Najpierw pokażmy sytuację, z którą zaczynamy 2024 rok. Ubiegły na rynku mieszkaniowym upływał tak naprawdę pod dyktando programu (poprzedniego) rządu – „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Garść danych zebranych przez Otodom: w siedmiu głównych śledzonych przez analityków serwisu aglomeracjach (Warszawa, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice, Kraków, Wrocław) w całym ubiegłym roku deweloperzy sprzedali 54,3 tys. mieszkań – to aż o 45 proc. więcej niż rok wcześniej. Dobrze? – Deweloperzy nie dali rady na tych siedmiu rynkach dogonić dobrego popytu – mówiła podczas konferencji Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics. 

Rynek nieruchomości pod dyktando niskiej podaży i „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” 

Mimo tak dużego wzrostu liczby sprzedanych lokali deweloperzy wprowadzili na siedem omawianych rynków o 4 proc. mieszkań mniej niż w 2022 roku. Patrząc na poszczególne miesiące, widać, że listopad był jedynym miesiącem, w którym deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań, niż ich sprzedali. Z rynku znikały zapasy. 

Polacy rzucili się na mieszkania, co dobrze pokazuje także czas wyprzedaży oferty deweloperskiej. – Poziom tego wskaźnika, który wskazywałby na rynek w równowadze, to 4-5 kwartałów – wyjaśniała Katarzyna Kuniewicz. Jak zatem kończyliśmy miniony rok? – Na większości rynków poza dwoma mamy sytuację, w której poziom tego wskaźnika to mniej niż trzy kwartały. A najniższe wartości, dla Krakowa i Warszawy, ten wskaźnik osiągał w sierpniu i wrześniu. Na tych rynkach, przy tak niskiej podaży, to były cztery miesiące do wyprzedania oferty. I to były poziomy, których nie notowaliśmy na tych rynkach nigdy wcześniej – podkreślała ekspertka. 

To, co kupujących interesuje najbardziej, to ceny. Na rynku pierwotnym we wszystkich omawianych siedmiu aglomeracjach poza jedną – Katowicami – wzrosły w tempie dwucyfrowym rok do roku. Najmocniej w Trójmieście – o 25 proc., poza tym w Krakowie o 23 proc., Poznaniu o 22 proc., Wrocławiu o 19 proc., Warszawie o 18 proc., Łodzi o 13 proc., a w Katowicach wzrost był ośmioprocentowy. Mowa oczywiście wciąż o rynku pierwotnym. Jeśli chodzi o sam poziom cenowy, to oczywiście wciąż prym wiedzie stolica z ponad 16,3 tys. zł za metr kwadratowy. Dalej jest Trójmiasto (ponad 15 tys.) i Kraków (blisko 14,7 tys.). Jedynie w Łodzi było to jeszcze mniej niż 10 tys. za metr kwadratowy (9,6 tys.). Łódź zresztą to dość wyjątkowe miasto – „gwiazda podażowa” – jak ją określiła Katarzyna Kuniewicz. Był to jedyny z wymienionych tutaj rynek, na którym w zeszłym roku deweloperzy sprzedali mniej mieszkań, niż ich wprowadzili. 

Na rynku wtórnym najmocniej wzrosły ceny w Krakowie – o 27 proc., dalej w Warszawie – o 24 proc. – w tych dwóch miastach były największe problemy z podażą mieszkań deweloperskich. Dalej mamy Wrocław – ceny mieszkań z drugiej ręki wzrosły o 21 proc., Poznań – o 18 proc., Trójmiasto – o 17 proc., Łódź – o 16 proc. i Katowice o 14 proc. Poziom cenowy jest tu wyższy niż w przypadku rynku pierwotnego. W Warszawie średnia cena metr kwadratowy na koniec grudnia wynosiła prawie 17,6 tys. zł, w Krakowie 15,8 tys. zł, a w Trójmieście blisko 14,7 tys. W Łodzi i Katowicach utrzymała się jeszcze „ósemka” z przodu (odpowiednio 8,3 i 8,4 tys. zł). 

Jeśli spojrzeć na rynek szeroko (wszystkie miasta, gdzie oferty mają portale grupy, do której należy Otodom), to cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła w 2023 r. średnio o 13,7 proc. rok do roku, a na rynku wtórnym o 15 proc. 

Mieszkania w 2024 roku. Co nas czeka? 

To już było, a co dalej? Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wpływał na popyt i ceny jeszcze zanim wszedł w życie – wystarczyła zapowiedź. To pokazuje, jak bardzo Polacy przyzwyczaili się – i dostosowali – do zmian, jakie na rynku wprowadzają takie pomysły władz. Część z potencjalnych klientów przyspiesza decyzje zakupowe na sam sygnał kolejnego programu dopłat – bo wiedzą, że raczej się na nie nie załapią, a obawiają się wzrostów cen. 

Jeśli chodzi o to, co może wpływać na rynek mieszkaniowy w tym roku, Dr Adam Czerniak z think tanku Polityka Insight wymienił pięć czynników. Pierwszym jest wzrost wynagrodzeń, określany przez niego mianem „cichego bohatera”. Według ekonomisty popyt na mieszkania jest silnie uzależniony od realnych dochodów Polaków (czyli z uwzględnieniem wpływu inflacji). Prognozy Polityka Insight zakładają, że w tym roku, szczególnie do jesieni, wynagrodzenia w gospodarce narodowej będą rosły szybciej niż ceny konsumpcyjne. W innych słowach: wzrost wynagrodzeń będzie wyraźnie powyżej poziomu inflacji. To sugeruje, że Polacy będą wciąż – jako ogół – mieć przestrzeń finansową do kupowania mieszkania (w tym zdolność kredytową). 

Prognoza realnych dochodów gospodarstw domowych. Screen z transmisji konferencji Otodom,

Kolejnym czynnikiem wymienianym przez Adama Czerniaka są stopy procentowe. Ważne nie tylko dla myślących o kredycie hipotecznym, ale i dla deweloperów, którzy także pozyskują kapitał z rynku (pożyczają pieniądze), przede wszystkim na kupowanie ziemi pod budowę. – Jeżeli mamy wysokie stopy procentowe, to znaczy, że kapitał jest droższy. To znaczy, że opłaca się realizować tylko te projekty, które mają relatywnie wysoką stopę zwrotu – zauważa ekspert. A co nas czeka w najbliższych miesiącach w tym zakresie?

Nie spodziewam się niestety, że Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na obniżki stóp procentowych. Główną motywacją z perspektywy Rady Polityki Pieniężnej, która się nagle pojawiła, jest ryzyko nawrotu inflacji. Zmieniła się retoryka, bardzo wyraźnie

– zauważa Czerniak. 

Dopłaty do kredytów a rynek hipotek. -Screen z transmisji konferencji Otodom,

Na marginesie, w czasie debaty Otodom prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK mówił tak: – Wygranym 2023 roku jest część podażowa rynku [deweloperzy – red.], której podano kroplówkę.

Ekspert przypominał, że na początku zeszłego roku akcja kredytowa była na poziomie 2 miliardów, a w październiku-listopadzie był to już poziom 9-10 miliardów złotych. Ujawnił też nieco na temat danych za grudzień (oficjalnie dane poznamy pod koniec stycznia) – grudzień nie był już tak dobry jak październik i listopad.

Kroplówka została podana. I to – czego się obawiam – to, że pacjent coraz bardziej przyzwyczaja się do kroplówki, do sterydów i jeśli kiedyś tego zabraknie klientowi, wtedy dopiero będziemy mieli duży problem na rynku kredytów, który przełoży się na duży problem na rynku mieszkaniowym

– powiedział Rogowski. 

Wróćmy do Adama Czerniaka. Jako kolejny ważny czynnik wymienił ceny materiałów budowlanych, które zaczęły wręcz spadać. Na końcu jest jeszcze kwestia dostępności gruntów. – Dostępność gruntów z banku ziemi deweloperów jest historycznie niska. I to jest też czynnik, który bardzo mocno podkreślają sami deweloperzy. Było to słychać także w czasie debaty zorganizowanej przez Otodom. 

„Partia obrońców wysokich cen”

Z samej debaty zwróćmy uwagę na jeden wątek – wspomnianego już „sterydu”, czyli popytu napędzanego rządowymi programami. Prof. Rogowski zwrócił uwagę na to, że de facto jako podatnicy subsydiowaliśmy pewnej grupie kupno mieszkania. Nie byłoby to jeszcze problemem, gdyby chodziło o wsparcie tych, dla których to jedyna szansa na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem z danych przytoczonych przez głównego analityka BIK wynika, że aż 40 proc. osób korzystających z „Bezpiecznego kredytu miało zdolność kredytową – czyli i tak było ich stać na hipotekę tej samej wysokości bez rządowej dopłaty.

Ekspert przytoczył jeszcze jedno ciekawe porównanie – międzynarodowe. – W Słowacji i w Czechach potrzeba około 14-letnich dochodów brutto na zakup przeciętnego 70-metrowego mieszkania. W Polsce osiem – stwierdził i dodał, że Polska jest na 21. miejscu w UE pod względem zadłużenia hipotecznego. – Mamy jeszcze ogromne możliwości zadłużania gospodarstw domowych kredytem hipotecznym – powiedział.

I to jest kolejny czynnik, który w dłuższym terminie może wpłynąć na ceny. Te, według Rogowskiego, tylko w przyszłym roku mogą wzrosnąć średnio o 10-15 procent. 

– Polecam zobaczyć strukturę majątku polskiego społeczeństwa, tj. w czym Polacy lokują majątek. Jesteśmy anomalią na tle krajów wysoko rozwiniętych, bo tam majątek się kumuluje w aktywach finansowych, a nie w aktywach nieruchomościowych – mówił główny ekonomista BIK. – Jesteśmy południowym krajem z tego punktu widzenia, tak samo jak we Włoszech, Hiszpanii czy Grecji. Krajem, gdzie najważniejszy jest majątek rodziny – zauważył z kolei Mikołaj Lewicki z Wydziału Socjologii Uniwersytetu Warszawskiego. 

– Patrząc na największe miasta, w Polsce w tej chwili jest tak, że możemy sobie za średnie wynagrodzenie pozwolić mniej więcej na 0,6 metra kwadratowego mieszkania – zauważyła Katarzyna Kuniewicz, potwierdzając, że mamy jeszcze zdolność do zadłużania się.

Kłopot polega na tym, że jeśli coraz więcej Polaków zainwestuje swoje środki w mieszkania na wynajem albo po to, żeby one stały, czekały i żeby ich wartość rosła, to jedno, co na pewno zyskamy, to powstanie nam nieformalna partia, która nie będzie miała jednego przywódcy, ale wszyscy się dobrze rozpoznamy. I to będzie partia obrońców wzrostów cen mieszkań. Za chwilę tak dużo zainwestujemy w mieszkania, tak się zaangażujemy w rynek mieszkaniowy, że będziemy wszyscy zainteresowani tym, żeby ceny rosły, bo wówczas wartość naszego majątku będzie rosła

– stwierdziła.

– Żeby nie skończyło się tak jak w Niemczech, głównie w Berlinie, gdzie nagle regulator doszedł do wniosku, że trzeba regulować od góry czynsz. A skończyło się 10-cio, 15-procentową korektą cen na rynku, dlatego że stopa zwrotu z najmu przestała mieć jakikolwiek sens rynkowy – polemicznie zauważył Waldemar Rogowski. – Obawiam się, że może być jeszcze liczniejsza partia, która powie: my nie damy sobie wmówić, że 30 czy 40 proc. udziału w dochodach rozporządzalnych, tak jak było w Hiszpanii, będziemy wydawać na czynsz – dodał.