinansowanie środków i bardzo
prawdopodobne pogrzebanie pomysłu „kredytu 0 proc.” sprawiają, że na rynku robi
się nerwowo.

Tymczasem niższy poziom wskaźnika BK2 oznacza niższą wysokość
dopłaty do raty (przy niezmienionym oprocentowaniu). Zobaczmy przykład:

1. Przyjmijmy, że „Bezpieczny kredyt 2 procent” w
   ofercie banku oprocentowany jest na 7,41 proc. Kwota kredytu to 500 tys. zł, a
   okres spłaty to 25 lat.
2. Przy poprzednim poziomie wskaźnika BK2 (7,14
   proc.) pierwsza rata malejąca wynosiła 2612 zł.
3. Przy nowym poziomie (7,02 proc.) pierwsza rata
   malejąca po dopłacie to 2662 zł, o 50 zł więcej.

Banki mogły jednak przy okazji zmiany poziomu wskaźnika zmienić
również proponowane okresowo stałe oprocentowanie swojego produktu. Przypomnijmy,
że do tej pory kilka banków ustaliło oprocentowanie na poziomie dokładnie
równym wskaźnikowi BK2. To z kolei oznacza, że kredyt podczas wypłacania
dopłat jest oprocentowany „tak jakby oprocentowanie wynosiło 2 proc.”. Wynika
to ze wzoru, który omówiliśmy szerzej w tym artykule.

Symulacje dla różnych scenariuszy można przeprowadzić
samodzielnie, korzystając z kalkulatora przygotowanego przez Bankier.pl.

Dwie grupy banków

Pierwsza grupa banków sięgnęła po sprawdzony w poprzednich
miesiącach trik – dopasowała oprocentowanie do nowego poziomu wskaźnika.
W banku PKO BP, Banku Pekao oraz Velo Banku stawka przeskoczyła z
7,14 proc. do 7,02 proc., co sprawia, że kredyt z dopłatą realizuje obietnicę
zawartą w szyldzie. Do tego grona dołączy od 17 listopada także Bank Ochrony
Środowiska.

Drugą grupę stanowią instytucje, które mają bardziej rozbudowane
cenniki i nie wykorzystują podejścia „jedna stawka dla wszystkich”. mBank
zaktualizował warunki swojej promocji i w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2
procent” proponuje klientom trzy opcje:

• Dla klientów spoza segmentów Active i Intensive nowa
  stawka oprocentowania wynosi 7,44 proc.
• Dla klientów Active – 7,34 proc.
• Dla klientów Intensive – 7,14 proc.

Podział na segmenty uzależniony jest m.in. od wysokości
wpływów na rachunek i aktywności płatniczej. Nowe stawki są o 0,27 pp. niższe
niż stosowane na początku października.

Kredyt z dopłatami w kilku wariantach występuje również w Alior
Banku. Stawka oprocentowania uzależniona jest m.in. od zakresu sprzedaży
krzyżowej (kredyt solo lub z ubezpieczeniem na życie), a także lokalizacji
nieruchomości (specjalna oferta dla wybranych aglomeracji). Jeszcze w
pierwszych dniach listopada możliwe było uzyskanie oprocentowania poniżej 7
proc., obecnie z danych zamieszczonych w symulatorze banku wynika, że minimum
to 7,061 proc. Efektywne oprocentowanie kredytu z dopłatą byłoby zatem nieco
wyższe niż 2 proc. (w okresie dofinansowania).

Oferty „Bezpiecznego kredytu 2 procent” na razie nie
zaktualizował Bank BPS. W tej instytucji poziom oprocentowania jest równy
wskaźnikowi BK2, ale w poprzedniej wysokości (7,14 proc.).

Ostatni zakręt „Bezpiecznego kredytu 2 procent”?

Kredyt mieszkaniowy z dopłatą do rat okazał się sprzedażowym
hitem drugiego półrocza 2023 r. Liczba umów przekroczyła wielokrotnie prognozy formułowane
przez ministra Budę w momencie prezentacji założeń „Pierwszego Mieszkania”
(przypomnijmy – na początku mówiono o 10 tys. kredytów w roku, sprzedaż zbliży się
zapewne do 50 tys.). Wiele wskazuje, że w ostatnich tygodniach roku na rynku
zapanuje nastrój FOMO (fear of missing out, obawy przed pozostaniem na
peronie), a wielu potencjalnych kredytobiorców zechce przyspieszyć swoje decyzje.