Koszty budowy domu, a w szczególności ceny materiałów budowlanych, rosły zatem zdecydowanie szybciej niż indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI), który w maju 2023 r. wzrósł o 13 proc. w porównaniu z analogicznym miesiącem ubiegłego roku.

Do analizy kosztów budowy domu posłużyły nam dane zebrane i opublikowane przez serwis Wielkiebudwanie.pl. Wśród nich znalazły się zarówno średnie ceny materiałów budowlanych, jak i usług budowlanych oraz montażowych. Dane pochodzą z maja 2023 r. oraz analogicznych miesięcy w latach 2019 – 2022.

Proces budowlany przy wyliczaniu średniej ceny postawienia metra kwadratowego domu jednorodzinnego podzielony został na dwa etapy. Wycenie podlegały zarówno materiały, jak i usługi budowlano-montażowe niezbędne do osiągnięcia stanu surowego zamkniętego, jak i stanu deweloperskiego, łącznie z malowaniem, ale bez wykończenia.

Koszty budowy domu 2023 – stan surowy zamknięty

W maju 2023 r. szacunkowy koszt osiągnięcia stanu surowego zamkniętego, w oparciu o średnie ceny materiałów i usług budowlanych, wyniósł w skali kraju średnio 3494 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy budowanego domu jednorodzinnego. To średnio o 26,8 proc. więcej niż w maju 2022 r. Nominalnie koszty wzrosły o 739 zł/mkw., co oznacza, że budując 120-metrowy dom trzeba by obecnie wydać średnio ok. 419 tys. zł – o 88 680 zł więcej i to jedynie na etapie stanu surowego zamkniętego.

przewiń, aby zobaczyć całą tabelę

Jeśli spojrzymy wyłącznie na usługi budowlane i montażowe niezbędne do osiągnięcia stanu surowego zamkniętego, okaże się, że ich wycena wzrosła w ciągu roku średnio o 9,7 proc. z 900 zł/mkw. do 987 zł/mkw. W tym samym czasie średnie ceny materiałów budowlanych wzrosły o 35,1 proc. r/r.

Co ciekawe, niżej niż w maju 2022 r. wyceniane są drzwi (-36 proc. r/r). Wzrosła za to średnia cena oferowana za ich montaż (+13,8 proc. r/r).

W przypadku usług, wyraźniej – o 15,2 proc. r/r wzrosły średnie koszty prac związanych ze wzniesieniem dachu. Najmocniej – o 47,4 proc. r/r, wzrosła wycena materiałów niezbędnych do budowy stropów.

Koszty budowy domu 2023 – stan deweloperski

Nieco wolniej w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy rosły koszty prac i materiałów niezbędnych do wybudowania domu w stanie deweloperskim. Biorąc pod uwagę jedynie prace wykonywane już po osiągnięciu stanu surowego zamkniętego (m.in. prace wodno-kanalizacyjne, montaż ogrzewania centralnego, instalacji elektrycznych, czy malowanie) średnia wycena materiałów i usług wyniosła w maju 2023 r. 2455 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Przełożyło się to na wzrost w ujęciu rocznym o 18,3 proc., przy czym ceny usług wzrosły w tym czasie średnio o 8,9 proc., a materiałów o 26,8 proc.

przewiń, aby zobaczyć całą tabelę

Z pierwszej grupy najmocniej – o 21,5 proc. r/r wzrosła średnia cena oczekiwana za położenie gładzi. Co ciekawe, o blisko 3 proc. r/r spadła średnia cena oferowana za montaż ogrzewania centralnego.

W przypadku materiałów nie odnotowano spadków stawek. Najmocniej – o 47,5 proc. r/r wzrosły średnie ceny materiałów niezbędnych do położenia posadzek. Relatywnie nieznacznie (+13,3 proc. r/r) wzrosła z kolei średnia cena materiałów wykorzystywanych przy montażu instalacji elektrycznych.

Gdy do materiałów oraz usług budowlano-montażowych potrzebnych do osiągnięcia stanu deweloperskiego dodamy średni koszt postawienia domu w stanie surowym zamkniętym, otrzymamy blisko 6 tys. zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej budowanego domu. To średnio o 23,2 proc. więcej niż w maju 2022 r. Nominalnie średni koszt wzrósł o 1119 zł/mkw., co w przypadku 120-metrowego domu przełoży się wzrost o ok. 134 tys. zł.

Wzrost cen przyspieszył

Jeszcze do 2021 r., średnie koszty budowy domu rosły w jednocyfrowym tempie – 4-8 proc. w skali roku. Wzrost cen przyspieszył w 2022 r. Wówczas, w maju 2022 r., średnie koszty osiągnięcia stanu surowego zamkniętego, wzrosły w ujęciu rocznym o 16 proc., a stanu deweloperskiego o 19,2 proc. r/r.

Ostatnie dwanaście miesięcy przyniosło dalsze przyspieszenie tempa wzrostowego – odpowiednio o 26,8 proc. i 23,1 proc. r/r.

Tym samym, porównując dane z maja 2023 r. do stawek notowanych w maju 2021 r., średni koszt budowy domu wzrósł odpowiednio o 47,1 proc. i 46,7 proc. Względem maja 2020 r. „podwyżka” wyniosła odpowiednio 54,7 proc. i 52,9 proc., a w porównaniu z majem 2019 r. o 67,1 proc. i 63,4 proc.

Różne ceny w województwach

To, ile zapłacimy za usługi budowlano-montażowe, różni się w zależności od województwa, a różnice mogą nawet przekraczać 50 proc. Najniższe średnie stawki można było znaleźć w województwach: opolskim, lubuskim i zachodniopomorskim. Najwięcej budowlańcy oczekują tradycyjnie w województwach: mazowieckim, małopolskim, wielkopolskim i dolnośląskim.

Dla porównania, za ułożenie płytek na powierzchni 1 mkw. w woj. mazowieckim oczekiwano w maju 2023 r. średnio 105 zł. W woj. opolskim średnio było to 70 zł/mkw. Z kolei pokrycie dachu dachówkami w woj. lubuskim wycenianie było średnio na 64 zł/mkw., podczas gdy w woj. mazowieckim średnia cena była o 56 proc. wyższa i wyniosła 100 zł/mkw.

Podwyżki cen działek wróciły do głosu

Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych po trwającej pół roku przerwie ponownie zaczęły rosnąć – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium.

Wzrost średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych był szczególnie widoczny w stolicach województw. Najmocniej – o 6 proc. w ujęciu miesięcznym – wzrosła średnia cena transakcyjna w Gdańsku (+6 proc. k/k), gdzie cały 2022 r. upłynął pod znakiem stabilizacji stawek. Wyraźnie – o blisko 5 proc. – wzrosła także średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży parcel w Poznaniu i Krakowie.

W ujęciu rocznym średnie ceny transakcyjne gruntów pod budowę domu w Warszawie, Olsztynie i Lublinie były niższe niż przed rokiem. W Poznaniu i Gdańsku zanotowano wzrost o ok. 4 proc. r/r, a jedynie w Łodzi wzrost był dwucyfrowy i wyniósł 15 proc. r/r.

W przypadku województw, najwyżej – o 5,1 proc. r/r wzrosła średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych (w przeliczeniu na 1 mkw.) dotyczących sprzedaży działek budowlanych położonych w woj. wielkopolskim. W pozostałych analizowanych województwach albo wzrost nie przekroczył 3 proc. r/r, albo zanotowano spadek – najmocniejszy w woj. mazowieckim – o 14,9 proc. r/r.

Podwyżki na rynku sprzedaży działek budowlanych były zatem zdecydowanie niższe niż wzrosty cen usług i materiałów budowlanych.

Najgorszy kwiecień od dekady

Wysokie ceny usług i materiałów budowlanych mają wpływ na zdecydowanie mniejsze niż w poprzednich latach ruch na nowych budowach domów jednorodzinnych.

W kwietniu 2023 r. inwestorzy indywidualni ruszyli z pracami przy budowie 6733 domów jednorodzinnych, co oznaczało obniżkę o 6 proc. w ujęciu miesięcznym oraz o 23,4 proc. w ujęciu rocznym. Kwiecień był pod tym względem najsłabszym czwartym miesiącem roku od dekady.

Zupełnie inaczej wyglądają kwietniowe statystyki dotyczące liczby domów oddanych do użytku. Główny Urząd Statystyczny naliczył ich w kwietniu 10 025, co było najwyższym wynikiem osiągniętym w ciągu jednego miesiąca odkąd prowadzone są pomiary, czyli od 2005 r.

Było ich o 12,7 proc. więcej niż w marcu oraz o 35 proc. więcej niż w dotychczas rekordowym kwietniu 2022 r. To jednak przede wszystkim efekt prac rozpoczętych w budowlanym boomie w 2021 r. Jak również wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, średni czas budowy domu oddanego do użytku w I kw. 2023 r. wyniósł nieco ponad dwa lata (24,5 miesiąca).