„Deweloperzy ukrywają część najmniejszych mieszkań”

Rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych „Bezpieczny
kredyt 2 proc.” i jego wpływ na rynek mieszkaniowy był głównym i przewijającym
się tematem debaty podczas „Dnia Mieszkaniowego na Bankier.pl.

O tym, że program wystrzelił podczas wakacji popyt na
hipoteki oraz sam program jak i oczekiwanie na jego wprowadzenie były
dodatkowymi bodźcami do wzrostu cen, zwłaszcza w ogłoszeniach i aktach
notarialnych dotyczących mieszkań kwalifikujących się do programu, pisaliśmy
już na Bankier.pl.

Jak jednak zauważył Robert Chojnacki, CEO REDNET Property
Group, sytuacja mogłaby wyglądać nieco inaczej, ale deweloperzy zaczęli bawić
się z klientami w ciuciubabkę.

– Część deweloperów świadomie zaczęła ukrywać najmniejsze mieszkania
o najniższej cenie całkowitej po to, by nie wyprzedać wszystkich obecnie
posiadanych. Jest to swoisty hazard, ale dzieje się tak, ponieważ deweloperzy mają
świadomość, że ceny mogą być jeszcze wyższe – zauważa Robert Chojnacki.

Jak dodaje, deweloperom zależy także na tym, by sprzedaż
mieszkań odbywała się równomiernie. To znaczy, by w podobnym tempie
wyprzedawane były zarówno mieszkania najmniejsze, te z tzw. segmentu popularnego
jak i największe lokale.

Najpopularniejsze mieszkania znikają z oferty

Trudno jednak nie zauważyć, że program „Bezpieczny kredyt 2
proc.” sprawił, że obecnie największy popyt obserwowany jest w przypadku
mieszkań kwalifikujących się do programu, a więc takich, których cena – w zależności
od typu wnioskującego – nie przekracza 700 tys. zł bądź 800 tys. zł.

– Z naszych danych wynika, że popyt na rynku mieszkaniowym w
porównaniu do zeszłego roku wzrósł dwukrotnie. Zmniejszyła się także liczba
ofert na rynku wtórnym. Średnio to spadek o 6 proc. w ujęciu rocznym, ale w
niektórych segmentach cenowych i w niektórych miastach podaż zmniejszyła się o
kilkanaście procent. Najbardziej brakuje mieszkań o powierzchni od 40 do 60
mkw., czyli lokali najpopularniejszych. Takich mieszkań brakuje zresztą również
na rynku pierwotnym, a jeśli są, to często z odległymi terminami oddania
inwestycji – analizuje Marcin Jańczuk.

„Kupujący nie powinni ulegać owczemu pędowi”

Taki wystrzał popytu po marazmie panującym na rynku m.in. w
2022 r. to, w opinii ekspertów, efekt zarówno wystrzału popytu na hipoteki w
związku z wprowadzeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który Robert Chojnacki
przyrównał do dopingu w sporcie, ale także presji, jakiej podlegają również
szukający własnego „M”, a nie kwalifikujący się do rządowej dopłaty.

– Jeszcze rok temu kupujący mogli spokojnie i swobodnie
przebierać w ofertach. Teraz takie sytuacje są mocno ograniczone. Dochodzi do
licytacji i podbijania stawek, co jest niezdrowe dla rynku. Inwestorzy mocno
rywalizują z osobami korzystającymi z rządowego programu, ale także z tymi
kupującymi, którzy chcą wejść na rynek, ale z programu skorzystać nie mogą –
mówi Marcin Jańczuk.

W opinii Honoraty Skrzypek-Komorowicz, CEO Kredytowego
Poradnika, potencjalni kupujący nie powinni ulegać owczemu pędowi.

– Trzeba pamiętać przede wszystkim o tym, że kredyt i
mieszkanie, jakie chcemy kupić, musimy dopasować do siebie, a nie odwrotnie.
Przy obserwowanych obecnie wzrostach czasem warto zastanowić się, czy
korzystniejszy będzie wniosek o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, ale jednocześnie
zaciągnięty kredyt na znacznie droższe mieszkanie, czy poczekanie i znalezienie
korzystniejszej oferty, ale w oparciu o klasyczny kredyt hipoteczny –
zastanawia się Honorata Skrzypek-Komorowicz.

– Choć rok temu niemal wszystko można było negocjować z deweloperem,
a dziś królują wzrosty cen, to pamiętajmy, że nie ma takiej możliwości, by ceny
rosły po 5 proc. miesięcznie w nieskończoność – przewiduje z kolei Robert
Chojnacki.

Jak dodaje, obecnie pomiędzy poszczególnymi metrażami panuje
spore rozwarstwienie cenowe w przeliczeniu na metr kwadratowy, dlatego warto
być bardziej elastycznym przy wyborze metrażu.

Jeśli za mieszkanie, które łącznie kosztuje 790 tys. zł w
przeliczeniu na metr kwadratowy trzeba zapłacić 18 000 zł/mkw., a takie, na które trzeba wydać łącznie 820 000 zł kosztuje 15 000 zł/mkw., warto dwa razy
się zastanowić i nie nastawiać się kategorycznie na „Bezpieczny kredyt 2 proc.”
– podkreśla Chojnacki.

„Bezpieczny kredyt 2
procent” – drugi wysyp wniosków pod koniec roku

Eksperci biorący udział w debacie przewidują jednak, że
końcówka roku będzie stała pod znakiem drugiego wysypu wniosków o „Bezpieczny
kredyt 2 proc.”.

– Zadziała tu czynnik psychologiczny. Coraz częściej mówi
się bowiem o limitach w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W związku z tym
pod koniec roku w drugiej fali wnioskodawców znajdą się te osoby, które będą
chciały wziąć kredyt z obawy o wyczerpanie limitu dopłat – prognozuje Marcin
Jańczuk.

Z pierwszym wysypem mieliśmy do czynienia – rzecz jasna –
tuż po uruchomieniu programu dopłat – w lipcu i sierpniu. Łącznie, zgodnie z
danymi Związku Banków Polskich, liczba wniosków przekroczyła już 50 tys. Do tej
pory banki podpisały jednak niespełna 15 tys. umów kredytowych w oparciu o „Bezpieczny
kredyt 2 proc.”.

Jak zauważa Tadeusz Białek, prezes ZBP, liczba faktycznych
wnioskodawców jest niższa, ponieważ wielu z nich składało jednocześnie wnioski
do kilku banków.

W opinii Honoraty Skrzypek – Komorowicz, szybkie
wprowadzenie w życie programu i niedopracowanie procedur sprawiło, że oczekiwanie
na decyzje kredytowe wydłużyło się względem obserwowanego w czasie, gdy o rynek
kredytów hipotecznych przeżywał zapaść.

Czy zatem pod koniec roku znowu powinniśmy spodziewać się
zatorów w bankach?

– Składanie wielu wniosków było pewną turbulencją
logistyczną dla banków, ponieważ w jednej chwili do banków wpłynęło kilkanaście
tysięcy dodatkowych wniosków. Pamiętajmy jednak, że kredyt w ramach programu
rządowego to ciągle kredyt hipoteczny. Bank ma więc 21 dni na wydanie decyzji o
przyznaniu bądź nie kredytu, jednak czas ten biegnie nie od złożenia wniosku a
od momentu pełnego skompletowania dokumentów. Zdarzało się często, że składane
wnioski były niekompletne, stąd tacy klienci na decyzje musieli czekać dłużej
niż zapewne zakładali – mówi Tadeusz Białek, prezes ZBP.

Jak dodaje, zanotowano co najmniej kilkanaście przypadków,
gdy klienci wpłacali deweloperom zaliczki, umawiali się na konkretny dzień
podpisania umowy, do dotrzymania którego nie dochodziło, ponieważ wniosek wciąż
był procesowany.

„Pozwów o kredyty

Choć na fali spraw sądowych wygrywanych z bankami przez tzw.
frankowiczów, pozwy przeciwko bankom zaczęli składać także klienci, którzy
zaciągali kredyty w polskich złotych, prezes ZBP nie spodziewa się ich wysypu.

– Nie widzę na to przestrzeni. Mamy już sześć prawomocnych wyroków,
w których sądy jednoznacznie odrzuciły żądania klientów w zakresie
niewłaściwego poinformowania ich o ryzyku. Klienci byli bowiem informowani
bardzo detalicznie o kosztach kredytu przy konkretnych podwyżkach stóp
procentowych i wzroście WIBOR-u – zaznacza Tadeusz Białek.

Jak dodaje, istotniejsze jest obecnie rozwijanie oferty
kredytów opartych na czasowo stałym oprocentowaniu. Większe szanse na rozwój
pojawią się jednak wówczas, gdy cykl obniżek stóp procentowych zostanie
zakończony.

Posiadacze takich kredytów coraz mocniej interesują się z
kolei ich refinansowaniem.

– Marże kredytów ze zmiennym oprocentowaniem poszły w górę,
więc ich refinansowanie nie jest korzystne w większości przypadków. Inaczej w
przypadku osób, które zaciągały kredyty z czasowo stałym oprocentowaniem w
momencie, gdy stopy procentowe były na najwyższym poziomie w tym cyklu. Spora
ich część wstrzymuje się z tym jednak ze względu na wakacje kredytowe, które
wciąż obowiązują – zauważa Honorata Skrzypek – Komorowicz.

Internetowa debata „Czekając na 2024” odbyła się w ramach Dnia Mieszkaniowego w Bankier.pl. Dyskusję prowadziła Malwina Wrotniak, redaktor naczelna Bankier.pl.