Kwoty faktycznie wydane na mieszkania rosły w październiku 2023 r. szósty miesiąc z rzędu. Indeks urban.one urósł w porównaniu do września o 0,20 pkt. i osiągnął 109,10 pkt. – wynika z raportu Cenatorium opracowanego dla „Pulsu Biznesu” i portalu Bankier.pl.

W największych miastach poza stolicą wartość indeksu zwiększyła się o 0,16 pkt. – do 123,14 pkt.

Największy skok nastąpił w Warszawie, gdzie indeks poszybował o 0,53 pkt. i osiągnął 120,73 pkt.

Do stabilizacji cen doszło natomiast w październiku na rynku gruntów budowlanych. Po dwóch miesiącach spadku wartość indeksu urban.one odnoszącego się do ich cen transakcyjnych wzrosła o 0,03 pkt. w porównaniu z wrześniem – do 142,34 pkt.

Eksperci Cenatorium przewidują dalszą stabilizację cen gruntów budowlanych w ciągu kolejnych sześciu miesięcy – spodziewa się jej 64 proc. ankietowanych. Pozostałe 36 proc. prognozuje pogorszenie sytuacji.

Rośnie aktywność deweloperów

Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszej analityczki ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, poprawa wynika ze zmian w gospodarce.

– Sytuację na rynku nieruchomości kształtują takie czynniki jak obniżki stóp procentowych przez RPP, spadająca inflacja, wzrost wynagrodzeń czy program bezpieczny kredyt 2 proc. Na rynku kredytowym notujemy kolejne rekordy – mówi Małgorzata Wełnowska.

Według BIK w październiku banki udzieliły 24,13 tys. kredytów o wartości 9,73 mld zł. Średnia wartość udzielonego kredytu również wzrosła – w październiku wyniosła prawie 403 tys. zł i była o ponad 2 proc. wyższa niż miesiąc wcześniej. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów wzrosła o 43,3 proc., natomiast łączna kwota udzielonych kredytów była o 37 proc. wyższa niż we wrześniu.

– Wzrost popytu zachęca deweloperów do większej aktywności, co ma odzwierciedlenie w danych GUS. Już kolejny miesiąc z rzędu widać, że machina inwestycyjna powoli się rozkręca – mówi Małgorzata Wełnowska.

Według GUS w październiku rozpoczęto ogółem budowę ponad 19,7 tys. mieszkań, czyli o 3,3 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i o 45,3 proc. r/r. Wzrosła też liczba wydanych pozwoleń na budowę – do prawie 24,1 tys. mieszkań w październiku. Było to o 3,9 proc. więcej niż we wrześniu i o 16,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Rynkowi specjaliści uczestniczący tej edycji raportu Cenatorium przewidują, że w nadchodzącym półroczu dojdzie do stabilizacji warunków gospodarczych wpływających na rynek nieruchomości mieszkaniowych. Takiego zdania jest 64 proc., a po 18 proc. przewiduje poprawę i pogorszenie.

Ceny ofertowe się wahają

Z Indeksu Szybkiego wynika, że ceny ofertowe ulegają wahaniom.

– Wynika to z działań deweloperów, którzy usilnie starają się skorzystać z dodatkowego popytu generowanego przez program bezpieczny kredyt 2 proc. W miastach, w których doszło do korekty cen ofertowych w dół, zaobserwowaliśmy większą aktywność deweloperską we wprowadzaniu nowych projektów – mówi Małgorzata Wełnowska.

Według Cenatorium we Wrocławiu ceny ofertowe rosną zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, natomiast w Krakowie i Gdańsku na rynku pierwotnym nieznacznie spadły (1,5 proc.), a na wtórym wzrosły (2,5 proc.). W Gdyni zaobserwowano odwrotne zjawisko – średnie ceny mieszkań deweloperskich wzrosły o 4 proc., a z drugiej ręki spadły o 2,6 proc. Poznań i Łódź pozostały lokalizacjami, gdzie ceny mieszkań w ciągu miesiąca prawie się nie zmieniły – różnice w stosunku do poprzedniego miesiąca nie przekroczyły 0,5 proc.

W Warszawie oferty na rynku wtórnym w październiku były wyższe o 3 proc. m/m, a na pierwotnym o 2 proc. niższe.

– Struktura ofert bardzo się zmieniła. W ciągu ostatniego półrocza w stolicy spadł udział w ofercie mieszkań do 800 tys. zł. O ile na rynku pierwotnym deweloperzy starają się uzupełniać podaż nowymi inwestycjami w segmencie popularnym, zwłaszcza pod kredyt 2 proc., o tyle na rynku wtórnym odnotowujemy systematyczny spadki udziału najtańszych mieszkań – mówi Małgorzata Wełnowska.

Nasila się wiara w stabilizację

Większość ekspertów (64 proc.) pytanych w tej edycji raportu Cenatorium o zmiany cen mieszkań w najbliższych sześciu miesiącach przewiduje podwyżki. Wśród reszty przeważa opinia, że ceny pozostaną stabilne (27 proc.). Miesiąc wcześniej wzrost przewidywało 75 proc. pytanych przez Cenatorium specjalistów, a tylko 16 proc. spodziewało się stabilizacji.

Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodomu Analytics, zwraca uwagę na ożywienie po stronie podażowej.

– Do lepszej sprzedaży dołączył wzrost liczby mieszkań wprowadzonych na rynek. Z danych Otodomu Analytics wynika, że w październiku było ich ponad 5,3 tys., prawie tyle samo, ile sprzedanych. Wszystko wskazuje na to, że listopad też będzie miesiącem równowagi. A równowaga sprzyja zarówno podejmowaniu spokojnych decyzji zakupowych, jak i planowaniu działań biznesowych. Na razie wygląda na to, że przez co najmniej kilka miesięcy będzie spokojniej, co powinno wpłynąć z jednej strony na poprawę nastrojów, a z drugiej – wyhamować szybki wzrost cen z ostatnich miesięcy – mówi Marcin Krasoń.

Natomiast Michał Kubicki, prezes Omegi Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG, nie widzi oznak równowagi. Obecną gorączkę na rynku, wywołaną bezpiecznym kredytem 2 proc., porównuje do sytuacji z lat 2007-09, kiedy ceny zmieniały się niemal przez noc.

– To nie jest normalne zachowanie rynku, ale wobec słabej sprzedaży w III kw. 2022 i na początku 2023 r. wszyscy chcą mieć swoje 5 minut. Z powodu absolutnej posuchy konieczne stało się wprowadzenie do sprzedaży nowych projektów. Oby nie skończyło się to tak, jak w 2009 r., kiedy po upadku banku Lehman Brothers i wybuchu światowego kryzysu finansowego ceny spadły nawet o 20 proc. Bardziej opłacało się wtedy stracić pierwszą ratę 5-10 proc. niż kontynuować umowę z deweloperem. To memento warto mieć w głowie w nadchodzących miesiącach – przestrzega Michał Kubicki.