Coraz więcej Polaków chce mieszkać za miastem. W latach 2011-2020 minimum 463 000 osób wyprowadziło się z centrów miast i zamieszkało na terenach podmiejskich. Zachęciła nas do tego pandemia, która sprowadziła modę na pracę zdalną. Niektórych do wyprowadzki za miasto zmusiły również ceny nieruchomości. Niekontrolowane rozlewanie się miast i chaos przestrzenny mają jednak swoją cenę. To stracony czas i pieniądze na dojazdy do miasta. Ile płacisz za to, że mieszkasz w nieodpowiednim dla siebie miejscu?

Poszerzanie terenów zabudowy poza obszar miejski jest w pełni zrozumiałe. W mieście trudno znaleźć mieszkanie o większej powierzchni niż 50-60 m. kw., a ceny większych powierzchni po prostu przerażają. Tereny pod miastem są tańsze, a więc można tam realizować inwestycje w przystępnej cenie.

Taka rozbudowa miasta musi być jednak przeprowadzona w sposób dobrze przemyślany. Niestety tak się nie dzieje, przynajmniej nie w Polsce. Budowy pojedynczych domów realizowane są w znacznej odległości od istniejących zabudowań, a do nowo powstałych budynków trzeba doprowadzić całą infrastrukturę. To ogromne koszty dla budżetów gmin, których nie da się pokryć z wpływów od nowych podatników. Polski Instytut Ekonomiczny szacuje, że chaos przestrzenny w Polsce to roczny koszt 84,3 mld zł.

To dane za rok 2021, po uwzględnieniu inflacji ta wartość byłaby więc jeszcze wyższa. Na tę kwotę składają się m.in. koszty nadmiarowych dojazdów do pracy, koszty budowy i utrzymania nadmiarowej infrastruktury (drogi) oraz koszty nadmiernego natężenia ruchu. W przeliczeniu na każdego mieszkańca naszego kraju to 2200 zł.

Płacimy miliardy za chaos przestrzenny. Źródło: Polski Instytut Ekonomiczny

Chaos przestrzenny – jakie są jego negatywne konsekwencje?

Nadmiarowe koszty związane z budową i utrzymaniem dodatkowej infrastruktury spowodowanej przez chaos przestrzenny wynoszą ok. 20,5 mld zł rocznie. Na tę wartość składa się budowa dróg, chodników (często niezbędny okazuje się wykup gruntów pod taką inwestycję) oraz kanalizacji i wodociągów. Do tego dochodzą m.in. koszty ochrony środowiska, wykup gruntów czy nadmierne wyłączenie terenów z produkcji rolnej.

Koszty środowiskowe związane głównie z zanieczyszczeniem środowiska. Domy, które powstają oddalone od pozostałych zabudowań, przeważnie nie mają możliwości przyłączenia gazowego. Mieszkańcom pozostaje więc kocioł na paliwo stałe lub pompa ciepła, która jest ekologiczna, ale droga, bo to koszt rzędu 40 000 – 50 000 zł.

Mieszkańcy domów oddalonych od podstawowej infrastruktury codziennie przemierzają długie kilometry samochodem, co generuje szkodliwe substancje do atmosfery. Do terenów podmiejskich często dojeżdżają kurierzy, śmieciarki, listonosze, którzy robią dodatkowe kilometry, krążąc po rozproszonej zabudowie.

Na budowaniu domów blisko natury cierpią też dzikie zwierzęta. Kilka lat temu w Trójmieście deweloper podczas budowy osiedla niechcący zamknął kilka saren za ogrodzeniem.

Problem z realizacją kluczowych inwestycji dla kraju. Niedawno prezydent podpisał ustawę, zgodnie z którą wiatraki nie będą mogły powstawać bliżej niż w odległości 700 m od zabudowań. Pierwotny projekt zakładał 500 m, a Polskie Stowarzyszenie Energetyki Wiatrowej wskazuje, że zwiększenie wymaganej odległości do 700 m mocno ogranicza potencjał rozwoju energetyki wiatrowej. Wartość możliwej do zainstalowania mocy spadnie nawet o ok. 60-70%.

To spory problem, bo nowo powstałe wiatraki są niezbędne do zmiany miksu energetycznego w naszym kraju. Rozproszona zabudowa sprawia, że przez pojedyncze budynki niemożliwe staje się realizowanie kluczowych inwestycji dla kraju. Podobne sytuacje mogą dotyczyć budowy dróg. Przy najważniejszych inwestycjach tego typu państwo wykupuje grunty, co znacząco podwyższa wartość realizowanej inwestycji.

Korki. Rozproszona zabudowa sprawia, że transport publiczny staje się nieefektywny, dlatego mieszkańcy takich terenów najczęściej wybierają własny samochód jako źródło transportu. A to sprawia, że w efekcie zakorkowane stają się miasta. Do tego dochodzi problem ze znalezieniem miejsca parkingowego. Mieszkaniec Warszawy może bez problemu dojechać do miejsca docelowego oddalonego o kilka kilometrów autobusem lub rowerem. Taka wycieczka z terenu oddalonego o kilkanaście, kilkadziesiąt kilometrów bywa czasem niemożliwa i samochód jest jedyną opcją.

Dom pod lasem – sielskie życie i… dodatkowe koszty

Dom pod lasem oddalony o kilkaset metrów od najbliższych zabudowań wydaje się być rajem na ziemi. Cisza, spokój, bliskość natury. W praktyce okazuje się, że dla wielu osób ten sielski obrazek po jakimś czasie zamienia życie w koszmar. Z domu oddalonego od cywilizacji trzeba jakoś dotrzeć do miasta. Jedną z kluczowych wad zamieszkania w takim miejscu są dodatkowe koszty, na które składa się kilka czynników.

Transport. Jeśli nie pracujesz zdalnie, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami, jakie pojawią się po przeprowadzce za miasto. Dystans 20 km do pracy w jedną stronę to dodatkowe 800 km miesięcznie. Jeśli masz dzieci, to prawdopodobnie będziesz je trzeba wozić na dodatkowe zajęcia i na spotkania ze znajomymi.

Dojazdy to pracy to jednak nie wszystko, czasem trzeba podjechać do miasta po większe zakupy, a czasem po prostu najdzie Cię ochota na spędzenie wieczoru w kinie czy restauracji. Być może po jakimś czasie po prostu zrezygnujesz z tych przyjemności, ale pozostaje kwestia komfortu życia.

W mieście również często przemierzamy długie kilometry w samochodzie, ale mieszkając poza miastem, najpierw do tego centrum trzeba dojechać. Warto policzyć, o ile więcej kilometrów w skali miesiąca będziesz dojeżdżał przez wyprowadzkę i przeliczyć to na pieniądze. Dodatkowe 1000 km to o ponad 500 zł większe wydatki na paliwo.

Drugi samochód. W dużym dobrze skomunikowanym mieście parze z dzieckiem często wystarczy jeden samochód, szczególnie jeśli w grę wchodzi praca zdalna albo chociaż hybrydowa. Oddalenie się od zabudowy mieszkalnej oznacza oddalenie się od transportu publicznego, a kolejny samochód może okazać się niezbędny. Drugi samochód to 20 000 – 30 000 zł plus coroczne koszty związane z ubezpieczeniem i naprawami (ok. 2000 – 3000 zł rocznie).

Taksówki. Jeśli lubisz czasem wybrać się ze znajomymi na drinka, to wieczorna wyprawa do miasta może okazać się kosztowna. Oprócz kilku drinków dojdzie koszt taksówki. Kursy poza miasto są często droższe, a niektóre firmy niechętnie się ich podejmują. Koszt taksówki do miejscowości oddalonej od centrum to nawet 70-80 zł lub więcej. W mieście i dobrze skomunikowanych terenach podmiejskich często jest alternatywa w postaci autobusu lub kolejki podmiejskiej.

Czas. Decydując się na zakup nieruchomości, najbardziej skupiamy się na kosztach finansowych i porównujemy cenę za metr. Ale utracony czas też może wpływać na nasze zarobki. Godziny spędzone w samochodzie można wykorzystać efektywnie, np. na słuchaniu podcastów (polecamy Finansowe Sensacje Tygodnia), ale po jakimś czasie nawet wtedy pojawia się pytanie, czy te dojazdy mają sens (przecież podcastu można by słuchać, żyjąc wygodniej).

Więcej czasu w samochodzie to mniej czasu poświęconego rodzinie czy na relaks. Dwie godziny w korkach można by też wykorzystać na rozwój umiejętności, które mogą pozytywnie wpłynąć na rozwój kariery i zarobki. Długi dojazd do pracy oznacza, że trzeba wcześniej wstać, a pracownik zmęczony to pracownik mniej wydajny. Jeśli Twoja wydajność spadnie o kilkanaście procent, to na wykonanie tych samych zadań poświecisz więcej czasu. A mało wydajny pracownik ma mniejszą szansę na podwyżkę.

Policz, ile płacisz za życie w nieodpowiednim miejscu

Dokładne koszty będą uzależnione od wielu czynników – odległości od biura, rodzaju wykonywanej pracy, posiadanych dzieci, stylu życia. Przyjmijmy jednak przykładowy scenariusz dla pary z jednym dzieckiem w wielu szkolnym. Przeprowadzka pod miasto zmusiła ich do kupienia nowego samochodu, do tej pory wystarczał im jeden, w mieście jedno z nich dojeżdżało komunikacją miejską (bilet miesięczny 100 zł).

Obydwoje do pracy dojeżdżają codziennie po 15 km więcej niż wcześniej w jedną stronę, co najmniej raz w tygodniu w tygodniu dodatkowo wożą dziecko na dodatkowe zajęcia. W efekcie w skali miesiąca robią o 1500 km więcej niż mieszkając w mieście. Ile za to płacą?

Transport i samochód: 700 zł na paliwo (po odjęciu kosztów transportu publicznego) plus 300 zł taksówki. Łącznie 1000 zł w skali miesiąca, a więc 12 000 zł rocznie. Koszt samochodu to jednorazowo 30 000 zł (w miarę komfortowe, kilkuletnie auto) plus 3000 zł kosztów eksploatacyjnych rocznie plus 700 zł za myjnię rocznie = 33 700 zł

Czas: Każdy z naszych bohaterów spędza teraz 7 godzin w tygodniu więcej w samochodzie. W skali roku to ok. 350 godzin, czyli 14 dni. W tym czasie mogliby wykonywać dodatkową pracę, poświęcać czas na relaks (co również zwiększa efektywność), doszkalać się lub wykonywać obowiązki domowe, które teraz muszą zlecać innym osobom (i za to płacić), bo nie mają na to czasu.

Gdyby choć połowa tego czasu była wykorzystana w sposób, który przełożyłby się na dodatkowe wynagrodzenie w kwocie 40 zł za godzinę, to jedna osoba zarobiłaby dodatkowo w skali roku 7000 zł. Przy dwóch osobach to 14 oo0 zł.

W naszym scenariuszu straty wynikające z nieodpowiedniego miejsca zamieszkania to prawie 60 000 zł w pierwszym roku i prawie 30 000 zł w kolejnych latach. To kwoty, które odkładane przez kilka lat mogłyby pozwolić na zakup nieruchomości w lepszej lokalizacji.

To tylko kilka aspektów, które warto wziąć pod uwagę, myśląc o domu pod miastem. W zdecydowanie lepszej sytuacji będą osoby, które pracują zdalnie. Choć dodatkowych kosztów może pojawić się więcej. Na przykład: jeśli droga przy Twoim domu jest drogą prywatną, to kwestie jej utrzymania i odśnieżania leżą po stronie mieszkańców.

Już na etapie budowy domu zapłacisz więcej za przyłączenie mediów, bo trzeba je będzie doprowadzić do Twojego budynku. Dlatego, zanim kupisz lub wybudujesz uroczy domek pod lasem, usiądź i na spokojnie policz wszystkie potencjalne koszty. Może ich się uzbierać spokojnie kilka tysięcy złotych w skali roku.

Chaos przestrzenny – czy powinniśmy go zatrzymać?

Czy budowanie domów na przedmieściach to zła strategia? Nie można tak do końca powiedzieć. W miastach powoli zaczyna brakować miejsca, nowe inwestycje deweloperskie są drogie, a metraże mikroskopijne. Trochę więc nie mamy wyjścia i te miasta trzeba poszerzać. Najważniejsze jest jednak to, jak to robić.

Tylko 30% naszego kraju jest pokryte miejscowymi planami zagospodarowania, ale od 2003 r. istnieją Warunki Zabudowy (tzw. wuzetki), na podstawie których można wybudować dom. Dokument ten, podobnie jak plan zagospodarowania, określa, jaki budynek może powstać na działce (ile może mieć poziomów, jaki ma być kąt nachylenia dachu itp.).

Na wydanie „wuzetki” czeka się teoretycznie dwa miesiące, choć w praktyce może trwać to dłużej. Warunki zabudowany stosunkowo łatwo otrzymać, nawet jeśli nowo powstały budynek ma powstać w znacznej odległości od zabudowań. W ciągu ostatnich 20 lat wydano 2,5 mln „wuzetek”. Wielu ekspertów branży wskazuje na to, że warunki zabudowy są zbyt łatwo wydawane, co przyczynia się do chaosu przestrzennego.

Zablokowanie wydawania WZ mogłoby mieć jednak negatywne konsekwencje dla wielu inwestorów. Wiele osób kupuje działki będące kiedyś polami uprawnymi jako lokatę kapitału, licząc na zysk w przyszłości. Brak możliwości postanowienia na takiej działce budynku znacząco obniżyłby jej wartość. W kiepskiej sytuacji znalazłyby się też osoby, które już posiadają działkę bez miejscowego planu zagospodarowania, a planują postawić na niej dom w najbliższych latach.

A może by tak koszt infrastruktury zrzucić na kogoś innego? Szczególnie gdy w danej miejscowości powstaje kilka budynków? Rozwiązaniem, jakie stosują niektóre gminy, jest przerzucenie obowiązku budowy drogi czy chodnika na dewelopera, który realizuje większą inwestycję. Dzieje się to w zamian za wydanie pozwolenia na budowę. To również rozwiązanie kontrowersyjne i często kończy się tym, że koszt budowy w praktyce ponoszą nabywcy domów.

Póki co nie ma dobrego rozwiązania na to, żeby zahamować chaos przestrzenny w Polsce. Koszty takiego stanu rzeczy są wysokie, ale wszelkie ograniczenia prawdopodobnie zostaną negatywnie odebrane przez opinię publiczną. Chyba najlepszym rozwiązaniem jest uświadamianie, że życie w domu oddalonym od cywilizacji wcale nie jest takie łatwe, jak się czasem wydaje.

Jakie jest Wasze zdanie? Czy powinniśmy dążyć do ograniczania chaosu przestrzennego? A może każdy ma prawo żyć i budować, gdzie chce, a reszcie nic do tego?

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

Ekipa „Subiektywnie o Finansach” co środę publikuje nowy odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” (w skrócie: FST). Rozmawiamy o tym co nas zbulwersowało albo zaintrygowało w minionym tygodniu i zapowiadamy przyszłe sensacje wokół naszych portfeli. Do tej pory ukazało się 150 odcinków podcastu, zaprosiliśmy też kilkudziesięciu gości.

Poza cotygodniowym podcastem możesz też posłuchać tekstów z „Subiektywnie o Finansach” czytanych przez ich autorów. Ten cykl podcastowy nazywa się „Subiektywnie o Finansach do słuchania” (w skrócie: SDS). Wszystkie podcasty znajdziesz pod tym linkiem, a także na wszystkich popularnych platformach podcastowych w tym Spotify, Google Podcast, Apple Podcast, Overcast, Amazon Music, Castbox, Stitcher)

————

ZNAJDŹ NAS W MEDIACH SPOŁECZNOŚCIOWYCH

Jesteśmy także w mediach społecznościowych, będzie nam bardzo miło, jeśli zaczniesz nas subskrybować i śledzić: na Facebooku (tu profil „Subiektywnie o Finansach”), na YouTube (tutaj kanał „Subiektywnie o Finansach”) oraz na Instagramie (tu profil „Subiektywnie o Finansach”).