Zmiany, zmiany, zmiany. Grupa deweloperska Heritage Real Estate (HRE), wyróżniająca się na rynku tym, że nie korzysta z kredytów bankowych, a projekty mieszkaniowe finansuje dzięki inwestorom indywidualnym, właśnie zmodyfikowała ofertę. Głównym produktem inwestycyjnym nie będzie już sprzedaż udziałów w licznych spółkach celowych. Zamiast tego HRE będzie pozyskiwać kapitał od inwestorów w formie pożyczek. Z tym, że już nie jako HRE, ale jako EQ Real Estate.

Michał Sapota, prezes i największy wspólnik grupy HRE, tłumaczy że obie zmiany mają związek z tym, że od 10 listopada 2023 r. obowiązuje zakaz powszechnego oferowania objęcia udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością. Szef HRE zapewnia że nowy produkt, i rebranding z tym związany, były przygotowywane od około pół roku, a wdrożenie obu zmian zostało zrealizowane zgodnie z planem – do połowy listopada.

Nadrabianie opóźnień

Z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) można jednak dowiedzieć się, że nowa spółka EQ Real Estate (EQ RE) została powołana dopiero 14 listopada 2023 r., a więc już po wejściu w życie zmian prawnych. A co więcej – przez około dwa tygodnie, do 24 listopada 2023 r., nie była dostępna ani stara strona internetowa grupy, przeznaczona dla potencjalnych inwestorów (heritagere.pl), ani jej nowa wersja (eqre.pl). W przesłanym PB mejlu Michał Sapota nie odniósł się wprost do tych kwestii, ale zapewnił, że kierowana przez niego grupa jest „w ciągłej komunikacji” z inwestorami.

Z nowej strony internetowej można dowiedzieć się, że deweloperska grupa ma ponad 5 tys. zadowolonych inwestorów, z którymi rozliczyła aż 620 mln zł kapitału. EQ RE oferuje inwestycje w pożyczki udzielane spółkom celowym, realizującym poszczególne projekty deweloperskie grupy. Kapitał ma być zwracany inwestorom w okresie do dwóch lat, odsetki wypłacane kwartalnie, a pożyczki będą zabezpieczane dwojako: zastawem rejestrowym na udziałach w spółkach celowych i poręczeniem firmy HREIT, jednej z kluczowych w grupie.

Na stronie internetowej jest wymienionych siedem inwestycji deweloperskich, które HREIT już zrealizował i oddał do użytku, oraz cztery kolejne, które „wkrótce zostaną przekazane mieszkańcom”. Na forach internetowych i grupach tworzonych na portalach społecznościowych, a także w mediach, głównie lokalnych, można znaleźć dużo wpisów i informacji o licznych i długotrwałych opóźnieniach w realizacji tych czterech projektów, które mają być oddane wkrótce. I nie tylko o nich.

Michał Sapota opóźnienia tłumaczy występującą od czwartego kwartału 2021 r. „kumulacją” negatywnych zjawisk, takich jak: gwałtowny wzrost cen energii, inflacja, dynamiczna podwyżka stóp procentowych czy zmiana przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji S dla banków, dotyczącej kredytów hipotecznych. Jednocześnie szef HRE uspokaja, że obecnie grupa nadrabia straty zarówno w zakresie poziomu sprzedaży, jak i zaawansowania budów.

Bardziej widoczne zagrożenia

Na nowej stronie domowej EQ RE w oczy rzuca się też coś, czego na stronie domowej heritagere.pl nie było: rozbudowany katalog kilkudziesięciu różnych czynników ryzyka. Towarzyszą mu przy tym liczne zastrzeżenia, choćby takie, że „stopa zwrotu nie stanowi gwarantowanego wyniku inwestycji, a rzeczywisty wynik obciążony może być wieloma czynnikami ryzyka, które mogą prowadzić do uzyskania zysku niższego niż prezentowana stopa zwrotu bądź do utraty części lub całości zainwestowanych środków”.

Ta zmiana ma zapewne związek z postępowaniami, jakie przeciwko firmom z grupy HRE prowadzi od lipca 2022 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, wszczął postępowania przeciwko trzem głównym spółkom z grupy: HRE Investments, HREIT i Heritage Real Estate oraz przedstawił zarzuty Michałowi Sapocie i Michałowi Cebuli, zarządzającym tymi firmami. Dodatkowo wszczął dziesięć postępowań w sprawie nałożenia kar na spółki z grupy HRE za nieudzielenie informacji w toku postępowania wyjaśniającego.

Zastrzeżenia szefa UOKiK wzbudziły materiały informacyjne tych podmiotów.

„Przedstawiały przede wszystkim możliwe korzyści z inwestycji, nie informowały natomiast o możliwych istotnych ryzykach” – tłumaczył urząd w komunikacie.

Trzy tygodnie temu na łamach PB Michał Sapota przekonywał, że zarzuty prezesa UOKiK są niezasadne, a inwestorzy byli informowani o ryzyku inwestycyjnym. Szef HRE przyznał też jednak, że spółki z grupy, mimo że nie zgadzają się z zarzutami urzędu, „wypracowały szczegółowy zakres informacji o możliwych ryzykach i sposobach oraz formach ich prezentowania konsumentom”.

Czy argumenty deweloperskiej grupy i działania przez nią podjęte przekonały szefa UOKiK, powinniśmy się dowiedzieć już niedługo. Z nieoficjalnych informacji PB wynika bowiem, że postępowania, dotyczące HRE, są na ukończeniu.

Wniosek o upadłość oddalony

Tymczasem zapadło już rozstrzygnięcie w sprawie wniosku o upadłość GW HRE Investments, czyli spółki pełniącej w grupie HRE funkcję generalnego wykonawcy jej inwestycji deweloperskich. Stołeczny sąd oddalił wniosek ze względu na „niewykazanie przesłanki niewypłacalności”.

– Decyzja sądu jest potwierdzeniem mojego stanowiska w sprawie – od początku wskazywałem, że spółka reguluje zobowiązania i jest wypłacalna – komentuje Michał Sapota.

Podkreśla, że sąd „nie dał wiary twierdzeniom wnioskodawcy, wskazując, że są gołosłowne oraz pozostawały w sprzeczności ze zgromadzonym w sprawie materiałem”.

Kto był wnioskodawcą? Postanowienie sądu potwierdza informacje PB, że o upadłość GW HRE Investments wystąpił Michał Cebula, były dyrektor i doradca zarządu w Getin Noble Banku, który w 2018 r. współtworzył grupę HRE z Michałem Sapotą i zgodnie z KRS wciąż jest jej wiceprezesem. Próbowaliśmy zapytać menedżerów o ich relacje i powody, dla których się poróżnili, ale nie odpowiedzieli.

Przypomnijmy: z naszych informacji wynika, że to właśnie Michał Cebula miał nie tylko wystąpić o upadłość GW HRE Investments, ale też zawiadomić śledczych o podejrzeniu popełnienia oszustwa na szkodę inwestorów grupy HRE. Śledztwo w tej sprawie, jak ujawniliśmy trzy tygodnie temu, od pół roku prowadzi Prokuratura Okręgowa w Warszawie. W jego toku nikomu nie przedstawiono zarzutów, a Michał Sapota na naszych łamach zaprzeczał, by podczas zawierania umów inwestycyjnych dochodziło do jakichkolwiek przypadków oszukania lub wprowadzania w błąd inwestorów.