LIC, trzeci co do wielkości właściciel nieruchomości w Indiach, zlecił wewnętrznemu zespołowi opracowanie planu sprzedaży swoich aktywów nieruchomościowych na terenie całego kraju, powiedziały dwie osoby zaznajomione z tą sprawą i dodały, że proces może rozpocząć się w Bombaju.

„Pracujemy nad planem. Istnieje wiele opcji, które omawiamy wewnętrznie. Kluczowa będzie wycena. Jaka jest najlepsza droga monetyzacji nieruchomości, nie została jeszcze sformalizowana” – powiedziała jedna z dwóch osób cytowanych powyżej, obie wypowiadały się pod warunkiem zachowania anonimowości.

Niektóre z najpopularniejszych nieruchomości LIC obejmują budynek Jeevan Bharti w Connaught Place w Delhi; Budynek LIC przy Chittaranjan Avenue w Kalkucie; oraz budynki mieszczące Towarzystwo Azjatyckie i Akbarally’s w Bombaju. W momencie ostatniej wyceny aktywa LIC w zakresie nieruchomości były ustalane na poziomie konserwatywnym ₹Obie osoby powiedziały, że 50 000–60 000 crore. LIC, największy indyjski ubezpieczyciel i największy inwestor na tamtejszej giełdzie, posiada aktywa o wartości przekraczającej ₹51 bilionów.

„W ramach formalnego procesu sprzedaży aktywów można przeprowadzić nową wycenę budynków będących własnością LIC” – powiedziała druga osoba. Wiele budynków LIC nigdy nie było świadkiem żadnej transakcji sprzedaży, a ich wartość rynkowa nie jest znana – stwierdziła osoba: dodanie rzeczywistej wartości może wynosić „co najmniej pięć razy więcej niż konserwatywna”, co okazuje się być w przybliżeniu ₹2,5-3 biliony.

Maile wysłane do LIC, Departamentu Inwestycji i Zarządzania Aktywami Publicznymi (Dipam) oraz Departamentu Usług Finansowych pozostały bez odpowiedzi. Zgoda Dipam jest obowiązkowa w przypadku procesów zbycia aktywów wszystkich firm będących własnością rządu.

Lepszy zysk

LIC taktowany ₹Zysk netto w wysokości 40 676 crore w roku finansowym 24 w porównaniu do ₹36 397 crore w roku finansowym 23, w miarę poprawy składek za odnowienie, inwestycji przynoszących lepsze zyski i wzrostu wartości nowego biznesu (VNB). LIC wypłaci swoim akcjonariuszom dywidendę w wysokości ₹6 na rok budżetowy 24. Jeśli plany sprzedaży nieruchomości zostaną zrealizowane, może to zwiększyć zyski LIC i potencjalnie przełożyć się na wyższe dywidendy.

Według drugiej osoby nowy właściciel może budynki przebudować, przeprojektować lub wykorzystać na różne sposoby.

LIC może rozważyć utworzenie odrębnego podmiotu, który będzie utrzymywał aktywa w postaci nieruchomości i zarządzał ich monetyzacją – stwierdziła pierwsza osoba, wskazując na wyzwanie związane z wyceną tych aktywów.

Powiedział, że LIC jest także właścicielem słynnego budynku State Bank of India przy Mall Road w Mussourie w stanie Uttarakhand; oraz dwa osobne budynki stanowiące siedziby czołowych domów mediowych w New Delhi i Lucknow.

„Istnieje wiele tak zwanych nieruchomości namiotowych, które posiada ubezpieczyciel. Ale wycena musi być dokonana w odpowiedni sposób. Ustalenie ceny może nastąpić wyłącznie w drodze aukcji etapowej. Ale do tego potrzebne będą pewne zmiany w ustawie o LIC i zmiany w prawie” – stwierdziła druga osoba.

W przeszłości planowano sprzedaż nieruchomości LIC, jednak nigdy do tej realizacji nie doszło, głównie ze względu na spory prawne. Plan nabrał obecnie tempa ze względu na ponowne wysiłki rządu zmierzające do monetyzacji nieruchomości w ramach PSU.

„Aby wdrożyć plan monetyzacji, rząd musi przyspieszyć proces rozwiązywania problemów prawnych. Wiele nieruchomości LIC jest objętych postępowaniem sądowym. W idealnym przypadku powinien istnieć odrębny sąd, który zajmowałby się sporami związanymi z aktywami zasilaczy takich jak LIC” – stwierdziła druga osoba. Powiedział, że większość nieruchomości będących własnością LIC jest aktualizowana co 2–3 lata. Ale spory sądowe albo kolidują z procesu wyceny lub wartości godziwej samego składnika aktywów.

Walczy o utrzymanie udziału w rynku

Plany pojawiają się w czasie, gdy LIC stara się chronić swój udział w rynku. Całkowity dochód ze składek LIC wzrósł zaledwie o 0,22% rok do roku ₹4,75 biliona w roku budżetowym 24. W roku budżetowym 24 składka ubezpieczyciela będącego własnością państwa w pierwszym roku spadła o 4,04%, podczas gdy ubezpieczyciele prywatni odnotowali wzrost liczby nowych transakcji o 12,11% w ₹1,55 biliona. Spowodowało to spadek udziału LIC w rynku do 58,87% w roku budżetowym 24 w porównaniu z rokiem finansowym 23.

Opracowując plan monetyzacji aktywów, LIC może potrzebować równowagi między widocznością a aspiracjami pieniężnymi, stwierdziła druga osoba.

Pierwotnie rozległy obszar nieruchomości LIC miał na celu zwiększenie widoczności ubezpieczyciela.

„Ubezpieczenia to biznes polegający na zarządzaniu ryzykiem. Dla LIC obecność nieruchomości na terenie całego kraju pomaga w budowaniu marki, a jako firmie ubezpieczeniowej obecność biur firmy ubezpieczeniowej zasadniczo potwierdza zaufanie, jakim ogół społeczeństwa obdarzył nas jako ubezpieczających” – powiedział drugi osoba.

Jednak skala własności nieruchomości stała się duża i dlatego, zdaniem drugiej osoby, logiczne jest, że LIC monetyzuje ogromny bank aktywów jako działalność niezwiązana z podstawową działalnością.