Jak wynika z analizy danych JLL India, zarówno w 2019, jak i 2023 roku deweloperzy na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych, w tym w Delhi, Bombaju, Bangalore i Chennai, wprowadzili na rynek około 74 000 mieszkań w cenie poniżej 75 lakh rupii. Jednak udział premier w tym segmencie małych biletów spadł z 55 proc. w 2019 r. do 25 proc. w 2023 r. Udział premier małych biletów spadł mimo, że udział sprzedaży w tym segmencie pozostał porównywalnie wyższy. Mówiąc konkretnie, udział sprzedaży małych biletów wyniósł 61 proc. w 2019 r. i 41 proc. w 2023 r. W liczbach bezwzględnych sprzedaż wzrosła o 27 proc. do ponad 1,1 mln sztuk.

Stagnacja w zakresie premier małych biletów nastąpiła, gdy premiery dużych biletów o wartości powyżej 1,5 crore rupii wzrosły z około 8000 jednostek w 2019 r. do 95 000 jednostek w 2023 r., co stanowi ogromny wzrost o ponad 1000%. Wzrósł także udział premier o dużych biletach z zaledwie 6% do 33%.

W 2023 r. sprzedaż dużych biletów wyniosła około 62 000 sztuk, co oznacza wzrost o ponad 230% w porównaniu z 18 000 sztuk w 2019 r. Udział sprzedaży dużych biletów również wzrósł z 13% do 23%. Choć sprzedaż w segmencie dużych biletów pozostaje daleko w tyle za premierami w 2023 r., w porównaniu z segmentem małych biletów, w którym proporcje są odwrócone, zdaniem ekspertów popyt na jednostki o dużych biletach jest solidny i rośnie.

„Obecnie, pod wpływem silniejszej dynamiki gospodarczej, tworzenia bogactwa i aspiracji konsumentów do zakupu domu, sektor nieruchomości mieszkaniowych w Indiach przeżywa ożywienie” – stwierdza opublikowany w piątek raport CII-Knight Frank. Jak dodaje raport, popyt na luksusowe mieszkania będzie napędzany wzrostem udziału gospodarstw domowych HNI i UHNI w Indiach, który potroi się z obecnych 3 procent do 9 procent w 2034 roku.

Oprócz wzrostu zamożnej klasy Indii, który napędza popyt na mieszkania premium, w grę wchodzą także inne czynniki. Na przykład po wybuchu Covid-19 w 2020 r., kiedy blokady i zasady pracy z domu ograniczyły pracowników do domów, popyt na większe jednostki znacznie wzrósł. Według danych Anarock Research, średnia powierzchnia mieszkania w 2023 r. wynosiła 1300 stóp kwadratowych, czyli o 11,4% więcej niż 1167 stóp kwadratowych w 2020 r. Na przykład w regionie Delhi-NCR średnia powierzchnia mieszkania wzrosła o 51 procent, z 1250 stóp kwadratowych w 2019 r. do 1890 stóp kwadratowych w 2023 r. Podobnie w Hyderabad i Bangalore średnia powierzchnia mieszkania wzrosła o 35 procent i 16 procent odpowiednio w ciągu ostatnich pięciu lat.

„Wielu nabywców ze średniego segmentu pragnie obecnie projektów z lepszymi udogodnieniami. Chcą być bliżej rynków, centrów miast czy lokalizacji z rozbudowaną infrastrukturą społeczną. Jeśli przeprowadzają się nieco dalej od miasta, chcą większych domów ze względu na pracę z domu. Nie zapominajmy, że nawet jeśli w Indiach powrót do pracy jest w porządku, nadal znaczna część osób pracuje obecnie z domu. Są to młode małżeństwa z dziećmi, które potrzebują dodatkowych pokoi i elastycznej konfiguracji, dlatego szukają większych domów. W chwili, gdy zaczynam szukać większego domu, wielkość mojego biletu rośnie” – powiedział Rohan Sharma, dyrektor w JLL India.

Popyt na większe domy i lepsze udogodnienia odegrał kluczową rolę w podniesieniu cen. W 2019 r. średnia cena mieszkania wyniosła 5600 rupii za metr kwadratowy; Według danych Anarock w 2023 r. wzrosła do 7080 rupii za metr kwadratowy. Oprócz rosnącego popytu, wzrost cen mieszkań odzwierciedla także rosnące koszty produkcji i ceny nieruchomości. Co więcej, deweloperzy wolą premiery za duże bilety niż za małe, ze względu na lepsze marże. „Chociaż popyt na segment poniżej 75 lakh rupii był przyzwoity, deweloperzy również zaobserwowali spadek marż. Jednym z powodów, dla których oni również to poszli [big-ticket] rynku wynika z tego, że jest to rynek z lepszą marżą” – dodał Sharma.

Gwałtowny wzrost liczby premier dużych biletów w połączeniu ze stagnacją w przypadku premier małych biletów pomimo wzrostu sprzedaży będzie miał wpływ na przystępność cenową, zwłaszcza gdy poziom zapasów spadnie do najniższego poziomu w 2023 r. Nadwyżka zapasów mierzy czas potrzebny na sprzedaż wszystkich obecnych ogłoszeń, pod warunkiem, że nie ma nowych ogłoszeń. W 2019 r. było to 30 miesięcy, w 2020 r. wydłużyło się do 55 miesięcy, co wskazuje na dużą ilość zapasów resztkowych. W 2023 r. nawis zapasów spadł do najniższego poziomu od dekady i wynosi zaledwie 15 miesięcy. Spadek zapasów będzie prawdopodobnie najbardziej wyraźny w segmencie małych biletów, w którym sprzedaż stale przewyższa liczbę premier w ciągu ostatnich pięciu lat.

Choć ceny poszły w górę, jak wynika z opublikowanego w grudniu ubiegłego roku indeksu przystępności cenowej zakupu domów (HPAI) JLL, poziom przystępności cenowej był lepszy w 2023 r. w porównaniu z 2013 r. HPAI to stosunek średniego dochodu gospodarstwa domowego do kwalifikującego się dochodu gospodarstwa domowego, który definiuje się jako minimalny dochód, jaki gospodarstwo domowe musi uzyskać, aby kwalifikować się do kredytu mieszkaniowego na mieszkanie o powierzchni 1000 stóp kwadratowych po obowiązującej cenie rynkowej. Wartość HPAI powyżej 100 wskazuje na przystępność cenową, natomiast wartość HPAI poniżej 100 wskazuje na nieprzystępność cenową. Na przykład wartość HPAI w regionie Delhi-NCR wyniosła 65 w 2013 r. i wzrosła do 119 w 2023 r. W Bangalore wartość wzrosła z 90 do 158. Wyjątkiem jest Bombaj, gdzie wartość wzrosła z 43 do 88 w dalszym ciągu wskazuje na niedostępność.

„Wśród kluczowych elementów przystępności cenowej, choć ceny utrzymują się na trajektorii, która prawdopodobnie pogorszy poziom przystępności cenowej, silniejszy wzrost dochodów powinien działać jako dobry bufor. Na trajektorię stóp repo prawdopodobnie będą miały wpływ światowe sygnały gospodarcze, nawet jeśli silna gospodarka krajowa prawdopodobnie złagodzi ten wpływ i utoruje drogę do obniżki stóp procentowych w 2024 r.” – czytamy w raporcie JLL HPAI.

Dzięki drastycznym zmianom w zakresie premier biletów na duże i małe bilety w ciągu ostatnich pięciu lat udział premier biletów na średnie bilety, czyli jednostek w cenie od 75 lakh do 1,5 crore rupii, wzrósł nieznacznie do 42 procent w 2023 r. w porównaniu z 39 procent. centów w 2019 r. Liczba wystrzeleń wzrosła o 130 procent, do ponad 1,2 lakh jednostek. Wzrósł także udział premier biletów średnich w sprzedaży z 26 proc. do 36 proc., co odpowiada 98 000 egzemplarzy w 2023 r., co oznacza wzrost o 164 proc. w porównaniu z 2019 r.

* % udział; na podstawie analizy danych JLL