Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

• dlaczego Echo zdecydowało się wnieść swój biznes mieszkaniowy do Archicomu,
• jakie scenariusze pozyskania kapitału dla Archicomu rozważa Echo,
• gdzie i jak Archicom chce budować nowe mieszkania,
• jak Echo rozwija się na rynku mieszkań na wynajem.

Posłuchaj

Mieszkania na sprzedaż w jednej spółce, mieszkania na wynajem, biura i galerie handlowe – w drugiej. Tak już wkrótce będzie wyglądał giełdowy podział ról między Archicomem i kontrolującą go grupą Echo Investment. Przetasowanie biznesu zapowiedziano jeszcze wiosną, a pod koniec lipca formalnościom stało się zadość, bo walne zgromadzenia obu spółek zgodziły się na przeniesienie mieszkaniowej części biznesu Echa do Archicomu w zamian za akcje. Odpowiednie umowy zawarto we wtorek.

– W całej transakcji chodzi o przejrzystość biznesu, a także o to, że mieszkaniówka może urosnąć szybciej w osobnej spółce. Chcemy, by Archicom pozostał na giełdzie. Umożliwia nam to efektywne pozyskiwanie kapitału dzięki emisjom obligacji i potencjalnie akcji. Echo nie musi mieć ponad 90 proc. akcji Archicomu, możemy się rozwodnić, zachowując kontrolę – mówi Maciej Drozd, wiceprezes i szef finansów grupy Echo Investment.

Kapitałowe potrzeby

Grant Thornton wycenił wnoszoną do Archicomu część biznesu Echa na 829,5 mln zł. W zamian za nią Archicom wyemituje 22,8 mln akcji. Wraz z kupionym wcześniej pakietem przełoży się to na 89-procentowy udział Echa w mieszkaniowej spółce, którą przed transakcją wyceniano na GPW na niespełna 700 mln zł.

– Przy niskiej liczbie akcji w wolnym obrocie wycena giełdowa Archicomu oczywiście nie jest realna. Nie chcemy sprzedawać części swojego pakietu, ale rozważamy to, w jaki sposób Archicom może pozyskać na rynku kapitał na wzrost. Ostatnio widać było popyt na obligacje spółek nieruchomościowych, a także na akcje deweloperów. Nie mamy w tym momencie gotowego scenariusza, ale przy dobrej koniunkturze możemy zadziałać szybko – mówi Maciej Drozd.

Echo w ostatnich miesiącach przeprowadziło emisję obligacji o wartości nominalnej 35 mln zł. Popyt był znacznie większy, dlatego w lipcu przeprowadzono dodatkową emisję o wartości 15 mln zł. W tym samym czasie w ramach przyspieszonej budowy księgi popytu inny giełdowy deweloper, Atal, znalazł nabywców na nowe akcje za 252 mln zł.

Archicomowi pieniądze od inwestorów przydadzą się przede wszystkim na powiększenie banku ziemi i przyspieszenie wzrostu biznesu.

– Mamy solidne fundamenty finansowe i wracamy do zakupu gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Będziemy kupować nie tylko w miastach, w których jesteśmy już obecni. Interesują nas inne duże aglomeracje, jak Trójmiasto. Nie wykluczamy też przejęć lokalnych deweloperów. Naszym celem jest pięcie się w górę w rankingu największych ogólnopolskich firm w branży mieszkaniowej, a moment rynkowy jest dobry, bo dane sprzedażowe pokazują mocne odbicie popytu m.in. w związku z wprowadzeniem kredytu 2 proc. – mówi Waldemar Olbryk, prezes Archicomu.

Mieszkaniowe plany

Archicom do tej pory skoncentrowany był na rynku wrocławskim, gdzie jest największym deweloperem, ale po inwestycji Echa przed dwoma laty wystartował z nowymi inwestycjami w Krakowie, Poznaniu i Warszawie. W portfelu, przekazywanym przez Echo, są też nieruchomości w Łodzi.

– Przez ostatnie dwa lata wykonaliśmy w Archicomie ogromną pracę nad ułożeniem organizacji na nowo, przejściem na zarządzanie projektowe, digitalizacją itp. Teraz Archicom to będzie ponad 300 osób w kilku lokalizacjach, które bardziej efektywnie niż wcześniej będą mogły prowadzić działania zakupowe, zarządzać budowami i kontrolować ich koszty – mówi Waldemar Olbryk.

W pierwszym kwartale grupa była szóstym deweloperem na polskim rynku pod względem liczby sprzedanych mieszkań.

– Chcemy przede wszystkim piąć się w górę po piramidzie wartości – nie tylko budować mieszkania, ale pełnić też rolę miastotwórczą. W tej branży trzeba przewidywać, za co za kilka lat będą chcieli płacić klienci i czego będą wymagać w dłuższym okresie. Dlatego musimy inwestować w atrakcyjne grunty, a nie tereny na peryferiach, i chcemy projektować osiedla modelowe, zapewniające coś więcej niż miejsce do mieszkania – tłumaczy prezes Archicomu.

Popyt na najem

Tymczasem w Echu po przeniesieniu mieszkaniówki do Archicomu pozostanie segment nieruchomości komercyjnych, czyli biur i galerii handlowych, a także mieszkań na wynajem, budowanych w ramach spółki Resi4Rent (Echo ma w niej 30 proc. udziałów). Resi4Rent wynajmuje już ponad 3,7 tys. lokali, a prawie 6 tys. jest w budowie.

– W PRS [najem instytucjonalny – red.] widzimy bardzo wysoki popyt. W naszym portfelu rozpoczętych projektów w tym segmencie mamy teraz 10 tys. lokali i myślimy o kolejnych, bo na rynku bardzo brakuje mieszkań w tym modelu. Ten popyt wynika nie tylko z braku zdolności kredytowej na zakup własnego mieszkania, ale też ze zmian w modelu życia: młodzi ludzie później zakładają rodziny, dłużej liczy się dla nich mieszkaniowa elastyczność i mobilność. Rocznie jako lider rynku jesteśmy w stanie oddawać 3-4 tys. takich mieszkań – mówi Maciej Drozd.

Planów kolejnych podziałów biznesu Echa i wydzielania poszczególnych segmentów nie ma.

– W Archicomie będziemy mieli teraz całą działalność związaną ze sprzedażą mieszkań, co ułatwi porównywanie tego biznesu z innymi spółkami deweloperskimi notowanymi na GPW. Biznes Echa, związany z nieruchomościami komercyjnymi, zawsze będzie bardziej skomplikowany ze względu na długoterminowe umowy najmu rozliczane w EUR oraz inne zasady wyceny – mówi Maciej Drozd.