• Usunięcie indeksacji oznacza, że ​​pierwotna cena zakupu nieruchomości będzie używana do obliczania zysków kapitałowych, bez żadnej korekty o inflację. Zazwyczaj skutkuje to wyższym zyskiem podlegającym opodatkowaniu, a w konsekwencji wyższym zobowiązaniem podatkowym.

Minister finansów Nirmala Sitharaman ogłosiła standardowy podatek od długoterminowych zysków kapitałowych (LTCG) podczas swojego przemówienia budżetowego. Wcześniej różne stawki LTCG były stosowane do różnych aktywów finansowych i niefinansowych. Na przykład sprzedaż inwestycji kapitałowej utrzymywanej przez ponad rok wiązała się z 10-procentowym podatkiem LTCG, podczas gdy aktywa niefinansowe, takie jak nieruchomości i złoto, były opodatkowane stawką 20 procent.

Teraz wprowadzono stały podatek LTCG w wysokości 12,5 procent. Według Sitharaman ma to na celu „uproszczenie opodatkowania”. Rząd wyjaśnił również, że korzyści z indeksacji dla nieruchomości kupionych do 2001 r. będą kontynuowane. Oznacza to, że cena nieruchomości kupionych przed 2001 r. zostanie opodatkowana po uwzględnieniu indeksacji na podstawie ceny w 2001 r. lub ceny, po której została kupiona, plus indeksacja do 2001 r., w zależności od tego, która wartość jest niższa.

Value Research wyjaśnia to na przykładzie: Wyobraź sobie, że kupiłeś nieruchomość za 50 lakh rupii w 2014-15 i sprzedałeś ją za 1 crore rupii przed wczorajszym budżetem. Mógłbyś dostosować cenę kosztową nieruchomości do inflacji (znanej jako indeksacja), co oznacza, że ​​cena kosztowa zostałaby podniesiona do około 75,6 lakh rupii na podstawie wskaźnika inflacji kosztów. Zysk w wysokości około 24,4 lakh rupii zostałby opodatkowany stawką 20 procent, co dałoby podatek w wysokości około 4,87 lakh rupii.

Teraz, bez indeksacji, cena zakupu nieruchomości pozostaje na poziomie 50 lakh rupii przy sprzedaży nieruchomości za 1 crore rupii. Oznacza to, że zapłacisz 12,5% podatku od zysku w wysokości 50 lakh rupii, co daje 6,25 lakh rupii.

„Na przykład załóżmy, że Pan A nabył nieruchomość mieszkalną przed 2001 r. za 100 rupii, a teraz w 2024 r. zamierza sprzedać tę nieruchomość za 400 rupii. Następnie, opierając się na wcześniejszych postanowieniach, płatny LTCG Pana A opodatkowany stawką 20% podlegałby opodatkowaniu różnicą kosztów między ceną sprzedaży a indeksowanym kosztem (363, CII 3,63 x 100 na rok podatkowy 2024-25). W związku z tym jego wyliczenie LTCG wyniosłoby (400-363) opodatkowane stawką 20%, co oznacza 37 rupii opodatkowanych stawką 20%, co prowadziłoby do tego, że jego płatny LTCG wyniósłby tylko 7,5 rupii. Podczas gdy po proponowanej poprawce podatek LTCG wyniesie 12,5% [400-100] co czyni jego płatny LTCG równoważnym 37,5 rupii. W takich przypadkach odpływ podatku LTCG wzrośnie o około 80%”, powiedział Keshav Singhania, Lider ds. Klientów Prywatnych w Singhania & Co.

Ta zmiana będzie miała głęboki wpływ na sektor nieruchomości, ponieważ sprzedawcy nie będą już mogli korygować kosztów nabycia za pomocą wskaźnika inflacji kosztów (CII). Wcześniej, ze względu na korzyść indeksacji, sprzedawca sprzedający nieruchomość płacił podatki tylko od różnicy między wartością sprzedaży a indeksowanym kosztem nabycia. Dlatego nawet przy wyższej stawce opodatkowania sprzedawca płaciłby podatki tylko od różnicy.

Obecnie, nawet przy obniżonej stawce podatku wynoszącej 12,5%, sprzedawca będzie zobowiązany do zapłaty wyższych podatków ze względu na usunięcie korzyści z indeksacji, która umożliwiała mu zawyżenie kosztu nabycia do wartości bieżącej zgodnie ze Wskaźnikiem Inflacji Kosztowej (CII).

Zmiana ta wejdzie w życie z mocą wsteczną od 23 lipca 2024 r. i z pewnością będzie miała daleko idące konsekwencje.

Badanie przeprowadzone przez Bankbazaar porównało skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości z indeksacją i bez niej, biorąc pod uwagę różne okresy posiadania i wartości nieruchomości. Wyniki są jaskrawe:

Znaczne podwyżki podatków:Średni podatek od długoterminowych ubezpieczeń majątkowych bez indeksacji wzrósł aż o 290% w porównaniu do podatku pobieranego z indeksacją.

Dłuższe okresy posiadania, wyższe podatki: W przypadku nieruchomości posiadanych przez dłuższy okres podatki wzrosły jeszcze bardziej – w niektórych przypadkach kwota zobowiązania podatkowego wzrosła o 500%.

Różnice regionalne: Choć skutki są powszechne, miasta takie jak Mumbaj i Kalkuta zostały dotknięte szczególnie mocno, a podatnicy muszą się zmierzyć z wyjątkowo wysokimi obciążeniami podatkowymi.

Usunięcie indeksacji, w połączeniu z wprowadzeniem stałej stawki podatku LTCG w wysokości 12,5%, skutecznie zniweczyło korzyści wynikające z długoterminowego posiadania nieruchomości. Oczekuje się, że ta zmiana osłabi nastroje inwestycyjne w sektorze nieruchomości i potencjalnie zniechęci do długoterminowego posiadania nieruchomości.

• Średnia wartość indeksowanego podatku od LTCG w tych 13 latach wyniosła 3,90.

• Ten średni nieindeksowany podatek wzrasta 2,90-krotnie do 11,34, co oznacza dodatkowe podatki w wysokości 7,44.

• Podobnie, mediana podatku wzrasta 12,10-krotnie, z 0,83 do 10,05.

• Rzeczywiste symulowane podatki dla wszystkich okresów będą wyższe po zaktualizowaniu wartości HPI za II kw. 2024-25 i III kw. 2024-25.

• Krótkoterminowe aktywa: Wszystkie podatki z indeksacją wynosiły 0,00 w latach 2016–2017. Bez indeksacji podatki znacznie wzrastają, osiągając wartości od 3,02 do 8,70.

WYNIKI NA POZIOMIE MIASTA

• W Mumbaju średni dodatkowy podatek jest najwyższy i wynosi 7,02.

• Następna jest Kalkuta z wynikiem 6,71. Miasto odnotowało 500-krotny wzrost podatków od nieruchomości zakupionych w latach 2014–2015 oraz 106-krotny wzrost od nieruchomości zakupionych w latach 2017–2018 – są to dwie najwyższe wartości w badaniu.

• Delhi i Jaipur, w których podatek wynosił przeważnie 0,00 USD z uwzględnieniem indeksacji, mają teraz wyższe podatki na mocy nowych przepisów.

PODATEK LTCG W CAŁYCH INDIACH

„Doszło do poważnej utraty oszczędności podatkowych, zwłaszcza w latach 2016-17. Z zerowego zobowiązania podatkowego widzimy znaczące zobowiązania powstające w tych latach. Im dłuższe okresy posiadania, tym większe zobowiązania podatkowe” — powiedział AR Hemant, AVP, BankBazaar.com.