Drugi kwartał na rynku wtórnym stał pod znakiem zatrzymania,
obserwowanej trzy miesiące wcześniej, korekty cen. Zdecydowanie mocniej wzrosły
średnie oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki. Tym samym średnie oczekiwania sprzedających mieszkania
drugiej ręki w sześciu największych polskich miastach coraz mocniej rozmijają
się z rzeczywistością.

W II kw. 2023 r. największą różnicę zanotowano w
Poznaniu. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, średnia cena ofertowa
zanotowana w stolicy woj. wielkopolskiego w II kw. 2023 r. (średnio 9956
zł/mkw.) była o 19,3 proc. wyższa od średniej ceny transakcyjnej (średnio 8346
zł/mkw.). Nominalnie przeciętne oczekiwania sprzedających były więc o ponad 1,6
tys. zł/mkw. wyższe od średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych.

przewiń, aby zobaczyć całą tabelę

Nominalnie największe różnice, z uwagi na wysokie stawki,
panowały w dwóch najdroższych miastach: Warszawie (+2117 zł/mkw.) oraz Krakowie
(+2008 zł/mkw.).

Choć oczywiście trzeba wziąć poprawkę na fakt, iż część
mieszkań, które trafiły do oferty w II kw. 2023 r., nie zostały sprzedane w tym
czasie, a więc nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za
II kw. 2023 r., to jednak tak znaczące różnice mogą wskazywać, że wstępne
oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w czasie ekspozycji oferty
i ostatecznych negocjacji ulegają poważnej weryfikacji.

W każdym spośród sześciu największych polskich miast różnice
między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi zanotowanymi w II kw. 2023
r. przekraczały 10 proc. Najmniejszą różnicę – 10,4 proc. – odnotowano we
Wrocławiu.

W każdym z analizowanych miast rozwarstwienie pomiędzy
średnimi oczekiwaniami a kwotami wpisywanymi w aktach notarialnych wzrosły
względem II kw. 2022 r. Najmocniej – o 13,4 pp. w ujęciu rocznym – w Łodzi.

To przede wszystkim efekt ostatniego kwartału. Wzrost w
ujęciu kwartalnym wyniósł bowiem 6,1 pp. O ponad 5 pp. w ujęciu kwartalnym powiększyła
się także różnica między pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną w
Poznaniu.

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” wystrzelił popyt na hipoteki

W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości
wzrost stawek to pokłosie zapowiedzi, a następnie wprowadzenia już w lipcu 2023
r. programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, ale również zmniejszenia
bufora bezpieczeństwa dla kredytów hipotecznych, co przełożyło się na wzrost
zdolności kredytowej, o czym w artykule „Zdolność kredytowa – mała górka po
dramatycznych spadkach” pisał Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.

Łatwiejszy dostęp do kredytu i już sama zapowiedź programu
Bezpieczny kredyt 2 proc. przyniosły wzrost popytu na mieszkania. Deweloperzy
notowani na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w II kw. 2023 r.
sprzedali 5447 lokali – o 33,8 proc. a nominalnie o blisko 1,4 tys. więcej niż
w analogicznym okresie 2022 r.

W lipcu wystrzeliło rosnące już w poprzednich miesiącach
zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Jak wynika z danych Biura Informacji
Kredytowej, w lipcu 2023 r. o kredyt hipoteczny wnioskowało blisko 43,5 tys.
potencjalnych kredytobiorców – o 97,5 proc. więcej niż w czerwcu oraz o 208 proc.
więcej niż w lipcu 2022 r.

W opinii części analityków wzrost popytu na mieszkania jest
jednak wzrostem sztucznie wykreowanym i wynika z przesunięcia transakcji w
czasie przez klientów odkładających zakup mieszkania w oczekiwaniu na wejście w
życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oraz tych, którzy przyspieszyli
swoje decyzje o zakupie mieszkania z uwagi na obawy przed wcześniejszym
wyczerpaniem środków z puli programu.