Przypomnijmy, co wiemy na pewno. Wiemy, że w rządzie pojawił się pomysł, który miałby zmniejszyć presję popytową na rynku mieszkaniowym i ograniczyć wzrost cen. Ten pomysł zakłada wprowadzenie ograniczeń w handlu nieruchomościami, które zniechęciłyby do gromadzenia zbyt wielu mieszkań w zbyt niewielu rękach.

„Nowy podatek” od mieszkań. Zamieszanie w narracji, ale idzie raczej w jedną stronę 

Chęć do zmian sygnalizowana jest od miesięcy. Od początku pojawiały się sugestie, że chodzić może o wprowadzenie wyższego podatku PCC (od czynności cywilnoprawnych) przy zakupie nowych mieszkań. Wiemy, że chyba wszyscy chcieliby objąć tą zmianą fundusze inwestycyjne. Nie wiadomo natomiast, czy dotyczyłoby to także osób prywatnych, które w celach inwestycyjnych kupują wiele mieszkań. Nie za bardzo wiadomo również, jaka liczba kryje się pod enigmatycznym „wiele”.

Projekt nie został jeszcze opublikowany, choć wiemy, że jest i dotarł z Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które nad nim pracuje, do Kancelarii Premiera. Dotarli też do niego dziennikarze RMF FM, którzy ujawnili, że chodzić miałoby o tych, którzy już mają albo pięć mieszkań, albo 315 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Powyżej tych pięciu mieszkań podatek PCC miałby wynosić nie 2 proc. (jak jest obecnie), a 6 proc. – nie byłby to zatem zupełnie nowy i powszechny podatek, tylko podwyższenie już istniejącego, w niektórych sytuacjach. Do tego kolejne mieszkania można by kupować dopiero po upływie roku. 

Od różnych przedstawicieli koalicji rządzącej płyną nieco odmienne wersje tego, jak ostatecznie nowe prawo miałoby wyglądać i kogo obowiązywać. Dominuje jednak narracja, że ma ono dotyczyć wyłącznie funduszy inwestycyjnych. – Chciałabym uspokoić, on [projekt – red.] ma być zawężony i dotyczyć funduszu inwestycyjnego – stwierdziła Olga Semeniuk-Patkowska w poniedziałek wieczorem w Polsat News. Dodała, że w zmianach chodzi głównie o „wykupienie przez fundusze inwestycyjne wielu mieszkań, które są blokowane na cele mieszkalne” (w tym kierunku wydaje się zmierzać także premier Morawiecki), podkreślając, że „debata trwa”. 

Buda chwali się liczbą wybudowanych mieszkań. Opozycja odpowiada

O komentarz do tych słów i ogółem do rządowego pomysłu poprosiliśmy dr Adama Czerniaka, głównego ekonomistę think tanku Polityka Insight, który od lat śledzi sytuację na rynku mieszkaniowym. 

Fundusze inwestujące na rynku mieszkaniowym wchodzą na rynek, nie po to, by te mieszkania stały puste czy żeby zarobić na spekulacyjnym wzroście cen. Celem takiej inwestycji jest, by te mieszkania pracowały – poprzez wynajem. Zaspokajają zatem potrzeby mieszkaniowe. Poza tym zdecydowana większość funduszy kontraktuje nieruchomości. Nie konkurują z „Kowalskim” o mieszkania z rynku, bo w taki sposób nie znalazłyby odpowiedniej liczby mieszkań o określonych parametrach. Kontraktują u deweloperów budowę konkretnych nieruchomości. To w ogóle nie przechodzi przez rynek, na którym są odbiorcy indywidualni 

– podkreśla dr Czerniak w rozmowie z next.gazeta.pl. Zdarza się, że fundusze kupują już gotowe mieszkania albo na wstępnym etapie inwestycji, czyli etapie tzw. dziury w ziemi. W tym drugim przypadku inicjatywa wychodzi najczęściej od samego dewelopera – gdy ma problem ze sprzedażą czy chce szybko sprzedać wszystkie mieszkania jednocześnie, bo nie chce lub nie może czekać.

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, jak kształtują się ceny mieszkań i koszty ich utrzymania oraz co się dzieje z kredytami hipotecznymi? Sprawdź na next.gazeta.pl/nieruchomosci>>>

Fundusze inwestycyjne pod lupą. Ekspert: To indywidualni inwestorzy wpływają na ceny

Kolejnym wątkiem, który wypada wyjaśnić, jest pojawiający się w narracji złowrogi wpływ funduszy inwestycyjnych na rynek mieszkań i ich ceny. We wtorek rano wywiadu Radiu Wnet udzielił przełożony wiceministerki Olgi Semeniuk-Patkowskiej. – Co prawda dzisiaj jest to około 10 tys. tych mieszkań, które są w rękach funduszy, ale kontraktowane były kolejne, kilkadziesiąt tysięcy. Bardzo szybko moglibyśmy dojść do poziomu kilkudziesięciu tysięcy, więc stąd ta reakcja – stwierdził minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. 

No więc teraz: te fundusze to problem, czy nie? Minister Buda zasugerował, że chodzić może o „bańkę spekulacyjną”. O skalę, statystyki tego rynku, zapytaliśmy eksperta. Przede wszystkim, w Polsce fundusze na rynku mieszkaniowym obecne są tylko w największych miastach – Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i aglomeracji śląskiej. 

– Jeśli zsumować wszystkie te rynki i do tego dołączyć PFR Nieruchomości, który jest specyficznym funduszem inwestycyjnym, to mieszkań pod najem instytucjonalny jest obecnie około 15-20 tysięcy. Szacunkowe plany wzrostu na najbliższe pięć lat zakładają dojście do poziomu 90 tysięcy – choć w związku z obecną atmosferą ten poziom może okazać się niższy. Ta wielkość w porównaniu do zasobu mieszkaniowego w poszczególnych miastach nie przekracza nigdzie 1 proc. Jeśli wzrośnie do tych 90 tys., będzie stanowić maksymalnie 2 proc. – mówi nam główny ekonomista Polityka Insight. 

Podkreśla, że to nie instytucjonalni inwestorzy wpływają na ceny mieszkań, a indywidualni. 

By pokazać skalę: 37 proc. kupujących na rynku wtórnym w 2021 roku deklarowało w ankiecie NBP chęć kupna mieszkania w celu inwestycyjnym. W połączeniu z rynkiem pierwotnym daje to w ciągu roku 60 tys. do nawet 100 tys. transakcji inwestorów indywidualnych, którzy kupują mieszkania pod inwestycje. Wszystkie fundusze inwestycyjne od początku działalności w Polsce do 2027 roku kupiły i chcą kupić łącznie tyle mieszkań, co „Kowalscy” kupują inwestycyjnie w jeden rok.

Zamiast pomóc, zaszkodzi? Dr Czerniak: Fundusze inwestycyjne cywilizują rynek najmu

Dr Adam Czerniak uważa, że tak demonizowane przez niektórych fundusze to na naszym mocno rozproszonym rynku najmu czynnik wręcz porządkujący. – Fundusze inwestycyjne cywilizują rynek najmu – mówi.

– Jak wynika z badania Otodom aż 86 proc. wynajmujących ma tylko jeden lokal na wynajem. To sprawia, że mamy bardzo mało standaryzacji, jeśli chodzi o umowy czy warunki najmu, mamy za to bardzo duże ryzyko wypowiedzenia umowy, a z drugiej strony, sami w³a¶ciciele mieszkań często nie radzą sobie z nierzetelnymi najemcami. Dodatkowo nie ma profesjonalnej usługi tych nieruchomości – wylicza główny ekonomista Polityka Insight. Jego zdaniem, zmiany ograniczające działalność takich funduszy w naszym kraju nie pomogą „zwykłym Kowalskim”. 

Cała ta dyskusja zniechęca do wchodzenia do Polski. Pojawia się tak zwane ryzyko regulacyjne, w tej chwili znacząco podwyższone, szczególnie w okresie przedwyborczym. Te działania, niezależnie od tego, jaki ostatecznie będzie kształt projektu, niespecjalnie za to wpłyną na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków, a w obecnej sytuacji będzie to oznaczać, że wybuduje się po prostu mniej mieszkań 

– mówi dr Adam Czerniak. 

Waldemar Buda: Dyskusja jest bardzo szeroka

No i teraz pojawia się pytanie: czy rząd postanowi jednak objąć nowymi zasadami także indywidualnych graczy rynku nieruchomości, czy poprzestanie na dużych funduszach? Ze słów ministra Waldemara Budy w jego wtorkowym wywiadzie w Radiu Wnet wynika, że sprawa nie jest jeszcze przesądzona. 

W 2022 r. rzutem na taśmę udało się wykręcić mieszkaniowy rekord

– Dzisiaj dyskusja jest bardzo szeroka, czy ma to dotyczyć tylko funduszy inwestycyjnych, czy ma to dotyczyć również osób fizycznych, które mają dzisiaj 17 mieszkań czy więcej. Dyskusja trwa, ja skierowałem projekt taki bazowy. Będzie dyskusja na ten temat w najbliższych dniach – powiedział minister. A chwilę później powtórzył: „Rozstrzygamy kwestię tego, czy to będzie dla funduszy, czy również dla osób fizycznych. Ja zaproponowałem, żeby to było od piątego mieszkania wzwyż, czyli jak ktoś chce dokupić szóste, siódme, ósme”. Minister dodał, że zakłada, że przynajmniej w zakresie funduszy inwestycyjnych planowane przepisy wejdą w życie.