To dlaczego was do nich porównują?

Zacznijmy od tego, że wielu ludziom wydaje się, że udział w nieruchomości polega na tym, że ja mam tę część ogródka, a ty masz tamtą. To często widać w przypadku rozwodów i spadków, gdzie rodzina dzieli: Ty używasz mieszkania po babci, a ja jej domku letniskowego. To niestety tak to nie działa, ponieważ każdy współwłaściciel jest współwłaścicielem całej nieruchomości. A to znaczy, że każde ziarenko piasku w zaprawie jest wspólne, podobnie jak każda cegła.

Nie można się jakoś co do tego formalnie dogadać?

Można ustalić co jest czyje i jak będzie używane, spisując tzw. Quoad Usum, czyli umowę o podziale nieruchomości do korzystania. Większość jednak tego nie robi, a potem jest zdziwienie. Nierzadko jakiś współwłaściciel, który w stu procentach zajął daną nieruchomość i nie dopuszcza do niej innego współwłaściciela, jest bardzo niezadowolony, że ten ktoś podjął konkretne działania, aby też z niej korzystać.

A wracając do porównania z czyścicielami kamienic?

Ono wzięło się z bardzo pobieżnego porównania całkiem różnych spraw. Np. szeroko opisywana ostatnio w mediach historia, gdy jakaś firma kupiła mniejszościowy udział w warszawskiej nieruchomości i chciała mieć wpływ na to, kto ją użytkuje.

Zobacz: „Nowi czyściciele kamienic”. Ofiary ujawniają kulisy biznesu

Czytałem wyjaśnienie tej spółki i w mojej opinii racja jest po jej stronie, ponieważ mam wrażenie, że lokatorki wykorzystywały fakt, że własność pozostałych udziałów jest nieuregulowana i uchylają się od płacenia za wynajem. Chciałbym tu przywołać przykład kamienicy w Świętochłowicach, którą przez ponad dwa lata kupowaliśmy od różnych współwłaścicieli, ponieważ nie od razu było wiadomo, gdzie oni przebywają, a ci, z którymi był kontakt byli mocno skonfliktowani. Musieliśmy to ustalać i z każdym osobno negocjować. I też mieliśmy tam lokatorów, którzy korzystali z chaosu właścicielskiego, płacąc mocno nierynkowe stawki. Postąpiliśmy bardzo fair, zgłaszając lokatorom pół roku przed zakończeniem ich umów, że nie będziemy ich przedłużać. Dwie osoby, które miały trudną sytuację, dogadały się z nami i zostały: to starsza pani i pan z problemem alkoholowym, ale nieszkodliwy. Jeszcze inny lokator wykupił od nas swoje mieszkanie.

Nie było żadnych konfliktów?

Była grupka lokatorów, która rozpoczęła z nami wojnę. Nie złapaliśmy nikogo za rękę, ale administratorka, która dla nas pracowała, wiele razy spotkała się z przykrymi incydentami: przebijali jej koła w samochodzie, gałęzie na niego wrzucali albo jakiś materiał organiczny, porozbijane jajka itp. Zaczęły się też dewastacje budynku. Założyliśmy monitoring — to zafoliowali nam kamery. Chcieliśmy np. zrobić chodniki, ekipa położyła krawężniki i miała kłaść kostkę, ale jak rano przyszli okazało się, że krawężniki wyłamano. Zaczęły się też donosy do nadzoru budowlanego. W jednym ktoś napisał, że kamienica się praktycznie wali, a właściciele się nie interesują. Inspektorzy, którzy to dostali, złapali się za głowę, wstali od biurek i przyjechali na natychmiastową kontrolę. Gdy dotarli na miejsce, właśnie była kładziona kostka brukowa do wejścia głównego – sprawdzili wszystko i przekonali się, że nie ma żadnego zagrożenia. Oczywiście musieliśmy to potem wyjaśniać, bo procedura tego wymagała, co zabrało nam też trochę czasu.

Czytaj też: „Jak nieruchomość trafia do Internetu, to już nie jest okazją”. Zarabia na flippach bez remontu. Co radzi inwestorom?

Na co ci lokatorzy liczyli, uciekając się do tak partyzanckich metod?

W swoim przekonaniu walczyli o to, żeby mogli tam zostać na dotychczasowych zasadach, czyli z nierynkowymi stawkami. Jednocześnie próbowali udowodnić, że budynek nie nadaje się do zamieszkania. Osiągnęli odwrotny efekt – przez to, że nie chcieli zaakceptować, że mamy prawo dysponować naszą własnością, doszło do tego, musieli się wyprowadzić szybciej.

Dlaczego kupowanie nieruchomości po udziałach budzi tyle emocji, skoro to całkowicie legalna i dość stara już praktyka?

Powiem pani jak to wygląda z naszej perspektywy. Nasza firma bardzo często wchodzi w stosunek współwłasności, przejmując prawa i obowiązki osób, które były na słabszej pozycji i przez to czuły się poszkodowane. O tym się często nie mówi, ale wśród współwłaścicieli często jest ktoś, kto narzuca innym swój punkt widzenia, wykorzystując ich słabość albo fakt, że ich nie ma na miejscu. A po sprzedaży te osoby, które wcześniej nierzadko terroryzowały innych współlokatorów, nagle same stają twarzą w twarz z silnym podmiotem, świadomym swoich praw i zdecydowanym, aby uregulować współwłasność. I zwykle próbują zrobić z siebie ofiarę.

Jak?

Podam przykład. Kupiliśmy 50 proc. udziałów w dworku w Chorzowie, które sprzedały nam dwie starsze panie, zmęczone problemami z pozostałymi współwłaścicielkami: starszą kobietą i jej córką, która prowadzi tam biznes. I nagle zaczynają się na nas donosy do prokuratury, przyjeżdżała policja — bo córka tej właścicielki zgłosiła, że jakieś dziwne rzeczy dzieją się w warsztacie na terenie tej nieruchomości i ona boi się o swoje zdrowie, a nawet życie. W donosie zasugerowano też, że najlepiej by było nas zamknąć, aby ona mogła spokojnie żyć. Prokuratura oczywiście to umorzyła, bo zarzuty były absurdalne. Ale proszę zwrócić uwagę na tok myślenia takiej osoby – szczucie na nowych właścicieli najlepiej pokazuje z kim mamy do czynienia i dlaczego ktoś inny chciał się pozbyć tych udziałów. Co istotne, demaskuje prawdziwe intencje takich osób. Wie pani, że ta córka złożyła nam ofertę wykupu naszej połowy za 250 tys. zł, dodając przy tym, że ona w sumie też nie musi tam mieszkać i nam może swoją część odsprzedać za 2 mln zł.

Kupując takie udziały prosimy się o kłopoty?

Niestety. W pewien sposób w głowach tych ludzi już skórka na niedźwiedziu była podzielona. Oni już się tam czuli właścicielami, panami losu – choć mieli tylko ten udział. Rzadko z kimś takim udaje się szybko i łatwo dogadać. Czasem jest tylko prężenie muskułów jednej i drugiej strony, po czym siadamy do stołu i się dogadujemy. Ale w większości przypadków stajemy oko w oko z osobami, które próbują toczyć z nami walkę, choć wcale nie mają ku temu powodu. Na dzień dobry są jednak do nas źle nastawione, bo wchodzimy w relacje, które były nieuregulowane od dziesięcioleci. Ale paradoksalnie po wylaniu tych pierwszych żali, że „jak tamta osoba mogła to tak sprzedać”, udaje się rozmawiać, bo zostaje wyeliminowany czynnik pokoleniowych „walk o miedzę”.

Czytaj też: Ekskluzywny flipping w kamienicach. „Na pierwszym mieszkaniu zarobiłam 100 tys. zł”

Z praktyki flipperów handlujących udziałami wynika, że bardzo często mają do czynienia ze skłóconymi małżonkami, którzy robią sobie na złość. Pan też tego doświadczył?

My akurat nie mieliśmy przypadków porozwodowych, ale z opowiadań znajomych wiem, że czasami były współmałżonek jest w stanie praktycznie za darmo, np. za 1 tys. zł, oddać swoją część nieruchomości wartą 50-100 tys. zł, tylko po to, żeby zrobić na złość drugiej stronie. Znam też sytuacje, gdy sprzedający były małżonek kazał kupującemu obiecać, że będzie gnębić tę drugą osobę. Obiecał, ale wiadomo, że tego nie zrobił, bo przecież nie o to chodzi. Więc spokojnie rozmawiają, negocjują warunki – często już w normalnej atmosferze.

Do czego uprawnia udział w nieruchomości? Co taki właściciel 1/80 mieszkania może robić, a czego nie może, bez zgody współwłaścicieli?

W zasadzie do wszystkiego trzeba mieć zgodę reszty współwłaścicieli, poza np. sprzedażą swojej części. Stąd właśnie te transakcje odbywają się w sposób poufny. Spotykamy się z ludźmi i oni w żadnym wypadku nie chcą, żeby z tymi drugimi rozmawiać, bo oni się ich boją. Natomiast prawa i obowiązki ciążą solidarnie na każdym współwłaścicielu: przeglądy techniczne, jakieś naprawy, które muszą być zrobione, podatki itp.

A w przypadku wynajmowania takiej nieruchomości?

Jeśli mamy, powiedzmy, trzech współwłaścicieli, to najemca powinien płacić jedną trzecią czynszu każdemu z nich. Co ciekawe, jeśli ktoś ma tylko jedną dziesiątą w nieruchomości i komuś ją sam wynajmie, to umowa jest ważna. Lokatora chroni ustawa o ochronie praw lokatora w brzmieniu umowy podpisanej, natomiast pozostali współwłaściciele mogą mieć jakieś roszczenie finansowe do tego lokatora.

Jak się wychodzi ze współwłasności z niechcianym współwłaścicielem?

Najszybszą ścieżką jest sprzedaż, zakładając, że ktoś jest chętny kupić. Równie szybkie jest dogadanie się pomiędzy współwłaścicielami – to te przypadki, które do nas nie trafiają. Jeśli nie sprzedaż lub negocjacje, to można wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. Wtedy sąd wyznacza zasady na jakich to zostanie zniesione: podział fizyczny, jeśli jest możliwy lub spłata. Powoływany jest rzeczoznawca, który wycenia nieruchomość. Każdy przypadek jest indywidualny, natomiast jeśli ktoś ma większość i chce spłacić resztę, to raczej sąd będzie szedł w kierunku, żeby większy spłaci mniejszego, a nie na odwrót. No ale są różne sytuacje, ktoś może mieć większą część, a być niewypłacalnym. W każdym razie sąd doprowadzi do jakiegoś rozwiązania bądź podziału.

Czytaj też: Jak wyjść ze współwłasności? Oto najczęściej wykorzystywane możliwości

Jak szukacie „trudnych” nieruchomości? Jak je namierzacie?

Obserwując miasto, bo takie kamienice czy domy są zwykle zaniedbane. Poza tym bardzo wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, flipperów i ludzi z branży, działających na naszym terenie wie, czym się zajmujemy, przez co spływa do nas sporo takich tematów. Mój wspólnik jest też detektywem, co pomaga nam w szukaniu i sprawdzaniu dokumentów, czy właścicieli. Niestety, zdarza się, że nie sposób ustalić żyjącego spadkobiercę jakiejś ciekawej nieruchomości, bo od 100 lat nikt tego nie uregulował, a ludzie porozjeżdżali się po świecie.

Musi być przecież jakaś ścieżka prawna w takiej sytuacji?

Wiem, że takie sprawy się toczą – ktoś, np. sąsiad albo gmina, wykazuje interes prawny, żeby to uregulować, bo coś zagraża bezpieczeństwu i może się zawalić na posesję sąsiada, albo gmina nie dostaje podatków. Natomiast to są sprawy, które toczą się nie tyle latami, ile dekadami. To są bardzo, bardzo trudne sprawy. My natomiast szukamy współwłaścicieli przed zakupem. Jeśli to możliwe, chcemy dogadać się z większością, czy wszystkimi przed nabyciem. W przypadku kamienicy z lokatorami, o której opowiadałem, jedna ze współwłaścicielek mieszkała od 40 lat za granicą. Namierzyliśmy ją rozmawiając z sąsiadami, z lokatorami, pozostałymi współwłaścicielami. I przyjechała sprzedać swój udział, choć miała ponad 80 lat. Ze względu na wiek bardzo chciała wyprostować sprawę dla swoich synów.

Dalsza część rozmowy pod materiałem wideo.

Co trzeba wiedzieć, zanim zabierzemy się za inwestowanie w trudne nieruchomości?

Że wchodzimy w prawa i obowiązki właściciela mając nawet tylko 5 proc. udziału. I że piszemy się na długi horyzont czasowy trwania inwestycji – nawet kilka lat oraz na konfliktowe sytuacje, stąd w tym biznesie trzeba mieć stalowe nerwy. Czasem udaje się szybko dopiąć temat, używając fortelu. Słyszałem o przypadku, gdy dwóch wspólników równolegle rozmawiało ze skłóconymi małżonkami o odkupie ich nieruchomości. Każde z nich chciało, żeby pod żadnym pozorem nie rozmawiać z ich byłym partnerem. I każde sprzedało osobno tym wspólnikom, dzięki czemu zyskali całość, choć para nie chciała siąść razem do stołu. Najbardziej ryzykowne są jednak sytuacje, gdy do kupienia jest jakiś ułamkowy udział i nie wiadomo, gdzie reszta właścicieli. Można wtedy utknąć z problemem na długie lata. Lepiej wcześniej wszystko sprawdzić, upewnić się, że właściciele żyją, a dopiero potem kupować.

Dużo można na takim obrocie udziałami zarobić?

Sporo, ale pod warunkiem, że się dobrze przygotujemy prawnie i finansowo. Statystycznie też od czasu do czasu jakaś sprawa utknie – trzeba takie ryzyko mieć wkalkulowane.

Jak można wejść w ten biznes?

Ciężko wejść w ten rynek z marszu. To ciekawa, ale też bardzo trudna nisza w nieruchomościach. Do działania trzeba mieć bardzo szeroką wiedzę – znacznie szerszą niż przy flipach, czy wynajmie. Oprócz aspektów technicznych, w których istotne jest wszystko co związane z nieruchomościami, najważniejszą rzeczą są umiejętności miękkie. Sztuka negocjacji, odpuszczania, motywowania, ale też znalezienia rozwiązań bardzo niestandardowych, by doprowadzić do transakcji win-win.

A jak wy zaczynaliście?

Ja od zarządzania najmem, którym zajmuję się równolegle cały czas. Jestem w tym temacie ekspertem stowarzyszenia Mieszkanicznik. Później zacząłem robić klasyczne flippy, remontowe, następnie pierwsza kamienica, a dopiero potem na udziałach. Jestem współautorem książki „Wszystkie drogi prowadzą do nieruchomości”, którą przeczytał mój wspólnik, znalazł mnie i zaproponował wspólny interes. Był 2020 rok. Zaczęliśmy z „grubej rury”, od dużej kamienicy o powierzchni 2,5 tys. m kw., z ponad 50 lokalami.

Odzyskaliście już zainwestowane pieniądze?

Jeszcze nie. Ale jesteśmy na dobrej drodze, żeby nie tylko odzyskać, ale i zarobić.

Nie żałuje pan, że podjął się takiej działalności?

Czasami z powodu znacznego obciążenia emocjonalnego zastanawiam się, że może warto byłoby zająć się czymś innym. Ale jestem w tym dobry, więc to robię. Ważnym niematerialnym aspektem jest też możliwość pomagania ludziom. Jak już wcześniej wspominałem – często wchodzimy w relacje w miejsce słabszej i poszkodowanej strony. Współpracujemy na stałe z kancelarią, która wspiera nas w oddłużaniu, negocjacjach z bankami, wierzycielami itp. Wiemy, gdzie skierować ludzi w przypadku uzależnień i przemocy. W zawiłych prawnie sprawach pomaga też znaleźć rozwiązania dla innych sytuacji, w których tkwią ci ludzi. Czasami możemy zaoferować — w zamian za udziały w walącej się kamienicy z problematycznymi współwłaścicielami — mieszkanie. A jeśli nie mamy w ofercie nic pasującego, to chociaż wesprzeć w procesie znalezienia i zakupu innej nieruchomości. Dla nas to banalne sprawy, ale czasami przeważają o tym, że ktoś da sobie pomóc.