W listopadzie 2023 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium wyniósł dla całej Polski 110,03 pkt. I choć wciąż jest on niższy w ujęciu rocznym, to listopadowy odczyt był o 0,93 pkt wyższy od październikowego. Tym samym był to 7. miesiąc z rzędu ze wzrostem i jednocześnie najwyższy wzrost w ujęciu miesięcznym od ponad dwóch lat, a dokładnie od lipca 2021 r.

Wyraźnie wzrosły także pozostałe indeksy. Odczyt dla największych polskich miast z wyłączeniem Warszawy (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Gdańsk i Gdynia) zatrzymał się na 123,73 pkt (+0,59 pkt m/m i +5,04 pkt r/r), z kolei w przypadku indeksu dla Warszawy zanotowano 121,57 pkt. (+0,85 pkt m/m i 2,12 pkt r/r).

Sztucznie wysoki popyt, sztucznie niska podaż

W listopadzie branżę i ceny w dalszym ciągu napędzał popyt na hipoteki wytworzony dopłatami w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

W listopadzie 2023 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało blisko 40 tys. osób, co – w dalszym ciągu biorąc pod uwagę efekt niskiej bazy – przełożyło się na wzrost w ujęciu rocznym o 193 proc.

Efektem dużej liczby wniosków we wcześniejszych miesiącach było z kolei 23,7 tys. kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki w listopadzie. Było ich niemal tyle samo co w październiku (24,1 tys.) oraz o 259 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2022 r., gdy uruchomiono 6,6 tys. kredytów mieszkaniowych.

Za popytem sztucznie kreowanym rządowymi dopłatami w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” nie nadąża podaż. Choć w listopadzie liczba nowych budów wzrosła w ujęciu rocznym o 48 proc., to w pamięci trzeba mieć fakt, że w listopadzie 2022 r. branża była w środku dołka zapoczątkowanego w połowie 2022 r.

Od początku roku do końca listopada deweloperzy rozpoczęli prace przy budowie 103 378 mieszkań, co było najniższym wynikiem od 2017 r.

– Miesięczna liczba budów mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów ustabilizowała się na przeciętnym poziomie, który nie gwarantuje zaspokojenia popytu generowanego przez program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Jak dodaje, w najbliższych miesiącach powinna rosnąć za to liczba uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę mieszkań, na co wpływ będzie miało wprowadzenie z początkiem kwietnia zmian nowych warunków technicznych. Mogą być one również jednym z czynników stymulujących podwyżki cen mieszkań.

– Zmiana przepisów może zmienić obraz rynku. Z jednej to zmiana in puls, ponieważ poprawi się komfort mieszkań. Z drugiej strony deweloperzy będą dysponować mniejszą powierzchnią do sprzedaży, a to będzie wpływać na ceny mieszkań – zauważa ekspertka Cenatorium.

Mocniejszym katalizatorem wzrostu cen będzie jednak – o ile zostanie uruchomiony – zapowiedziany niedawno program nowych dopłat do kredytów mieszkaniowych „Mieszkanie na start”.

– Już „Bezpieczny kredyt 2 proc.” spowodował, że z oferty bardzo szybko znikały najtańsze mieszkania, a ceny nieruchomości rosły z miesiąca na miesiąc. Dodatkowo bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań wywarły dużą presję na dalsze wzrosty cen – mówi Małgorzata Wełnowska.

Limity dotyczące maksymalnych kwot kredytów objętych rządowymi dopłatami w ramach „Mieszkania na start” mogą jeszcze mocniej przyczynić się do znikania z oferty najtańszych mieszkań.

Widać to nie tylko po średnich cenach transakcyjnych zanotowanych w III kw. 2023 r., a więc w ciągu pierwszych trzech miesięcy w świecie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, ale również po przeciętnych oczekiwaniach sprzedających mieszkania.

Jak wynika z monitoringu cen prowadzonego przez Cenatorium, w listopadzie 2023 r. średnia cena ofertowa dla siedmiu największych polskich rynków nieruchomości wzrosła w ujęciu miesięcznym o 2 proc. – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Przyczyną tak dużego skoku cenowego była jednak w głównej mierze wyprzedaż mieszkań tańszych i w konsekwencji większy udział drogich lokali w strukturze ofert.

Zdaniem Michała Kubickiego, eksperta Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, brak uruchomienia nowego programu dopłat pokroju „Mieszkania na start”, w obliczu wciąż drogich kredytów mieszkaniowych, przełożyłby się na znaczący spadek sprzedaży.

– Spadek byłby tak drastyczny jak obserwowany jesienią 2022 r. Już teraz widać znaczący spadek nowo rozpoczynanych projektów oraz znacznie mniejszą liczbę wydawanych pozwoleń na budowę. Z drugiej strony ceny mieszkań osiągnęły już absolutny zenit, który skutecznie i na lata, pozbawił dostępu do własnego mieszkania setki tysięcy młodych ludzi. Krótkoterminowo rozwiązaniem mogłoby być wsparcie dla rynku najmu.

Inwestowanie w mieszkania pod szklanym sufitem?

Jak dodaje, rynek powoli dochodzi do punktu zwrotnego, w którym inwestowanie w mieszkania przestanie być opłacalne.

– Zróbmy uproszczoną kalkulację na bazie średniej ceny ofert w Warszawie, która dzisiaj wynosi ok. 16 tys. zł za mkw. Zatem za 50-metrowe mieszkanie w stanie deweloperskim zapłacimy średnio ok. 800 tys. zł. Za jego wykończenie i wyposażenie oraz miejsce postojowe musimy doliczyć kolejne 200 tys. zł. Mamy więc równy 1 mln zł. Aby inwestycja miała jakikolwiek sens ekonomiczny, powinniśmy czerpać korzyści w wysokości pokrywającej co najmniej wartość inflacji. Dziś jest to ok. 6,5 proc. A więc, w dużym uproszczeniu powinniśmy otrzymać czynsz netto po odjęciu wszystkich innych kosztów w wartości 65 tys. zł rocznie, co daje ok. 5,4 tys. zł miesięcznie. Ostateczne koszty dla najemcy byłyby jeszcze wyższe. Doliczając czynsz płacony wspólnocie i rachunki za media zamknęłyby się one w ok. 6,5 tys. zł – wylicza Michał Kubicki.