238 584 – tyle mieszkań, według danych opublikowanych w poniedziałek przez Główny Urząd Statystyczny, oddano w Polsce do użytku w 2022 r. Na tle danych z poprzednich kilku dekad to świetny wynik. Udało się pobić rekord z 2021 r. (wówczas ok. 234,7 tys. mieszkań), a był to najlepszy wynik po transformacji. 

Z drugiej strony, rynkowi nie udało się nawet zbliżyć do poprzeczki zawieszonej przez prezesa PiS. Jarosławowi Kaczyńskiemu marzy się (zresztą wszak nie tylko jemu, rozwojowi rynku mieszkaniowemu w Polsce generalnie należy kibicować), żeby budowano przynajmniej tyle, co za schyłkowego Gierka, czyli blisko 300 tys. mieszkań w 1979 r.

Te mieszkania dziś są większe i lepiej urządzone [niż za Gierka – red.], ale mimo wszystko to wstyd, żebyśmy nie potrafili ciągle uzyskiwać tego, co udawało się w komunizmie. Ale za tym kryją się potężne interesy

– przekonywał Kaczyński kilka miesięcy temu w Stalowej Woli.

Jak wynika z danych GUS, spośród blisko 238,6 tys. mieszkań oddanych w Polsce do użytku w 2022 r., tych deweloperskich było ok. 143,8 tys. (w tym 2 tys. na wynajem, a nie sprzedaż) – o 1,3 proc. więcej niż rok wcześniej. O ponad 3 proc. więcej niż w 2021 r. oddano do użytkowania domów indywidualnych – niemal 91 tys.

Nowych mieszkań komunalnych w 2022 r. było raptem 629, spółdzielczych 1514, a społecznych czynszowych 1607.

Niektórzy Polacy zapłacą 29 razy większy podatek od nieruchomości

• Więcej o gospodarce przeczytaj na stronie głównej Gazeta.pl

Mieszkania są (jeszcze) masowo oddawane do użytku, ale w budowach załamanie

Liczby nowych mieszkań oddawanych do użytku jeszcze są bardzo dobre, bo deweloperzy czy inwestorzy indywidualni kończą rozpoczęte budowy. Niestety, dużo rzadziej rozpoczynają kolejne. A to oznacza, że wkrótce i w statystykach mieszkań oddawanych do użytku zobaczymy załamanie.

Dane GUS wskazują, że w 2022 r. rozpoczęto budowę tylko 200 288 mieszkań. Tylko, bo to niemal o 28 proc. mniej niż w 2021 r. W przypadku budów deweloperskich spadek jest jeszcze głębszy, o ponad 30 proc. 

Co więcej, statystyki te – jako że zbierają w sobie dane za cały 2022 r. – nie do końca oddają to, co dzieje się na rynku obecnie. A w grudniu 2022 r. liczba rozpoczętych budów była już o ok. 43 proc. niższa niż przed rokiem.

Totalne załamanie na tle rekordowego 2021 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę o ponad 30 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem. Wygląda to bardzo źle. Delikatne ożywienie możliwe w drugiej połowie 2023 r. (największe rynki i najlepsze lokalizacje)

– ocenia dr Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.

Bardzo słabo wyglądają też dane dotyczące wydanych pozwoleń oraz zgłoszonych budów. W całym 2022 r. było ich o niemal 13 proc. mniej niż w 2021 r. (ok. 297,4 tys.), zaś tylko w grudniu aż o 39,5 proc. mniej. Co ważne, jak zwraca uwagę Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich, otrzymanie pozwolenia na budowę nie obliguje do natychmiastowego rozpoczęcia inwestycji.

Deweloperzy, pomimo legitymowania się pozwoleniami masowo wstrzymują decyzję o budowie nowych osiedli, gdyż czynniki związane z inflacją i niską dostępnością do kredytów ograniczyły popyt do minimum. W efekcie, pomimo technicznych możliwości budowy, deweloperzy odkładają pozwolenia na półkę, czekając na poprawę otoczenia makroekonomicznego i powrót klientów do biur.

– wskazuje Kozierkiewicz.

Wskaźniki wyprzedzające rynku mieszkaniowego dołują. Nieodsezonowana liczba pozwoleń na budowę w grudniu spadła poniżej 10 tys. – pierwszy raz od stycznia 2016. Istotnie od trendu w dół odchyla się liczba mieszkań w budowie.

– zwracają z kolei uwagę ekonomiści PKO BP.

Morawiecki obiecał niższe raty. Czekacie? Możecie się nie doczekać

• Pomóż Ukrainie, przyłącz się do zbiórki. Pieniądze wpłacisz na stronie pcpm.org.pl/ukraina

Biorąc pod uwagę, że przeciętna budowa zajmuje deweloperowi około dwóch lat, w 2024 r. (a może i później) należy oczekiwać bardzo poważnego tąpnięcia w liczbie mieszkań oddawanych do użytku. To problem nie tylko dla Polaków – wielu z nas wciąż ma niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, deficyt mieszkaniowy jest szacowany na ok. 1,5 mln lokali – ale także przyjezdnych do naszego kraju, przede wszystkim Ukraińców.

Z czego wynika załamanie w liczbie pozwoleń o budowę i nowych budów? Po pierwsze, z niemożności zrealizowania popytu na mieszkania przez Polaków. Zainteresowanie nowymi mieszkaniami jest, gorzej z finansowaniem. Wzrost stóp procentowych, wzrost kosztów życia, a także obowiązek bardziej restrykcyjnego liczenia zdolności (od kwietnia 2022 r.) sprawił, że udziela się obecnie w Polsce o około dwie trzecie kredytw mieszkaniowych mniej niż przed rokiem. 

Do tego dochodzą obawy o spowolnienie gospodarcze i związany z nią spadek realnych dochodów, a może i bezrobocia. W takich okolicznościach część osób odsuwa jednak plany mieszkaniowe na później.

Jednocześnie trudniejszy dostęp do finansowania oraz wzrost kosztów inwestycji dotyka także branżę deweloperską. Załamanie w liczbie rozpoczynanych budów to zagrożenie dla miejsc pracy zarówno bezpośrednio w budowlance, jak i w powiązanych branżach (np. meblowej). 

***

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, jak kształtują się ceny mieszkań i koszty ich utrzymania oraz co się dzieje z kredytami hipotecznymi? Więcej na te tematy czytaj pod tym linkiem: next.gazeta.pl/nieruchomosci