W grudniu 2023 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego
dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium dla całej Polski wyniósł
110,92 pkt. Oznaczało to wzrost o 0,89 pkt. w ujęciu miesięcznym i o 0,88 pkt.
w ujęciu rocznym. Był to ósmy miesiąc z rzędu ze wzrostem i jednocześnie
pierwszy od ponad roku miesiąc ze wzrostem w relacji rocznej.

Zdecydowanie mocniej w ujęciu rocznym rosły indeksy liczone
dla największych polskich rynków nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław,
Łódź, Poznań, Trójmiasto) oraz dla samej Warszawy. Grudniowe odczyty zatrzymały
się odpowiednio na 124,44 pkt. (+0,71 pkt. m/m i +5,50 pkt. r/r) oraz 122,20
pkt. (+0,63 pkt. m/m i +3,20 pkt. r/r).

Podaż i popyt bez równowagi

Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starsza analityk ds. rynku
nieruchomości w Cenatorium, w ostatnich miesiącach popyt na mieszkania
napędzały jednak nie tylko dopłaty w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

– Popyt napędzało także m.in. utrzymanie wysokiej dynamiki
wzrostu wynagrodzeń przy jednocześnie niższej inflacji oraz nieoczekiwane obniżenie
stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej – mówi Małgorzata Wełnowska. –
Zaobserwowaliśmy wzrost udziału nabywców kupujących mieszkania na kredyt jednak
bardzo aktywni byli nabywcy inwestycyjni – dodaje.

To co jednak może niepokoić to statystyki Głównego Urzędu
Statystycznego dotyczące budownictwa. W całym 2023 r. deweloperzy ruszyli z
budową jedynie 115 tys. mieszkań. To najniższy wynik od sześciu lat.

– W konsekwencji doprowadziło to do bardzo ograniczonej
podaży mieszkań deweloperskich na koniec roku. Topniejąca podaż i dość dobra
sprzedaż mieszkań spowodowały także, że zniknęła nadwyżka podaży z 2022 r. –
ocenia Małgorzata Wełnowska.

Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w czwartym kwartale 2023
r. sytuacja jednak zaczęła się nieznacznie poprawiać.

– Deweloperzy
zaczęli wprowadzać nowe projekty. W efekcie, na koniec stycznia na siedmiu
najważniejszych rynkach dostępnych było 40,7 tys. mieszkań, najwięcej od
kwietnia 2023 r. – zauważa Marcin Krasoń z Otodom Analytics.

W Warszawie w IV
kw. 2023 r. deweloperzy wprowadzili na rynek ok. 5,5 tys. mieszkań sprzedając
4,5 tys. lokali. Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, pod koniec 2023 r. w stolicy
deweloperzy oferowali niespełna 9 tys. mieszkań.

Kupujący uciekają na rynek wtórny

Niska podaż na
rynku pierwotnym spowodowała, że część kupujących przerzuciła się na rynek
wtórny. Jak wynika z danych Cenatorium, w grudniu ceny ofertowe na warszawskim rynku
wtórnym zaczęły osiągać wartości wyższe od lokali deweloperskich. W grudniu
średnia cena mieszkania z tzw. drugiej ręki w Warszawie przekroczyła 17 tys.
zł/mkw.

– Mamy najwyższy wzrost średnich cen w Europie i brak
perspektyw na hamowanie, wobec stale wysokiego popytu napędzanego kolejnymi
programami pomocowymi. Nikt jednak nie zadaje sobie trudu, by policzyć, że
wzrost cen, jaki powodują te kroplówki, znacząco przewyższa wartość udzielanej
przez państwo pomocy – podkreśla Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management,
ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

20 tys. zł/mkw. na horyzoncie

Przynajmniej na początku 2024 r., popyt na mieszkania
powinien zacząć hamować. Świadczyć o tym może 50-procentowy spadek liczby
wniosków o kredyty mieszkaniowe w ujęciu miesięcznym zanotowany w styczniu,
mający związek z zakończeniem przyjmowania wniosków o dopłaty w ramach programu
„Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Tymczasem na horyzoncie jest już kolejny program – „Mieszkanie
na start”, który w jednomyślnej opinii ekspertów zajmujących się rynkiem
nieruchomości, poniesie ceny mieszkań.

– Jak każdy
program, którego zadaniem jest pobudzanie popytu, tak i „Mieszkanie na start” będzie
impulsem do wzrostu cen. Dodajmy cen, które już dawno są absurdalnie wysokie.
Można szacować, że do połowy 2024 r. na rynku warszawskim średnia cena ofertowa
nowych lokali dobije do 20 tys. zł/mkw., zaś w pozostałych z największych polskich
miast, przekroczy znacząco 15 tys. zł/mkw. – prognozuje Michał Kubicki. – Takie
stawki praktycznie pozbawią większość zainteresowanych możliwości kupna
jakiegokolwiek lokalu na rynku pierwotnym. Naturalnie, rynek wtórny podąża w
tym samym kierunku, tylko nieznacznie ustępując cenowo.