Sytuację na rynku nieruchomości w drugim półroczu 2022 roku można podsumować jako liczne spadki, ale „w ślimaczym tempie” – oceniają analitycy. W większości miast ceny podawane w internetowych ogłoszeniach były niższe niż w II kwartale 2022 roku, kiedy odnotowaliśmy szczyt cenowy. Najwięcej miast z obniżkami odnotowano w segmencie dużych mieszkań. „Tam spadki pojawiły się aż w 13 z 17 miast. W przypadku średniej wielkości lokali spadki odnotowaliśmy w 12 z 17 miast. Z kolei małe mieszkania staniały w 10 miastach, ale w tym przypadku spośród 15 miast (badano 17 miast, ale w dwóch liczba ogłoszeń nie przekroczyła 100, więc tych danych nie publikujemy)” – czytamy.

Spadki w większości miast były niewielkie, ale było też kilka przypadków większych zmian. W raporcie wskazano, że najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie i Sosnowcu. W tym pierwszym mieście ceny małych lokali spadły od II kwartału aż o 9,7 proc., tych średniej wielkości o 7,7 proc., a dużych o 1,9 proc. Z kolei w Sosnowcu małe staniały o 7,8 proc., średnie o 6,2 proc., a duże o 5,7 proc.

Mieszkania. Nadchodzi kosztowna zmiana dla właścicieli nieruchomości

Rzeszów. Ceny mieszkań wyraźnie wzrosły

Oczywiście było też kilka miast, w których ceny wzrosły. Szczególnie uwagę zwraca Rzeszów, w którym ceny w ofertach sprzedaży podskoczyły zarówno w przypadku małych, średnich, jak i dużych mieszkań. Małe zdrożały od II kwartału aż o 10 proc. Trudno jednak ocenić, w jakim stopniu są to „rzeczywiste” wzrosty. „Być może ogromny napływ imigrantów na te tereny faktycznie pozwala sprzedającym sądzić, że uda im się uzyskać jeszcze wyższą cenę. Zwłaszcza że jest to dość mały rynek” – wskazują eksperci.

Ogłoszeń dla małych mieszkań w Rzeszowie było w IV kwartale tylko 130 (po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania). W przypadku małej liczebności łatwiej o duże zmiany cen. Dane dotyczą jednak jedynie ofert sprzedaży. Analitycy dodają, że kluczowe będzie to, czy znajdą się chętni, którzy zapłacą wyższe ceny. Na taką informację musimy jednak zaczekać, aż zostaną opublikowane dane o cenach transakcyjnych.

Ceny mieszkań. Zaskakująco dużo wzrostów i rekordowo mało ogłoszeń sprzedaży

Chociaż w całym IV kwartale ceny spadały, to w samym grudniu można mówić o mocnym polepszeniu nastrojów – „przeciętnie ceny w porównaniu do listopada były wyższe o 1,7 proc., a spadki odnotowaliśmy jedynie na 3 z 17 analizowanych miast. W tej chwili jest jednak za wcześnie, aby stwierdzić czy to już powrót do wzrostów cen, czy tylko chwilowy 'szum’ w danych” – podkreślono.

Mimo że sprzedaż mieszkań bardzo mocno spadła, to liczba ogłoszeń o sprzedaży nie rosła, a spadała. „W badanych przez nas miastach w I kwartale dodano 95 tys. ogłoszeń, a w kolejnych było to odpowiednio 90 tys., 85 tys. i 69 tys. W IV kwartale unikalnych ogłoszeń było więc najmniej, odkąd publikujemy nasze raporty, czyli od marca 2019 roku” – czytamy.

Nieruchomości. W 5 lat powstało Polsce ponad 1 milion mieszkań

Z najnowszych danych GUS wynika, że w 2022 roku oddano do użytkowania aż 238 tysięcy mieszkań. To najwyższy wynik od lat 70. Z kolei łącznie od 2018 do 2022 roku mieszkań powstało 1,08 miliona. „Wcześniejsze dane o spadku liczby ogłoszeń sprzedaży mogą więc wydawać się dziwne. Warto jednak pamiętać, że duża część wybudowanych lokali to domy budowane na swoje potrzeby” – wskazują eksperci.

Najwięcej mieszkań wybudowali deweloperzy, ale ci z kolei dużą ich część sprzedali już w trakcie budowy, czyli w latach 2020-2021. Nie można jednak wykluczyć, że dla części niesprzedanych mieszkań nie są publikowane ogłoszenia. „Popyt jest bowiem tak niski, że w niektórych przypadkach to po prostu nie ma sensu” – czytamy w raporcie firm Expander i Rentier.io.

Więcej o rynku nieruchomości przeczytasz na stronie głównej Gazeta.pl

W kontekście danych GUS analitycy dodają, że rekordowa liczba mieszkań oddanych do użytkowania to efekt tego, jak dużo budów rozpoczęto w poprzednich 2 latach. Z kolei w 2022 r. rozpoczęto o 27 proc. mniej budów niż w 2021 roku. W grudniu ten spadek wynosił już 43 proc. r/r. „Oznacza to, że tym roku i kolejnych latach oddanych zostanie dużo mniej nowych mieszkań i domów. Szczególnie trudna sytuacja i presja na wzrost cen może pojawić się w momencie, gdy stopy procentowe już znacząco spadną. Popyt będzie znacząco rósł, a mieszkań w budowie czy gotowych może być niewiele” – czytamy.

Średnia stawka oprocentowania stałego spadła z 9,9 proc. do 8,5 proc.

Tymczasem na rynku kredytów hipotecznych popyt wciąż jest bardzo niski. Według BIK w grudniu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 60 proc. niższa niż przed rokiem. Zdaniem analityków, pojawiło się jednak kilka pozytywnych sygnałów. Warto odnotować, że spadły stawki WIBOR. Stawka 3-miesieczna obniżyła się z 7,61 proc. (7 listopada) do 6,93 proc. Spadło też oprocentowanie stałe dla nowo oferowanych kredytów – z 9,19 proc. do 8,5 proc. „Te dwa elementy sprawiły, że nieco poprawiła się dostępność kredytów hipotecznych i spadły ich raty. Wciąż bardzo daleko jest jednak do tego, aby kredyty hipoteczne ponownie stały się dostępne dla przeciętnego Polaka” – wskazano w raporcie.

WIRON zastąpi WIBOR. Członek RPP zauważa: z nową stopą jest problem

Program „Pierwsze Mieszkanie” może poprawić sytuację w drugiej połowie 2023 roku

Sytuacja może zauważalnie poprawić się w drugiej połowie roku. Wtedy ma zostać wprowadzony program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który ma zdecydowanie obniżyć wysokość rat dla osób kupujących pierwsze w życiu mieszkanie (program „Pierwsze Mieszkanie”). Aby ten preferencyjny kredyt faktycznie stał się dostępny, to KNF musi złagodzić regulacje dotyczące wyliczania zdolności kredytowej.

Z zapowiedzi wynika, że bufor bezpieczeństwa dla kredytów z oprocentowaniem stałym ma zostać obniżony z 5 pp. do 2,5 pp. Kluczowe będzie jednak to, kiedy taka zmiana zostanie wprowadzona oraz czy obejmie tylko kredyt z oprocentowaniem stały na okres 10 lat, czy również te na 5 lat. W tym drugim przypadku znacząco poprawiłaby się również dostępność zwykłych kredytów z oprocentowaniem stały – oceniają eksperci.

Wakacje kredytowe zostaną przedłużone na 2024 roku?

Ważną informacją dla rynku kredytów hipotecznych i dla cen nieruchomości jest również możliwość przedłużenia wakacji kredytach na 2024 rok. To byłaby zła wiadomość dla tych, którzy liczyli na mocniejsze spadki cen mieszkań. „Gdyby w 2024 roku nie było już wakacji kredytowych, to taki scenariusz byłby możliwy, ponieważ wtedy prawdopodobnie stopy procentowe wciąż będą na wysokim poziomie” – czytamy.

Wakacje kredytowe także w 2024 r.? Gdybym był PiS-em, to by mnie kusiło

Możliwe jest, że cykl obniżek zacznie się jeszcze w tym roku. Zdaniem ekspertów, minie jednak wiele miesięcy, zanim stopy zostaną obniżone do dużo niższego poziomu i zanim przełoży się to na spadek rat kredytowych. Warto bowiem pamiętać, że oprocentowanie jest aktualizowane co 3 lub co 6 miesięcy.

Część posiadaczy stosunkowo nowych kredytów (z lat 2019-2021) bez wakacji kredytowych w 2024 roku może nie poradzić sobie ze spłatą rat. Mogą zostać zmuszeni do sprzedaży mieszkania, aby spłacić zadłużenie. Im więcej byłoby takich osób, tym mocniej spadłyby ceny. Przedłużenie wakacji kredytowych do czasu aż znacząco spadną stopy procentowe, spowoduje, że szanse na znaczące spadki cen będą mniejsze.

Z kolei dla banków to byłaby oczywiście bardzo zła wiadomość. „Dłużej musiałyby tolerować darmowy kredyt. Warto bowiem pamiętać, że za miesiące, w których klient korzysta z wakacji kredytowych, bank nie otrzymuje odsetek. Z niezapłaconej raty tylko niespłacony kapitał jest przenoszony na koniec okresu spłaty. Odsetki po prostu znikają. Oczywiście w tym doliczonym okresie zostaną doliczone nowe odsetki, ale już za te dodatkowe miesiące, o które przedłuży się okres spłaty” – czytamy.

Przedłużenie wakacji kredytowych może więc spowodować, że nawet jeśli KNF złagodzi regulacje, to banki i tak niechętnie będą udzielały kredytów hipotecznych. Szczególnie osobom o niższych dochodach. Dla nowych kredytów mogą też uwzględnić koszt wakacji w oprocentowaniu, czyli podwyższyć marże lub stawki stałego oprocentowania. Na razie jednak nie ma pewności czy wakacje faktycznie zostaną przedłużone. Być może nie, a ratunkiem dla kredytobiorców w trudnej sytuacji stanie się Fundusz Wsparcia Kredytobiorców? Zapewne dowiemy się tego za kilka miesięcy – podkreślono w raporcie.

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, jak kształtują się ceny mieszkań i koszty ich utrzymania oraz co się dzieje z kredytami hipotecznymi? Więcej na te tematy czytaj pod tym linkiem: next.gazeta.pl/nieruchomosci