W maju 2023 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla całej Polski przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł 107,66 pkt i był o 0,07 pkt wyższy niż w kwietniu i jednocześnie o 3,14 pkt niższy niż rok wcześniej. Odczyt znajduje się od dwóch miesięcy na najniższym poziomie od dwóch lat, a dokładniej od czerwca 2021 r.

W maju ustabilizował się także indeks urban.one liczony dla największych polskich rynków sprzedaży mieszkań (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi). W maju 2023 r. odczyt wyniósł 121,39 pkt i był o 0,01 pkt niższy niż w kwietniu. W ostatnich pięciu miesiącach, począwszy od grudnia 2022 r., mówiliśmy o wzrostach. W relacji rocznej majowy odczyt indeksu był o 3 pkt wyższy.

„Bezpieczny kredyt 2 procent” głównie dla mniejszych mieszkań

Jak tłumaczy Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, deweloperzy zaczęli stawiać na inwestycje w segmencie popularnym, co ma być związane z wejściem w życie w lipcu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

– Największym zainteresowaniem cieszą się mniejsze lokale, nie tylko jedno- i dwupokojowe, ale również kompaktowe mieszkania z trzema pokojami – ocenia Małgorzata Wełnowska.

Ma to związek z limitami całkowitych kwot płaconych za mieszkania zawartymi w założeniach programu, które z kolei sprawiają, że nie każde mieszkanie będzie kwalifikowało się do wzięcia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. O tym, jak duże mieszkania będzie można kupić, korzystając z rządowych dopłat, pisaliśmy ostatnio w artykule „Bezpieczny kredyt 2 proc. nie dla każdego mieszkania.”.

Więcej chętnych na hipoteki, ale wystrzał spodziewany w lipcu

Choć obecnie wciąż spory udział na rynku stanowią transakcje za gotówkę, to w najbliższych miesiącach powinien rosnąć udział klientów posiłkujących się kredytem.

W maju, a więc dwa miesiące przed wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 22,4 tys. potencjalnych kredytobiorców, co oznaczało wzrost w ujęciu rocznym o 3,7 proc. Udzielono wówczas 10,9 tys. kredytów hipotecznych – o 11,7 proc. więcej niż w kwietniu, ale jednocześnie wciąż znacznie mniej niż rok wcześniej (-26,6 proc. r/r). Ich łączna wartość wyniosła 3,4 mld zł.

W czerwcu liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy była nieco niższa i wyniosła 22 tys. Ze względu m.in. na efekt niskiej bazy, był to wynik o 12,8 proc. wyższy niż w analogicznym miesiącu 2022 r.

Równolegle z rosnącym zainteresowaniem kredytami mieszkaniowymi i w cieniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc. ”, banki promują obniżki w hipotekach, o czym pisał Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.

Znaczny wzrost popytu na kredyty hipoteczne spodziewany jest w lipcu, w związku z wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Jak z kolei przewiduje Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics, już zakończony II kw. 2023 r. powinien przynieść wzrost sprzedaży mieszkań.

– Prognozujemy, że kwartalnie sprzedaż na siedmiu najważniejszych rynkach pierwotnych w granicach miast przekroczy 14 tys. lokali. Ostatni raz sprzedaż na podobnym poziomie mieliśmy w trzecim i czwartym kwartale 2021 roku. W porównaniu do drugiego kwartału 2022 r. wzrost sprzedaży wyniesie ponad 50 proc. – mówi Marcin Krasoń.

Jak dodaje, część kupujących, obawiając się wzmożonego popytu i wzrostu cen, przyspieszyła decyzję o transakcji.

– Klienci, którzy z dofinansowania będą mogli skorzystać, zintensyfikowali swoje poszukiwania i rezerwują mieszkania, by kupić je, gdy program zacznie już działać. Ze względu na górny limit ceny nieruchomości są to oczywiście częściej lokale położone poza centrami miast – analizuje Marcin Krasoń.

Czy jednak podaż nadąży za popytem? Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w maju 2023 r. deweloperzy oddali do użytku 9,8 tys. mieszkań – o 6,7 proc. mniej niż w kwietniu oraz o 12,6 proc. mniej niż rok wcześniej. Jeszcze mocniej w ujęciu rocznym obniżyła się liczba rozpoczętych budów. W maju deweloperzy ruszyli z pracami przy budowie 8,7 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem o 33,8 proc. niższym niż w analogicznym miesiącu 2022 r.

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” sztucznie zawyży popyt

Kończąc wątek „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, jak zauważa Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management oraz ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, wpływ programu na rynek poznamy dopiero za kilka miesięcy.

– Popyt będzie sztucznie zawyżony, zakłamując statystyki jedynie poprzez przesunięcie transakcji w czasie. W statystykach będziemy widzieć więc także te transakcje, które w normalnych warunkach miałyby miejsce w poprzednich miesiącach. Podobnie można powiedzieć o klientach, którzy przyspieszą swoje decyzje zakupowe nawet o kilkanaście miesięcy z uwagi na obawy wcześniejszego wyczerpania się środków w puli programu. Zatem kilka lub kilkanaście miesięcy po wejściu programu może wyglądać nadzwyczaj dobrze, przy czym okresy przed rozpoczęciem i po zakończeniu udzielania wsparcia będą sztucznie wydrenowane z umów – ocenia Michał Kubicki.

Wracając do indeksu urban.one, w maju 2023 r. odczyt dla Warszawy wyniósł 118,45 pkt i był o 0,32 pkt niższy niż w kwietniu oraz o 0,72 pkt wyższy niż w maju 2022 r.

Choć średnie ceny transakcyjne, na co wskazują odczyty indeksu, ustabilizowały się w największych polskich miastach, to w odmiennym kierunku podążają stawki ofertowe. Zgodnie z danymi Cenatorium, na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce, średnie oczekiwania deweloperów wzrosły w maju o 6,6 proc. względem kwietnia.

Biorąc pod uwagę poszczególne miasta, sytuacja nie była jednak jednorodna. O ile w Warszawie wzrost średniej ceny ofertowej w ujęciu miesięcznym wyniósł 6,7 proc., o tyle we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi było to ok. 1 proc.

Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, wzrosty cen mieszkań, które można było zaobserwować w poszczególnych miastach, wynikały przede wszystkim ze zmiany struktury mieszkań wprowadzanych do oferty oraz struktury sprzedawanych lokali. Więcej mniejszych mieszkań w ofercie ma bowiem przełożenie na wyższą średnią cenę ofertową.

Coraz droższa budowa domu

Z kronikarskiego obowiązku sprawdźmy jeszcze, jak kształtował się w maju odczyt indeksu urban.one liczonego dla gruntów budowlanych. W maju wyniósł on 141,33 pkt i był o 0,96 pkt wyższy niż w kwietniu oraz o 0,25 pkt wyższy niż w maju 2022 r. Od ponad roku odczyt indeksu waha się pomiędzy 139 a 142 pkt.

Chcącym postawić dom jednorodzinnym sen z powiek spędzają przede wszystkim rosnące ceny materiałów i usług budowlanych. Jak pisaliśmy niedawno w artykule „Koszty budowy domu wyraźnie przyspieszyły”, średni koszt wzniesienia domu w stanie surowym zamkniętym wzrósł w maju 2023 r. względem analogicznego miesiąca 2022 r. o 26,8 proc. Osiągnięcie stanu deweloperskiego kosztowało w maju średnio o 23,2 proc. więcej niż przed rokiem.