W pierwszych dniach lipca ruszył rządowy program mieszkaniowy Bezpieczny Kredyt 2%. Rynek jest pod presją, co najlepiej pokazuje wzrost zainteresowania nieruchomościami. W ujęciu rocznym na szczecińskim rynku odnotowano wzrost popytu wynoszący kilkaset procent. To nie tylko efekt niskiej bazy z zeszłego roku.

• Popyt na mieszkania w Szczecinie w skali roku wzrósł o 600%. 
• Aktualnie w mieście średnia cena za 1 mkw wynosi ponad 12 tys. zł. Jeszcze rok temu było to 10 tys. zł. 
• Analitycy prognozują dalszy wzrost cen transakcyjnych w największych aglomeracjach Polski. 

Mieszkania w Szczecinie – popyt w górę o 600%! 

Analitycy portalu RynekPierwotny.pl szacują wskaźnik popytu, na podstawie udziału liczby sprzedanych nieruchomości w ogólnej liczbie ofert w danej lokalizacji we wskazanym okresie. 

Wskaźnik popytu na szczecińskim rynku nieruchomości – 36 miesięcy 

Źródło: RynekPierwotny.pl 

Zobacz również: Ceny mieszkań w Polsce: ile trzeba zarabiać, żeby móc otrzymać obecnie kredyt?

Obecnie Polacy chętniej sięgają po kredyty hipoteczne. Z danych BIK wynika, że w maju br. miesięczna liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 3,7% r/r, a więc jest to pierwszy dodatni odczyt wskaźnika od marca 2022 r.

“Poprawa wskaźnika wynika ze wzrostu zdolności kredytowej po złagodzeniu rekomendacji KNF w lutym 2023 r., jak i z przyspieszonej decyzji zakupu mieszkania przez osoby, które przewidują wzrost cen mieszkań w efekcie ograniczenia podaży i w oczekiwaniu na obniżkę stóp procentowych. Istotny jest też efekt bazy statystycznej, kiedy wystąpiły najniższe poziomy wskaźnika” – wyjaśniają analitycy PKO BP.

Zobacz również: W tym kraju ceny nieruchomości spadają, ale nie jest to dobrą informacją

Obecnie w Szczecinie średnia cena za 1 mkw wynosi ponad 12 tys. zł. Oznacza to wzrost o 15% r/r. W czerwcu minionego roku średni pułap cenowy kształtował się w okolicy 10 tys. zł. 

Rozkład popytu – ceny za 1 mkw 

Źródło: RynekPierwotny.pl 

W skali roku liczba sprzedanych mieszkań wzrosła o 1310%. Lato ubiegłego roku było trudnym okresem dla kupujących ze względu na cykl zacieśniania polityki pieniężnej rozpoczęty przez RPP. Obecnie istotnym czynnikiem stymulującym popyt jest program rządowy Bezpieczny Kredyt 2%. 

Interesujące mogą być również poniższe zależności. Jak widać w skali roku spadły średnie ceny domów. Najbardziej natomiast wzrosły ceny kawalerek i mieszkań o mniejszym metrażu. 

Średnie ceny za 1 mkw w zależności od rozmiaru mieszkania

Źródło: RynekPierwotny.pl 

Rynek mieszkaniowy a dalsze wzrosty cen

Mówiąc o sytuacji na rynku mieszkaniowym, nie sposób nie wspomnieć o kondycji branży deweloperskiej. Ta ma przed sobą dobre perspektywy, co obrazuje indeks WIG-Nieruchomości odzwierciedlający kondycję największych spółek. 

“Wyniki indeksu WIG Nieruchomości na pewno miały związek z sytuacją deweloperów mieszkaniowych. Okazała się ona lepsza pod względem sprzedaży, niż można było sądzić jeszcze rok temu. Trzeci kwartał 2022 r. faktycznie był dość kryzysowy sprzedażowo, ale już pod koniec minionego roku rynek zaczął wykazywać symptomy ożywienia. Natomiast I kw. 2023 r. przyniósł przedwczesną wiosnę na pierwotnym rynku mieszkaniowym – zwłaszcza w Warszawie. Dobry trend został utrzymany w II kw. 2023 r. Ruszający program Bezpieczny Kredyt 2% na pewno jest ważnym stymulatorem, ale trzeba pamiętać, że w 2024 r. kondycja rynku będzie bardziej niż obecnie zależała od poziomu stóp procentowych NBP (w obliczu wyczerpania sporej części albo nawet całej puli na przyszłoroczne dopłaty już w bieżącym roku)” – komentuje Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. 

Indeks WIG-nieruchomości 

Źródło: GPW Benchmark

Rynek może być wkrótce pod presją niskiej podaży. Analiza JLL pokazała, że oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec I kw. br. przy w dalszym ciągu niskiej liczbie mieszkań wprowadzanych do sprzedaży zmalała do 43,6 tys. mieszkań. W tym przypadku najmocniejszy spadek liczby dostępnych mieszkań odczuli mieszkańcy Krakowa. 

Zobacz również: Poznaj najlepszy indeks I połowy 2023 na GPW! Te spółki najmocniej zaskakiwały inwestorów [GŁOSY ANALITYKÓW]

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe zjawiska występujące na rynku mieszkaniowym, analitycy PKO BP otwarcie mówią o możliwym wzroście cen transakcyjnych. Największymi czynnikami będą powolna odbudowa podaży (średni okres trwania inwestycji deweloperskiej to 24 miesiące) oraz spadek realnej wartości mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności cenowej poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań.