Nowy program dopłat do kredytów hipotecznych rozgrzewa
wyobraźnię klientów – tak można wnioskować z liczby pytań, które padły podczas spotkania
online zorganizowanego przez Bankier.pl. Podsumowujemy najważniejsze wątki webinarium
z udziałem Tomasza Narkuna.

Mogłoby się wydawać, że rynek kredytów hipotecznych ściął
mróz. Sprzedaż wyznacza nowe minima, a lekki spadek oprocentowania nie zdziałał
cudów – wielu potencjalnych kredytobiorców nadal nie może liczyć na zadowalającą
propozycję. Chociaż zdolność kredytowa lekko wzrosła w ostatnich miesiącach, to
trudno mówić o rewolucji. Na dodatek z rynku znikają kolejne produkty. Już dwa
banki nie oferują kredytów ze zmiennym oprocentowaniem.

Na horyzoncie widać jednak serię poważnych zmian. O tym, jak
mogą one przemeblować rynek, rozmawialiśmy 18 stycznia na webinarium z Tomaszem
Narkunem, analitykiem rynku nieruchomości. Na spotkaniu wskazaliśmy na kilka
trendów, które wpłyną na sytuację kredytobiorców w 2023 r.

Rynek mieszkaniowy na hamulcu

Koniec boomu na rynku mieszkaniowym jest już faktem –
widać to zarówno w części statystyk, jak i w zmianie nastawienia deweloperów, ostrożniej
podchodzących do rozpoczynania nowych projektów. Spowolnieniu gospodarczemu
zawsze towarzyszy osunięcie cen nieruchomości, wskazywał Tomasz Narkun. „Prawdopodobnie
czeka nas w tym roku korekta w ujęciu nominalnym” podkreślił ekspert, szacując,
że mocniejsze ruchy zapewne zaobserwujemy na przełomie I i II kw.

Trudno liczyć natomiast w najbliższym czasie na czynnik,
który mógłby zwiększyć popyt na mieszkania, czyli wzrost zdolności
kredytowej. Przy stopach procentowych na obecnym poziomie potencjał do
spadku oprocentowania hipotek jest już niewielki. Tu jednak w grę wchodzić mogą
także inne czynniki – decyzje KNF o zmianie zasad oceny zdolności, a także
pojawienie się na rynku kredytów preferencyjnych.

Zapowiedź dopłat i kredytobiorcy w blokach startowych

Zdecydowanie największe zainteresowanie wśród uczestników
wydarzenia wzbudził właśnie ten drugi z potencjalnych „finansowych dopalaczy”.
To właśnie o „Bezpieczny kredyt 2 proc.” padło najwięcej pytań.

„Wielu kredytobiorców wstrzymuje się z zakupem, czekając na
start dofinansowania”, zauważył Tomasz Narkun. Ekspert zaznaczył, że analizując
skutki programu, opieramy się obecnie w dużej mierze na wypowiedziach medialnych
polityków, a nie na projekcie ustawy. Takiego dokumentu jeszcze nie
opublikowano.

Jak wskazywaliśmy
na łamach Bankier.pl, kluczową kwestią z punktu widzenia zainteresowanych
dopłatami (obok znanych w zarysie warunków wstępnych) pozostaje sposób oceny
zdolności kredytowej. W tej sprawie można napotkać sprzeczne zapowiedzi
przedstawicieli rządu. Bazowym scenariuszem jest obecnie zachowanie
standardowego podejścia przez banki, a więc ocena finansowej wydolności bez
uwzględnienia dopłat wypłacanych w pierwszych 10 latach, z niższym buforem na
zmianę stopy procentowej (gdzie spodziewana jest korekta ze strony nadzoru). Wówczas
grono odbiorców dofinansowania ograniczałoby się i tak do lepiej zarabiających.

Tomasz Narkun wskazał, że w oparciu o sumę środków
zarezerwowanych na dopłaty można spodziewać się, iż dofinansowanie obejmie
20-30 tysięcy umów. Zdaniem eksperta będzie to oznaczać „wyścig na wnioski” w
momencie startu programu i bardzo szybkie wyczerpanie się puli dopłat. Podobne
sytuacje obserwowaliśmy już chociażby w schyłkowym okresie schematu „Mieszkanie
dla młodych”.

Kredytobiorcy, którzy dziś mają zdolność kredytową i
spełniają pozostałe warunki otrzymania dopłaty, mogą liczyć na preferencyjne
finansowanie. Warunkiem jest wcześniejsze przygotowanie się do starania o
kredyt. Dla tych „na granicy” zdolności najbliższe miesiące będą czasem
niepewności – powinni obserwować szczegóły rozwiązań prawnych i śledzić zmiany
na rynku. Na powrót do „hipoteki dla Kowalskiego” w rynkowej postaci nie można
teraz liczyć.

Źródło: