Investing.com – Sektor nieruchomości zmierza w kierunku bezprecedensowego kryzysu. Sektor ten przeszedł już przez wiele trudnych etapów, ale potencjał krachu jest teraz dziesięciokrotnie większy.

Kredyty na nieruchomości z ostatnich dziesięciu lat, dostępne niemal dla każdego, wywindowały ceny nieruchomości do niewyobrażalnych poziomów. W tym okresie każdego roku osiągano wysokie jednocyfrowe, a nawet dwucyfrowe stopy zwrotu, zwłaszcza na obszarach miejskich.

Jednak rosnąca inflacja i towarzyszące jej zaostrzenie polityki pieniężnej przez EBC, Fed i spółkę doprowadziły do nagłego zatrzymania tego trendu. Ceny nieruchomości spadły na całym świecie i to właśnie tam, gdzie powstały największe bańki, spadek był najbardziej brutalny.

Nigdzie w Europie ceny nieruchomości nie spadły bardziej w czwartym kwartale w porównaniu z rokiem poprzednim niż w Szwecji (-13,7%) i Niemczech (-12,1%). Na arenie międzynarodowej ceny spadły mocniej tylko w Nowej Zelandii (-16,5%) i Hongkongu (-15,1%), jak pokazują dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych. Po raz pierwszy od 12 lat ceny nieruchomości spadły na całym świecie.

Ten negatywny trend będzie kontynuowany tak długo, jak banki centralne będą utrzymywać wysokie stopy procentowe w celu zwalczania inflacji.

Niemiecki instytut Ifo potwierdza tendencję spadkową w swoich najnowszych prognozach dotyczących budowy nowych mieszkań. Podczas gdy w ubiegłym roku ukończono 295 300 domów, liczba ta ma spaść do 200 000 do 2025 roku. Jest to bezpośredni skutek spadku popytu spowodowanego wysokimi kosztami.

A tam, gdzie spada popyt, spadają też ceny. Jednocześnie rośnie podaż nieruchomości na sprzedaż, ponieważ coraz mniej osób może sobie pozwolić na drogie finansowanie uzupełniające.

Sytuacja ta w równym stopniu dotknie sektor budowlany i banki. Te ostatnie, ponieważ wskaźniki niespłacalności kredytów rosną, a zabezpieczenia w bilansach muszą zostać skorygowane ze względu na spadające wyceny nieruchomości. Jest to wyraźna oznaka nadchodzącej recesji, ponieważ gospodarce zabraknie pieniędzy na inwestycje. Pieniądze stają się coraz droższe, a instytucje kredytowe udzielają mniej pożyczek, aby uwzględnić ryzyko związane z nieruchomościami w swoich bilansach.

Zagadką pozostaje, w jaki sposób niemiecki rząd federalny zdoła osiągnąć swój cel 400 000 mieszkań rocznie w tych warunkach. Kanclerz Olaf Scholz powiedział w zeszłym miesiącu:

„Mimo że czasy są obecnie bardzo burzliwe, jeśli chodzi o ten cel, nie rezygnujemy z niego, nawet w obliczu rosnących stóp procentowych”.

W Stanach Zjednoczonych groźba załamania już się zbliża. W pierwszym kwartale 2023 r. inwestorzy kupili o 48,6% mniej nieruchomości niż w tym samym kwartale poprzedniego roku. W tym samym okresie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych wzrosło z 3,2% do ponad 7,0%. Według Goldman Sachs (NYSE: NYSE:) sytuacja ta nie zmieni się w najbliższym czasie, ponieważ prognozy na 2024 r. wskazują na oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 5,9%. Poziom, który nie jest atrakcyjny dla inwestorów, biorąc pod uwagę ciągły spadek cen.

Aby zapobiec wywołaniu przez rynek mieszkaniowy kolejnego kryzysu finansowego podobnego do tego z 2007 roku, amerykański Federalny Urząd Mieszkaniowy zaproponował, aby banki mogły odzyskać niespłacone raty kredytów hipotecznych z funduszu federalnego. Ponadto dłużnicy powinni mieć możliwość obniżenia miesięcznych rat kredytu hipotecznego na okres do pięciu lat.

W San Francisco sytuacja wciąż się pogarsza. Zaledwie tydzień po tym, jak Park Hotels & Resorts (NYSE:PK) zawiesił spłatę kredytu w wysokości 725 mln USD na Hilton San Francisco Union Square (NYSE:NYSE:) i Parc 55, największe centrum handlowe w mieście ogłosiło, że nie będzie już w stanie spłacać kredytu w wysokości 558 mln USD.

Podobna sytuacja ma miejsce w Nowym Jorku, mieście wieżowców biurowych. Audytor miasta, Brad Lander, nieuchronnie musiał rozważyć konsekwencje załamania rynku nieruchomości komercyjnych. Apokaliptyczny scenariusz, który nakreślił, przewiduje 40% spowolnienie w tym sektorze. Wynikające z tego straty w przychodach miasta rosłyby z roku na rok i do 2027 roku osiągnęłyby już 1,2 miliarda dolarów.

Ale tam, gdzie nie ma już pracowników biurowych, lokalnej gospodarce brakuje również klientów, co prowadzi do zamykania restauracji, barów, salonów paznokci itp.

Przedstawione przykłady nie są odosobnionymi przypadkami, ale reprezentują problem, który jest systematycznie rozpowszechniany na całym świecie. Nikt nie wie o bankructwach nieruchomości na małą skalę, które już występują w dużych ilościach, ponieważ są one na tyle nieistotne, że nie trafiają na pierwsze strony gazet.

Niepokojące jest to, że oczyszczanie rynku wywołane wysokimi stopami procentowymi dopiero się zaczyna.

Niesamowite jest to, że to właśnie wysokie stopy procentowe powodują te zakłócenia. Stopy, które musiały zostać podniesione z powodu wysokiej inflacji – inflacji, która stała się problemem tylko z powodu zbyt długiego okresu niskich stóp procentowych.

W co warto teraz zainwestować? Zobacz insighty ekspertów i portfolio najlepszych inwestorów !

Masz więcej pytań?
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi, których szukałeś, przejdź do Centrum Pomocy, aby uzyskać dodatkowe informacje.