Własne mieszkanie jest niedostępnym dla wielu luksusem już nie od dziś. A wzrost stóp procentowych i zaostrzenie regulacji KNF tylko pogłębiły kryzys. Na pomoc w rozwiązaniu tego problemu ruszył lider opozycji Donald Tusk. Z postulatem „Mieszkanie prawem, nie towarem” planuje zaoferować nam kredyt 0%. Nie na lodówkę, na mieszkanie. Czy to się może udać? I czy w ogóle ma sens?

Hasło „Mieszkanie prawe, a nie towarem” po raz pierwszy pojawiło się w postulatach Lewicy i wywołało burzliwą dyskusję. Przeciwnicy od razu zarzucili Lewicy populizm i porównywali ten postulat do haseł socjalizmu, a nawet komunizmu. „Na mieszkanie przecież każdy powinien zapracować, a samo hasło brzmi jakby każdy miał dostać je za darmo” – mówiono. Teraz to hasło „pożyczył” od Lewicy szef Platformy Obywatelskiej Donald Tusk.

Rzeczywiście: problem na rynku mieszkaniowym jest poważny. Młodych, nawet dobrze zarabiających ludzi nie stać na mieszkanie. Rata przeciętnego kredytu na przeciętne mieszkanie to dziś więcej niż połowa średniej pensji, co oznacza, że aby bezpiecznie się zadłużyć trzeba zarabiać… dwie średnie krajowe. Albo mieć wkład własny o wartości połowy kupowanego mieszkania. To są warunki zaporowe.

Dlatego hasło, choć kontrowersyjne, może okazać się chwytliwe. Zwłaszcza, że nie zanosi się na to, by mieszkań na rynku szybko przybyło. W styczniu 2023 r. deweloperzy rozpoczęli o 20% mniej budów niż w roku ubiegłym. Uzyskali też o 35,9% mniej pozwoleń na budowę. To nie wróży nic dobrego.

Mieszkanie prawem, nie towarem? Gejzery pomysłów

Głośnie hasło Lewicy wzbudziło dużo kontrowersji, bo faktycznie brzmiało jakby każdy z nas na start miał za darmo otrzymać od państwa mieszkanie. Tymczasem dokładne postulaty brzmiały inaczej. Lewica w swoim programie obiecuje, że po wygranych wyborach w latach 2025-2029 wybuduje 300 000 tanich mieszkań na wynajem w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego. Chodzi więc raczej o to, by każdy miał prawo tanio zamieszkać w niekoniecznie własnym mieszkaniu.

Nieco podobny charakter miał program obecnego rządu Mieszkanie+, którego celem była budowa mieszkań o stosunkowo niskim czynszu, z opcją dochodzenia do własności. Program ogłoszony w 2015 r. zakładał budowę 100 000 takich mieszkań do końca 2019 r. Na koniec 2022 r. wybudowano w ramach programu 19 000 mieszkań. Jest to więc spektakularna klęska.

Jeśli chodzi o tanie kredyty na własne mieszkanie, to Platforma Obywatelska zaczęła ścigać się ze Zjednoczoną Prawicą, która niedawno zaproponowała tani kredyt na mieszkanie z oprocentowaniem… 2%, ale tylko przez 10 lat.  Maksymalna kwota kredytu to 500 000 zł dla osoby poniżej 45 roku życia oraz 600 000 zł dla małżeństwa lub rodziców z dzieckiem.

Na dokładkę jest też pomysł na Konto Mieszkaniowe, czyli możliwość odkładania pieniędzy z myślą o wkładzie własnym – z indeksacją uzależnioną od inflacji lub wzrostu cen nieruchomości. Chodzi o to, by oszczędzający miał pewność, że jego oszczędności realnie są chronione przed wzrostem cen mieszkań.

Czytaj więcej o tym: „Bezpieczny Kredyt 2%”: komu rząd dopłaci do raty na mieszkanie? I ile będzie można zaoszczędzić? Co mówi najnowszy projekt ustawy o tanim kredycie mieszkaniowym?

Przeczytaj też o drugiej części rządowego planu: Komu Konto Mieszkaniowe pomoże uzbierać pieniądze na wkład własny?

W pakiecie rządowym – oprócz schrzanionego programu Mieszkanie+ oraz pozostających w power poincie programów na „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz Konto Mieszkaniowe – jest też program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, czyli możliwość uzyskania poręczenia państwowego banku BGK na kwotę brakującego wkładu własnego klienta.

Pomysł był dobry – chodziło o pomoc dla osób, które mają tzw. zdolność czynszową (czyli płacące czynsz najmu), ale nie mogące z tego powodu uzbierać pieniędzy na wkład własny. Ale rząd nie miał szczęścia. Po wprowadzeniu programu stopy procentowe poszły w górę i „zjadły” Polakom zdolność kredytową.

Dopłacanie do kredytów hipotecznych było modne już wcześniej. Dokładnie na tym opierał się w latach 2007-2013 program „Rodzina na Swoim”. Państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego dopłacał przez osiem pierwszych lat spłacania kredytu połowę raty odsetkowej (skorzystało 200 000 osób). Potem było „Mieszkanie dla Młodych”, gdzie z kolei była jednorazowa dopłata do wkładu własnego (skorzystało 110 000 rodzin).

Mieszkanie prawem, ale czy na zawsze? Kredyt od Donalda Tuska za 4 mld zł. Rocznie

Postulat „mieszkanie prawem, nie towarem” w wykonaniu Platformy Obywatelskiej nie jest jeszcze nawet na etapie power pointa, więc trudno go recenzować. Wiemy jedynie, że będzie dotyczył osób do 45. roku życia, kupujących pierwsze mieszkanie. Trzeba będzie mieć zdolność kredytową (nie wiadomo na jaką kwotę – czy liczoną dla raty z odsetkami czy bez) i pracować (osiągać co najmniej minimalne wynagrodzenie).

Przy obecnych stopach procentowych osoby, które załapałyby się na taki kredyt, miałyby o ponad połowę mniejszą ratę niż przy komercyjnym kredycie. Nie wiemy, czy zerowe oprocentowanie obowiązywałoby przez cały czas spłaty kredytu, czy tylko przez pierwszych kilka lat. Nie wiemy też, czy byłoby jakieś ograniczenie dotyczące wysokości kredytu i metrażu mieszkania (najpewniej tak, bo kredyt 0% na pałacyk za miliony to byłaby jednak ekstrawagancja).

Zdziwienie wywołały również słowa byłego premiera – „banki nie będą zarabiały na odsetkach”. Kto zatem weźmie na siebie koszty finansowania? Przy średniej kwocie kredytu 500 000 zł, zaciągniętego na 30 lat, spłacanego w równych ratach i przy średnim oprocentowaniu 8% rocznie w całym okresie kredytowania, łączne odsetki wynoszą 800 000 zł. Tyle „sponsor” (najpewniej podatnik) dopłaciłby do kredytu, gdyby miał być darmowy przez całe 30 lat.

Jeśli symetrycznie rozłożylibyśmy koszty (to uproszczenie, bo w systemie rat równych w pierwszych latach spłaca się proporcjonalnie więcej odsetek), to wyszłoby 26 500 zł rocznie. Jeśli takich kredytów byłoby np. 100 000 – mówimy o kosztach rzędu 2,5 mld zł rocznie.

Ale przy kredycie z ratami równymi (taki rodzaj kredytów przeważa na naszym rynku) przez pierwsze lata kredytobiorca płaci głównie odsetki. Pierwszy rok finansowania to ok. 40 000 zł odsetek. I 4 mld zł kosztów dla podatników. Dla porównania – świadczenie 500+ kosztuje niemal 10 razy więcej w skali roku.

Czy tanie lub darmowe kredyty poprawią los młodych, którzy chcą gdzieś mieszkać?

Mieszkanie prawem, nie towarem? Jeśli nie na zasadzie taniego najmu, to taniego kredytu. Tylko czy to ma sens? Główny zarzut wobec tych programów jest taki, że najbardziej korzystają deweloperzy i banki. Skoro państwo dorzuca pieniądze do mieszkania, to deweloper może podnieść cenę, a docelowo korzysta na tym bank, bo wyższa kwota pożyczonego kapitału przekłada się na wyższe przychody z tytułu odsetek (najpewniej refundowanych przez państwo). Co może pójść nie tak?

>>> Wzrost cen nieruchomości. Przy programach „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie na młodych” deweloperzy mogli podnosić ceny wykorzystując fakt, że kredytobiorcy dostawali dodatkowe wsparcie. Ale wtedy te wsparcie wynosiło łącznie nie więcej niż kilkadziesiąt tysięcy złotych. Teraz mówimy o setkach tysięcy złotych. Tak ogromne kwoty mogą sprawić, że ceny mieszkań wystrzelą i mieszkania staną się niedostępne dla osób, które się na program nie załapią.

>>> Jeszcze wyższa inflacja. Z wysoką inflacją walczymy od miesięcy, a jednym ze sposobów na jej obniżenie jest zmniejszenie podaży pieniądza na rynku. Tymczasem mówimy o dodatkowych miliardach rzuconych na rynek przez państwo. Jeśli faktycznie deweloperzy wykorzystają sytuację i będą podnosić ceny, to inflacja może jeszcze bardziej wymknąć się spod kontroli.

>>> Niesprawiedliwość wobec obecnych kredytobiorców. Co z osobami, które pomimo wysokich kosztów zdecydowały się na zaciągnięcie kredytu w ostatnich miesiącach? Co z tymi, którzy od lat ciężko pracują na coraz wyższe raty kredytów? Raczej nie ma co liczyć, na to że obecni kredytobiorcy otrzymają jakieś wyrównanie, program byłby wtedy zbyt kosztowny.

>>> „Ubieranie” we własne mieszkanie ludzi, których na to nie stać. Kilka lat temu rozmawiałam ze znajomą, która skorzystała z programu „Rodzina na swoim”, w ramach którego państwo dopłacało do raty. Gdy po 8 latach trzeba było w końcu zacząć płacić całą ratę, była załamana i twierdziła, ze po prostu nie stać jej na takie zobowiązanie. Przez okres niskich rat nie odłożyła żadnych pieniędzy i nie zastanawiała się nad tym z czego będzie opłacać ratę po zakończeniu programu. Po cichu liczyła, że pojawi się kolejny program, który sprawi, że rata nie wzrośnie.

Podatnicy zrzucą się na 600 zł dopłaty do czynszu najmu?

Donald Tusk w swoim wystąpieniu zapowiedział jeszcze jeden postulat – dopłatę do najmu w wysokości 600 zł miesięcznie. To mniej spektakularny pomysł, ale również może odegrać znaczącą role na rynku najmu. Coraz wyższe raty kredytów sprawiły, że właściciele mieszkań podnieśli czynsze swoim lokatorom. Dopłata może więc sprawić, że wielu najemców odetchnie z ulgą.

Pojawia się jednak pytanie czy przypadkiem właściciele mieszkań nie zachowają się jak deweloperzy, którzy podnoszą ceny gdy państwo zaczyna dopłacać do inwestycji. Decyzja o podwyżce ceny jest zdecydowanie łatwiejsza, gdy wiemy, że nasz klient dostał dodatkowe pieniądze na nasz produkt.

Szczegóły obu pomysłów mamy poznać wkrótce. Jedno jest pewne. Skoro już teraz pojawiają się pomysły darmowych kredytów, to możemy spodziewać się naprawdę zaciętej walki o wyborców i wielu finansowych. Ciężko będzie pobić pomysł nieoprocentowanego kredytu, ale kampania wyborcza dopiero się zaczyna.

Mieszkanie prawem, nie towarem? Brzmi dobrze. Ale warto, słuchając tych pomysłów, zadawać sobie dwa pytania. Po pierwsze: kto za to zapłaci. Po drugie; czy przypadkiem te pieniądze nie spowodują wzrostu cen dobra, które ma być dotowane.

OBEJRZYJ TEŻ WIDEOFELIETONY „SUBIEKTYWNIE O FINANSACH:

zdjęcie tytułowe: Steven HWG/Unsplash