Upały sprawiają, że
coraz więcej osób myśli o zamontowaniu w swoim mieszkaniu klimatyzacji. Sprawdzamy, co trzeba wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji w tej kwestii.

Na rynku wtórnym coraz częściej pojawiają się lokale mieszkalne
wyposażone w klimatyzację. Chodzi głównie o mieszkania wybudowane po 2000 roku.
Można przypuszczać, że popularność takich klimatyzowanych mieszkań z drugiej
ręki będzie systematycznie wzrastała, bo coraz więcej osób w odpowiedzi na
upały rozważa montaż klimatyzatora. To kwestia ważna nie tylko z technicznego,
ale również z prawnego punktu widzenia.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl
postanowili opisać głównie prawne aspekty montażu klimatyzacji i zwrócić
również uwagę na koszty, jakie się z tym wiążą. Wspomniane koszty mogą mieć
coraz większe znaczenie w kontekście rosnących cen energii elektrycznej. Dla
wielu właścicieli lokali większym problemem bywa jednak uzyskanie zgody
spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej na montaż klimatyzatora.

Wątpliwości prawne komplikują temat montażu „klimy”

Montaż klimatyzacji przez
właściciela lokalu mieszkalnego lub użytkowego na pewno byłby mniej
skomplikowaną prawnie kwestią, gdyby ostatecznie rozwiane zostały wątpliwości
dotyczące statusu balkonów. Chodzi o odpowiedź na pytanie, w jakim zakresie
balkon lub loggia stanowi część nieruchomości wspólnej. To podstawowa kwestia w
kontekście pozwolenia spółdzielni lub wspólnoty na montaż klimatyzatora.
Właściciel lokalu nie może bowiem samowolnie ingerować w część wspólną budynku.

Odpowiedź Ministra Rozwoju i Technologii
na interpelację poselską numer 31425 wydaje się ważnym głosem w prawnej
dyskusji. Minister uważa, że: „zewnętrzne
elementy konstrukcyjne balkonu (loggii), które nie służą wyłącznie
właścicielowi lokalu, stanowią element nieruchomości wspólnej. Należy do nich
zaliczyć płytę balkonową wraz z towarzyszącą jej izolacją, balustradę balkonu
oraz elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku, która co do zasady
jest nieruchomością wspólną”.

Jednocześnie minister w
cytowanej odpowiedzi przyznaje, że status prawny balkonów, logii i tarasów jest
problematyczny. Wątpliwości wzbudza na przykład kwestia płytek balkonowych.
Bywają one uznawane za część lokalu. Jako przykład można podać Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia
20 lutego 2017 r. (sygnatura akt: I ACa 777/16). W tym orzeczeniu sąd
uznał, że ustalony przez wspólnotę mieszkaniową zakaz montażu klimatyzatorów
nie dotyczył posadzki balkonu jako elementu niestanowiącego części
nieruchomości wspólnej.

Czy istnieje zatem sposób na
poradzenie sobie z wątpliwościami prawnymi dotyczącymi montażu klimatyzacji w
kontekście części wspólnych i ustawy o własności lokali? Wydaje się, że
najlepszym rozwiązaniem jest po prostu ustalanie przez wspólnotę mieszkaniową
lub spółdzielnię (w drodze uchwały) jednolitych wymagań technicznych
dotyczących sposobu montażu klimatyzatorów zewnętrznych. Wątpliwości rozwiewa
też odpowiednia uchwała w sprawie określenia granic części wspólnej
nieruchomości.

Sąsiadom czasem przeszkadza hałas klimatyzatora

Niechęć
części wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych do wyrażania zgody na montaż
klimatyzatorów może też wynikać z możliwości wnoszenia skarg przez sąsiadów.
Takie skargi dotyczące na przykład hałasu i drgań generowanych przez zewnętrzny
element klimatyzatora split bywają kierowane do powiatowego inspektora nadzoru
budowlanego. Świadczy o tym na przykład Postanowienie
NSA z dnia 26 stycznia 2023 r. (sygn. akt: II OW 43/22).

W analizowanej sprawie o
sygnaturze II OW 43/22 dodatkowo pojawił się spór kompetencyjny odnośnie tego,
który organ powinien rozpatrzyć skargę – wójt czy PINB. Dopiero Naczelny Sąd
Administracyjny wskazał, że właściwe kompetencje posiada powiatowy inspektor
nadzoru budowlanego. Jednakże wójt, burmistrz lub prezydent miasta także ma
uprawnienia do walki z hałasem. Może on w drodze decyzji nakazać osobie
fizycznej ograniczenie poziomu hałasu (zobacz: artykuł 363 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska).

Właściciel
mieszkania broniący się przed pretensjami sąsiada powinien wykazać, że
nieprzekroczone zostały maksymalne poziomy hałasu, o których mowa w
rozporządzeniu ministra środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. (Dz.U. 2007 nr 120
poz. 826), a także limity z normy PN-B-02151-2:2018-01. Podana norma reguluje
poziom hałasu w pomieszczeniach. Natomiast rozporządzenie
z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku
powinno być stosowane przy ocenie głośności pracy zewnętrznej jednostki
klimatyzatora typu split.

Warto dodać, że w przypadku
wspomnianej już sprawy (II OW 43/22), skarga na klimatyzator została skierowana
do PINB w związku z rzekomo niewłaściwym użytkowaniem obiektu budowlanego.
Skargi na hałas z klimatyzatorów czasem trafiają też do Państwowej Inspekcji
Sanitarnej oraz Inspekcji Ochrony Środowiska. Pierwsza z tych instytucji
zajmuje się hałasem generowanym przez wyposażenie budynku (w tym
klimatyzatory). Z kolei do wyłącznej kompetencji IOŚ należy hałas środowiskowy,
który generują przedsiębiorcy posiadający decyzję o dopuszczalnym poziomie
hałasu lub pozwolenie zintegrowane.   

Ile to kosztuje?

Prawne aspekty montażu
klimatyzatorów mogą nieco zniechęcić niektórych właścicieli lokali. Dobrą
wiadomością jest z kolei stosunkowo niski koszt typowych klimatyzatorów typu
split. Kwoty rzędu 3500 zł -5500 zł za urządzenie razem z montażem trudno
uznać za bardzo wygórowane. Oczywiście, nie można zapominać, że klimatyzacja
generuje też regularne koszty związane chociażby z przeglądami oraz zużyciem
prądu. Pamiętajmy, że typowy pobór prądu przez klimatyzator jest o wiele
mniejszy od podawanej mocy, która często wynosi np. 3 kW – 5 kW (3000-5000
W).

Jeżeli przyjmiemy średni
godzinowy pobór prądu na poziomie 0,5 kW – 1,0 kW oraz eksploatację przez 70
godzin miesięcznie, to przy łącznej cenie zakupu prądu na poziomie 1,10 zł/kWh
miesięczny koszt chłodzenia wyniesie 39 zł – 77 zł. To obliczenia dla miesięcy
letnich. Osoby zamierzające używać klimatyzatora do dogrzewania pomieszczeń
muszą pamiętać o wzroście zużycia prądu (np. do 1,0 kW – 1,2 kW). Po przyjęciu
godzinowego zużycia prądu na poziomie 1,2 kW i użytkowania klimatyzacji przez
100 godzin miesięcznie, koszt dogrzewania wyniesie 132 zł w skali miesiąca.

Prosument lokatorski: koszt chłodzenia teraz spadnie?

Właściciele mieszkań
użytkujący klimatyzatory z pewnością mogą pozazdrościć niektórym posiadaczom
domów możliwości wykorzystywania nadwyżek energii elektrycznej generowanych
przez instalację fotowoltaiczną. Fotowoltaika na blokowym balkonie to wciąż rzadkość.

Pośrednie korzyści związane z niższymi kosztami prądu może zapewnić
nowe rozwiązanie w postaci statusu prosumenta lokatorskiego. Dzięki tej opcji
oraz wykorzystaniu instalacji fotowoltaicznej, właściciele mieszkań odczują
obniżkę kosztów prądu wykorzystywanego w częściach wspólnych budynku, a
ewentualna nadwyżka produkcji energii zostanie zamieniona na wypłatę pieniężną.
Oczywiście, taki wariant będzie niemożliwy bez blokowej instalacji
fotowoltaicznej o odpowiednio dużej mocy.

Andrzej Prajsnar