Tuż przed świętami wskaźnik, od którego uzależnione jest
oprocentowanie „frankowych” hipotek, przekroczył 0,5 proc. Po raz ostatni na takim
poziomie stawka referencyjna znajdowała się 14 lat wcześniej. Przestrzeń
dzieląca raty kredytów złotowych i CHF z epoki pierwszej mieszkaniowej hossy znowu
zaczyna się zwiększać.

„Wskaźnik wyznaczający oprocentowanie większości ‘frankowych’
kredytów hipotecznych był zbliżony do zera lub poniżej tej granicy od ponad 11
lat. Teraz rozpoczyna się nowy rozdział – SARON będzie zdecydowanie dodatni” –
tak pisaliśmy na łamach Bankier.pl pod koniec października 2022 r., odnotowując
przekroczenie
przez SARON 3M poziomu zero procent.

Tuż przed świętami Bożego Narodzenia wskaźnik będący
następcą LIBOR 3M CHF przekroczył kolejny symboliczny próg – 0,5 proc. „Doszusował”
tym samym do poziomu wyznaczonego we wrześniu jako docelowy (tzw. policy rate) przez
Szwajcarski Bank Narodowy.

Przypomnijmy, że konstrukcja wskaźnika SARON opiera się na
składaniu stawek transakcji jednodniowych odnotowanych w przeszłości (dla 3M w
okresie trzymiesięcznym). Patrzy on w przeszłość, pokazuje, na jakich warunkach
wypożyczano środki na rynku w nieodległym, ale historycznym okienku czasowym. Stąd
wynika zarówno opóźnienie jego reakcji na zmianę aktualnej ceny pieniądza, jak
i liniowy charakter przyrostu w ostatnich miesiącach (po rozpoczęciu cyklu
podwyżek stóp w Szwajcarii). Podobnie
działa następca WIBOR – wskaźnik WIRON, o którym stało się głośno ostatnio
na polskim rynku.

Nowy etap w historii „frankowych” hipotek przed nami

Poziom 0,5 proc. to tylko przystanek. W grudniu SNB
zdecydował się na kolejną podwyżkę głównej stopy polityki monetarnej. Wzrosła
ona do 1 proc., co oznacza, że SARON będzie kontynuował wzrost przez kolejne
miesiące. W grudniowym komunikacie szwajcarski bank centralny jednocześnie nie
wykluczył kontynuacji podwyżek, zwracając uwagę, że poziom inflacji (zaledwie
3,5 proc.) wykracza poza docelowy obszar „średniookresowej stabilności cen”.

Decyzje Szwajcarskiego Banku Narodowego wyznaczają początek nowego
etapu w historii kredytów hipotecznych opartych na frankach. Przez ostatnich
kilkanaście lat najważniejszy wpływ na bieżące obciążenie kredytobiorców miały
losy kursu helweckiej waluty. Stopa procentowa była czynnikiem drugoplanowym
(poza przełomem 2014 i 2015 r.). Teraz jednak jej wpływ na raty staje się dostrzegalny.

Kredytobiorcy dostrzegą zmianę

Na łamach Bankier.pl regularnie powracamy do porównania
dwóch przykładowych kredytów zaciągniętych w okresie szczytowej popularności „frankowych”
hipotek. Dla obu zobowiązań zakładamy 30-letni okres spłaty, początkową kwotę
300 tys. zł, wypłatę w lutym 2008 r., comiesięczną aktualizację wskaźników
regulujących oprocentowanie i 1-punktową marżę. Przykładowy kredyt CHF
wypłacany był przy kursie 2,25 zł za franka, w symulacji pomijamy spread.

Na wykresie prezentującym porównanie rat modelowych kredytów
widać efekty gwałtownych zmian, które rozpoczęły się jesienią 2021 r.
Obciążenie kredytobiorcy złotowego poszybowało w górę, by w połowie 2022 r. tylko
na chwilę wyprzedzić wysokość raty „frankowca”. Od tego momentu przestrzeń
pomiędzy scenariuszami znowu zaczęła się powiększać.

Jeśli do symulacji przyjmiemy kurs franka z końca grudnia
2022 r. oraz odczyt SARON z ostatnich dni roku, to rata w złotych dla
modelowego „frankowca” będzie najwyższa od początku spłaty zobowiązania. Wysokość
raty we franku szwajcarskim pozostaje jednak bardzo odległa od rekordu. By zbliżyć
się do szczytu (odnotowanego w naszym przykładzie w październiku 2008 r.), rata
wyrażona w CHF musiałaby wzrosnąć o 50 proc.

Przyjmując, że kurs franka nie ulegnie zmianie przez kolejne
miesiące, a wskaźnik SARON dotrze po progu 1 proc. w marcu 2023 r., rata w
przykładowym kredycie wzrosłaby o ok. 70 zł. Rata „złotówkowca” w tym czasie
pozostanie zapewne stabilna, korzystając z przedłużającej się pauzy w serii
podwyżek stóp (lub końca cyklu, w zależności od interpretacji).

Kredytobiorcy w tym czasie będą jednak zapewne znacznie
bardziej emocjonować się losami pytania skierowanego do Trybunału Sprawiedliwości
UE. Niewykluczone, że odpowiedzi doczeka się wówczas kwestia zasadności
roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z kapitału w razie uznania umowy
kredytowej za nieważną. 16 lutego 2023 r. opinię w tej sprawie ma wydać
rzecznik generalny instytucji, a opinia taka jest zwykle zbieżna z tezami
wyroku trybunału.

Źródło: