Trzy lata temu jego partner biznesowy zwrócił się do teksańskiego dewelopera Chada Hagle’a z intrygującą propozycją: porzuć swój amerykański biznes i przenieś parki handlowe do Polski.

Była to oferta, którą wielu amerykańskich inwestorów odrzuciłoby. Ale dla Hagle’a rynek detaliczny w USA stracił wiele ze swojego uroku, a potencjał wykorzystania wykładniczego wzrostu rozwijającego się w Europie Wschodniej wystarczył, aby zaryzykować.

Dzięki uprzejmości Chada Hagle’a

Chad Hagle z Aventine Development Corp.

„Długo zastanawiałem się, czy możliwe jest, abym pozbył się gospodarki USA i przeniósł umiejętności, które rozwijałem przez 25 lat jako programista programistyczny, do innej gospodarki o większym potencjale wzrostu?” – powiedział Hagle, dyrektor generalny i założyciel Aventine Development Corp. na konferencji 4 czerwca Bisnow wydarzenie.

„Odwiedzając polski rynek, mogłem zidentyfikować parametry, które były znacznie korzystniejsze niż te, które widzimy tutaj w USA”

Hagle ma głębokie korzenie na amerykańskim rynku detalicznym. Jego rodzina jest właścicielem Tricor International Corp. na Florydzie, firmy, która rozwinęła około 20 mln stóp kwadratowych na rynkach wtórnych i trzeciorzędnych w ciągu ostatnich 50 lat. Sam Hagle pomógł niektórym z największych marek detalicznych w kraju, w tym 7-Eleven, rozszerzyć ich portfele nieruchomości w stanach takich jak Teksas i Floryda.

Ale po pandemii Hagle zaczął się zastanawiać, czy sok z amerykańskiego rynku detalicznego jest nadal wart wyciskania. Niedobór nowych konstrukcji, wysokie koszty i zacięta konkurencja o istniejącą przestrzeń stanowiły wyzwanie dla sprzedawców detalicznych. Tymczasem deweloperzy zmagali się ze wzrastającymi kosztami kapitału i budowy.

Narody europejskie nie były odporne na te wyzwania, ale pewne trendy ekonomiczne i geopolityczne zaczęły zwiększać zyski, szczególnie na Wschodzie. Polska gospodarka doświadczyła nieprzerwanego wzrostu od czasu zniesienia Żelaznej Kurtyny w 1989 r., a wzrost PKB wyniósł prawie 150%, przewyższając wzrost w każdym innym kraju na kontynencie.

Polska jest liderem w Unii Europejskiej pod względem wolumenu sprzedaży detalicznej od 20 lat, a jej umowy najmu są indeksowane do inflacji, co chroni wzrost czynszów, powiedział Hagle. Kraj doświadcza również ogromnego napływu ludności z powodu 1,5 miliona ukraińskich uchodźców mieszkających w kraju, co powoduje, że duże miasta, takie jak Rzeszów i Warszawa, odnotowują wzrost populacji odpowiednio o 50% i 15%.

„To zjawisko [of cost increases] jest światowy — nie uciekniesz od tego, opuszczając gospodarkę USA lub gospodarkę Teksasu”, powiedział Hagle. „Ale, jak nauczył mnie mój ojciec, wzrost rekompensuje wiele błędów. A kiedy widzisz skalę wzrostu w Europie Środkowej, jest miejsce na wchłonięcie wielu z tych wzrostów kosztów”.

Średnia europejska stopa zwrotu z centrów handlowych wyniosła 5,9% w połowie 2023 r., co stanowi wzrost o 55 punktów bazowych w porównaniu z tym samym okresem w 2022 r., zgodnie z badaniami Savills. Firma spodziewała się, że do końca ubiegłego roku stopa zwrotu osiągnie 6,1%.

Wzrost czynszów pomógł zwiększyć rentowność, a parki handlowe odnotowały wzrost o 13,5% rok do roku w pierwszym kwartale 2024 r., według Cushman & Wakefield. Średnie centra handlowe w USA odnotowały wzrost stawek ofertowych o około 4% w tym samym okresie.

„Dzięki tej zmianie cen segment detaliczny jest po prostu ponownie w doskonałej sytuacji” — powiedziała Lydia Brissy, dyrektor ds. badań europejskich w Savills. „Mamy naprawdę wysoką rentowność, co przyciąga inwestorów”.

Teza inwestycyjna Aventine dotycząca Europy Środkowo-Wschodniej opiera się na fakcie, że w krajach takich jak Polska występuje poważny niedobór nowoczesnych parków handlowych typu convenience lub centrów, w których mieszczą się sklepy spożywcze, drogerie, apteki, restauracje typu fast food, handel detaliczny dyskontowy, sklepy z artykułami gospodarstwa domowego i inne.

Centrum handlowe w Warszawie, Polska

Obecnie w Polsce na 25 000 osób przypada tylko jedno centrum z artykułami spożywczymi i aptekami, powiedział Hagle. Aventine zidentyfikował około 800 lokalizacji przygotowanych do tego typu rozwoju, jednak wyzwania związane z pozyskiwaniem kapitału do tej pory utrudniały zaspokojenie popytu.

Hagle powiedział, że jest niewielka pula kapitału inwestycyjnego, z której można czerpać na rozwój w Polsce. Zagraniczni inwestorzy mają mnóstwo pieniędzy, ale wielu z nich żywi obawy związane z niepokojami geopolitycznymi na Ukrainie.

„Wiele osób w ogóle nie tknie Europy Środkowej” – powiedział Hagle. „Ale byłem 20 minut od granicy z Ukrainą i równie dobrze mógłbym siedzieć w Austin w Teksasie. To najbardziej stabilny, cichy i ustrukturyzowany kraj na świecie”.

Hagle ma nadzieję sprzedać inwestorom to, co opisuje jako „renesans handlu detalicznego”, który rozwija się w Polsce. Popyt konsumentów na centra handlowe na rynkach wtórnych i trzeciorzędnych przyspieszył od czasu pandemii, ponieważ obywatele wolą robić zakupy blisko domu, niż jeździć pociągiem do centrum miasta.

Deweloperzy zaczęli budować więcej parków, gdy stopy procentowe były niskie, w związku z czym Hagle szacuje, że w Polsce jest około 100 parków handlowych typu convenience. Jednak wiele z tych projektów prawdopodobnie nigdy nie ruszy z miejsca, powiedział, ze względu na zmianę nastrojów wokół potencjału zwrotu.

„Chociaż dzisiejsze plony w Europie Środkowej są wyższe niż te, które widzimy tutaj w USA, kiedyś były jeszcze wyższe” – powiedział. „Wszyscy tam patrzą nieco negatywnie na obecny stan rynku, ale jest lepiej niż tutaj i jest lepiej niż w Europie Zachodniej”.

Strategia Aventine polega na przejmowaniu i doprowadzaniu wielu z tych „niedopracowanych aktywów” do mety. Hagle planuje również rozwijać tereny typu greenfield, które w przyszłości przyniosą jeszcze większe zyski.

W ciągu następnej dekady Hagle ma nadzieję rozwijać średnio rocznie trzy parki handlowe i 10 restauracji typu fast-food. Aventine jest już w fazie wstępnego rozwoju wielu aktywów w Polsce, ale zamierza pozyskać kolejne 30 mln USD, aby przyspieszyć resztę inwestycji.

„Możemy przejść z dwóch lub trzech projektów, które wejdą w życie w ciągu najbliższych sześciu miesięcy, do pięciu lub dziesięciu, bardzo łatwo” — powiedział. „Mamy wystarczająco dużo zasobów i jakości, że moglibyśmy realizować kolejną falę równocześnie”.

Inwestycje USA w Polsce rosną, a kraj ten stanowi 12% wszystkich zagranicznych wkładów. Jednak wielu Amerykanów nadal żywi błędne przekonania na temat prowadzenia działalności w Europie Środkowo-Wschodniej, co skłoniło Hagle i grupę inwestorów do stworzenia platformy, która pomoże zagranicznym inwestorom kupować i sprzedawać aktywa o jakości instytucjonalnej.

Wie, że doprowadzi to do większej konkurencji, ale pomoże też uzyskać dostęp do źródeł kapitału, które obecnie nie istnieją, co jest kluczowe dla realizacji jego strategii wzrostu.

„Im więcej inwestycji napływa, [Central and Eastern Europe]szczególnie z rynków USA i Zachodu, im lepiej będzie się rozwijał rynek i tym więcej szczęścia będziemy mieć w pracy, którą wykonuje nasza firma”, powiedział. „Do tego czasu to zapasy i harówka”.