„Mieszkanie plus” to jeden ze sztandarowych programów rządowych, który miał wesprzeć Polaków, którzy – z różnych powodów – nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania. Rozwiązania miały między innymi ułatwić budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach z wykorzystaniem gruntów publicznych. W 2018 roku premier Mateusz Morawiecki obiecywał, że w 2019 roku w ramach programu „Mieszkanie plus” w budowie będzie 100 tysięcy mieszkań. Tego celu nie udało się jednak osiągnąć.

Swoje niezadowolenie z rezultatów programu wielokrotnie wyrażał prezes PiS Jarosław Kaczyński. – „Mieszkanie plus” niestety nie wyszło – przyznał pod koniec minionego roku. W przekonaniu byłego premiera to „opór deweloperów okazał się tak silny, a także pewne inne cechy naszego społeczeństwa doprowadziły do tego, że nie zdołano przełamać wszystkiego, co utrudnia zdobywanie tanich terenów pod budowę mieszkań”. – Żeby mieszkania były tanie, to także tereny muszą być tanie czy nawet bardzo tanie – podkreślał. Kilka miesięcy wcześniej stwierdził, że „satysfakcjonujący byłby wynik 350 tysięcy nowych mieszkań” z programu.

O „fiasku programu „Mieszkanie plus” informowała przed rokiem również Najwyższa Izba Kontroli.

Z informacji przekazanych TVN24 Biznes przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wynika, że na koniec 2022 roku w ramach części rynkowej i społecznej programu „Mieszkanie plus” wybudowano około 19 tys. lokali mieszkalnych. Do końca minionego roku trwała budowa około 31,5 tys. lokali. Resort zaznaczył, że inwestycje znajdujące się w budowie będą oddawane do użytkowania w kolejnych 2-3 latach.

Jak tłumaczyło Ministerstwo Rozwoju i Technologii, „projekty mieszkaniowe prowadzone w ramach rządowego programu mieszkaniowego prowadzone są we współpracy z zainteresowanymi podmiotami np. samorządami, podmiotami prywatnymi, towarzystwami budownictwa społecznego/społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi, spółdzielniami mieszkaniowymi”.

„Podmioty te mogą skorzystać z instrumentów zaproponowanych przez rząd w programie, przewidujących wiele zachęt i różnych form wsparcia budowy mieszkań na terenie danej gminy. Skorzystanie z proponowanych rozwiązań zależy od indywidualnej, autonomicznej decyzji odpowiednich władz, w tym władz samorządowych” – stwierdził resort.

W rozmowie z TVN24 Biznes ekspert rynku nieruchomości portalu FLTR.pl Jan Dziekoński wyjaśniał, że owe statystyki odnoszą się do dwóch części programu.

– Część rynkowa to Fundusz Mieszkań na Wynajem – pierwszy element, w ramach którego Polski Fundusz Rozwoju poprzez spółkę PFR Nieruchomości nabywał u deweloperów budynki mieszkalne, które trafiały potem na wynajem komercyjny – mówił. Jak dodał, „oznacza to, że były one dokładnie w takich samych cenach, jak w przypadku gdyby wynajmowałby je inny fundusz, powiedzmy z Niemiec, albo właściciel prywatnego mieszkania na wynajem”.

Druga część społeczna to natomiast mieszkania, które powstają głównie w ramach współpracy z gminami, z niższym czynszem. – Część mieszkań było objętych również możliwością dojścia do własności, czyli po wynajmowaniu mieszkania przez jakiś czas można było takie mieszkanie wykupić – przypomniał analityk.

Pytany o to, dlaczego w ramach „Mieszkania plus” powstało tak mało mieszkań, Jan Dziekoński wymienił kilka powodów. – Pierwszy to tak naprawdę ekonomia. Problemem było to, że program wystartował na początku tylko w formule rynkowej. Paradoksalnie okazało się, że wcale nie jest tak łatwo finansować na wzór funduszy inwestycyjnych mieszkań na wynajem w Polsce – nie jest łatwo osiągnąć odpowiednią rentowność, czyli pozyskać odpowiednio tanie projekty – wyjaśniał.

Takie rozwiązania nie zachęcały również do współpracy. – Deweloperzy, którzy mieli być partnerami funduszy mieszkań na wynajem, niekoniecznie byli skorzy, aby budować i sprzedawać tego typu projekty poniżej kosztów. Rynek detaliczny, czyli Kowalscy kupujący mieszkania, wystarczał z nawiązką deweloperom do prowadzenia i rozwijania swojej działalności – tłumaczył Dziekoński.

Sytuację poprawił dopiero kolejny krok rządzących, czyli wprowadzenie programu w społecznej formule. – Do realizacji programu została w większym stopniu zaangażowana administracja lokalna. Chodzi o wykorzystanie gruntów należących do samorządów, czy wspólne projekty w oparciu o Krajowy Zasób Nieruchomości, do którego trafiły między innymi grunty z takich jednostek jak Lasy Państwowe czy Agencja Mienia Wojskowego – wymieniał ekspert.

Zwrócił jednak uwagę, że „wówczas program też nie spotkał się z dużym sukcesem”. – Dopiero teraz nabiera rozmachu. Początkowe założenia i zachęty w postaci dofinansowania nie były wystarczające. Teraz samorządy mogą otrzymać 85 procent dopłaty do budowy budynków komunalnych i na pozostałą część otrzymać preferencyjne finansowanie kredytowe. Dopiero teraz więc te samorządy się do tego zabrały. Ruszyły też w większej liczbie projekty SIM (czyli dawnych TBS) – zaznaczył.

Główny analityk HRE Investments Bartosz Turek w rozmowie z portalem TVN24 Biznes podkreślał natomiast, że wcześniejsze zapowiedzi dotyczące budowy stu tysięcy mieszkań „były niemożliwe do zrealizowania”. – Już w sumie u zarania trudno było liczyć na to, że bez zaangażowania deweloperów uda się rozkręcić budowę tak dużej liczby mieszkań – ocenia.

Również zdaniem analityka HRE Investments powodów niepowodzenia programu było sporo. – Na przykład działki – te należące do państwa i samorządów miały zacząć być szybko zabudowywane, ale okazało się, że takich, które nadają się pod budowę, jest mało, a do tego nie wszyscy – na przykład firmy państwowe chcą je przekazać za symbolicznym wynagrodzeniem lub w zamian za bliżej nieokreślone papiery wartościowe. Albo na przykład państwowy deweloper, który miał realizować sporą część rządowego planu, miał problemy z zebraniem wszystkich dokumentów potrzebnych do budowy, czyli natrafił na takie same trudności, jak każdy inny deweloper działający na rynku – wymieniał.

Ekspert przypomniał, że pojawił się również pomysł, aby budować bloki z prefabrykatów, co miało przyspieszyć proces budowy. – Okazało się, że istniejące w Polsce fabryki domów mają ograniczone moce wytwórcze, a do tego są one na najbliższy czas już zajęte – zwrócił uwagę. Dodał, że w trakcie „realizacji został zmieniony, bo okazało się, że rosnące koszty spowodowały, że nie da się zbudować mieszkań za (zapowiadane przez rządzących – red.) 2,5 tys. zł za m kw”.

Na programie „Mieszkanie plus” ambicje budowlane obozu władzy się jednak nie kończą. Na jednym z ostatnich spotkań z wyborcami prezes PiS Jarosław Kaczyński wskazał, Polska jest dziś na takim poziomie rozwoju gospodarczego, że mogłaby budować 450-500 tys. mieszkań rocznie. – Wtedy w ciągu dosłownie kilku lat problem mieszkaniowy byłby rozwiązany – stwierdził Kaczyński.

Bartosz Turek zwrócił uwagę, że w całym 2022 roku w Polsce zaczęto budowę około 200 tysięcy mieszkań. – Tu mowa jest już o dokonaniach wszystkich inwestorów: deweloperów, inwestorów indywidualnych, gmin, spółdzielni czy TBS-ów – wymieniał. Analityk przyznał, że „szczególnie z dzisiejszej perspektywy” tak ambitny cel wydaje się mało prawdopodobny. – Aby w Polsce budowanych było 450-500 tys. mieszkań, musiałyby być ułatwione procedury budowlane, potrzebowalibyśmy dodatkowych setek tysięcy rąk do pracy w sektorze budowlanym oraz dodatkowych wielomiliardowych funduszy, które zostałyby zaangażowane w budowę mieszkań – stwierdził.

Zdaniem Jana Dziekońskiego „propozycja Jarosława Kaczyńskiego, który mówi, żebyśmy budowali dwa razy więcej trochę przypomina strategię, jaką kierowały się Chiny przez ostatnie dwie dekady”. – Chińczycy kupowali mieszkania na pęczki jako lokata, nawet ich nie wynajmując. Deweloperzy budowali tam jak najwięcej się dało, ochoczo korzystając z taniego finansowania. Zadowolone były samorządy, bo sprzedawały drogo grunty, a władze centralne były zadowolone z niskiego bezrobocia i aktywności sektora budownictwa i powiązanych branż. Problem tylko, że taki model wzrostu się tam skończył w tej chwili. Taki system na dłuższą metę nie jest do utrzymania i budowanie mieszkań, które będą stały puste, nie ma sensu – ocenił.

Choć według eksperta rynek mieszkaniowy ewidentnie pokazuje dzisiaj wiele braków, to aż tak duża aktywność budowlana niekoniecznie rozwiązałaby problem mieszkaniowy w Polsce. – Istotne, gdzie będą te mieszkania, w czyim zasobie i jak będą udostępniane społeczeństwu. Dużo problemów na  rynku mieszkaniowym wynika nie z tego, że budowanych jest za mało mieszkań, ale z tego, w jakie miejsca one trafiają – czy trafiają one do konsumentów lub na rynek najmu, czy też jednak są traktowane jako lokata przez osoby oszczędzające w ten sposób swoje nadwyżki finansowe, generując pustostany. Ważne jest też to, jak dużo mieszkań budują gminy, Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, czy też spółdzielnie i zakłady pracy – wymieniał.

W międzyczasie pojawiły się kolejne programy, które mają zwiększyć dostępność mieszkań. Jeden z nich to „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który jest skierowany do osób, które nie dysponują wymaganymi przez banki pieniędzmi, które w połączeniu z kredytem mogłyby ułatwić zakup nieruchomości. Spłatę części kredytu stanowiącą brakujący wkład własny – po spełnieniu przez kredytobiorców określonych warunków – gwarantuje Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), z którym bank wcześniej nawiązał w tym zakresie współpracę. Jak się jednak okazuje, z rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” w 2022 roku skorzystało tylko 329 kredytobiorców. Rządzący deklarują jednak, że w programie mają zostać wprowadzone zmiany, które sprawią, że zostanie nim objęta większa liczba osób.

Nowością ma być program, w ramach którego Polacy będą mogli starać się o niskooprocentowane kredyty z dopłatą państwa. Według zapowiedzi, ma być on przeznaczony dla osób do 45. roku życia na pierwsze mieszkanie. Zobowiązania mają być oprocentowane na 2 proc., a wszystkie koszty powyżej tej sumy mają być pokryte przez państwo. Projekt w tej sprawie ma trafić dopiero na obrady Rady Ministrów, nie wiadomo więc, czy tym razem rząd w końcu znalazł remedium na problemy mieszkaniowe Polaków.