Etap obniżek marż już dawno za nami. Na dodatek kredyty
hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem znajdziemy nie w każdym banku, a prawie zawsze
będą one początkowo droższe niż ich odpowiedniki ze okresowo stałą stopą.

„Płaskowyż” stóp procentowych to teoretycznie dobry moment
na wybór kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem. Takie produkty
jednak, chociaż do niedawna panowały niepodzielnie na rynku, dzisiaj są w odwrocie.
Nieliczni kredytobiorcy, którzy mogą dziś liczyć na zadowalającą ich kwotę
finansowania, częściej decydują się na okresowo stałe oprocentowanie.

Oferta hipotek zmiennoprocentowych w ostatnich miesiącach
nieco się skurczyła. Z oferowania takich produktów zrezygnował najpierw ING
Bank Śląski (w którym w IV kw. 2022 r. zmienne oprocentowanie wybierało aż 44
proc. klientów), a potem BNP Paribas Bank. Lada moment ich pozycję podkopie zapewne
zmiana
w podejściu do wyliczania zdolności kredytowej. Bufor na zmianę oprocentowania
może być niższy, a zatem kwota finansowania wyższa, gdy klient wybiera okresowo
stałą stopę.

W lutowym rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy oferty
banków także bazujące na zmiennej stawce. Wahania wskaźników WIBOR są obecnie
niewielkie. Brak ruchów Rady Polityki Pieniężnej spowodował, że odczyty
zacumowały na poziomach zbliżonych do 7 proc.

Banki ustalają oprocentowanie kredytu w oparciu o
zróżnicowane podejścia. Dlatego prezentujemy dwa zestawienia symulacji kredytów
hipotecznych:

1. Bazujące na ujednoliconych stawkach WIBOR (z 6 lutego
   – 3M 6,91 proc. i 6M 6,99 proc.).
2. Oparte na rzeczywistych stawkach stosowanych
   przez kredytodawców.

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i
20-procentową wpłatą własną

W rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy propozycje
banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci
kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 600 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji
łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o
pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma
podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie.

Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a
historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.
Zakładamy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za
lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem
sprzedaż krzyżową (cross sell).

przewiń, aby zobaczyć całą tabelę

Na czele zestawienia znalazł się Bank BPS, PKO Bank Polski
oraz Alior Bank. Marże proponowane przez kredytodawców są niemal takie same jak
w styczniu. Jedyna korekta miała miejsce w Credit Agricole, gdzie stawka ustalona
dla profilowych klientów zdecydowanie wzrosła.

Identyczny skład czołówki znajdziemy w drugim zestawieniu,
bazującym na rzeczywistych wskaźnikach wykorzystywanych przez banki w momencie
przygotowania symulacji.

przewiń, aby zobaczyć całą tabelę

Porównując propozycje banków dla profilowych klientów w
wersji stało- i zmiennoprocentowej, dostrzec można utrzymujący się od dłuższego
czasu trend. Stawki dla kredytów z okresowo stałą stopą są zdecydowanie (o
0,7-1,6 pp. w zależności od instytucji) niższe niż te podsuwane początkowo
zwolennikom zmiennego oprocentowania. Wyjątkiem pozostaje BOŚ, w którym różnica
pomiędzy wariantami jest jednak niewielka.