Oczekiwania sprzedających mieszkania rozmijają się z rzeczywistością. Średnio o kilkanaście procent
![Oczekiwania sprzedających mieszkania rozmijają się z rzeczywistością. Średnio o kilkanaście procent](https://oen.pl/wp-content/uploads/2023/08/8be85c6be4f3bf-768-460-0-124-1996-1197.jpg)
Drugi kwartał na rynku wtórnym stał pod znakiem zatrzymania,
obserwowanej trzy miesiące wcześniej, korekty cen. Zdecydowanie mocniej wzrosły
średnie oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki. Tym samym średnie oczekiwania sprzedających mieszkania
drugiej ręki w sześciu największych polskich miastach coraz mocniej rozmijają
się z rzeczywistością.
W II kw. 2023 r. największą różnicę zanotowano w
Poznaniu. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, średnia cena ofertowa
zanotowana w stolicy woj. wielkopolskiego w II kw. 2023 r. (średnio 9956
zł/mkw.) była o 19,3 proc. wyższa od średniej ceny transakcyjnej (średnio 8346
zł/mkw.). Nominalnie przeciętne oczekiwania sprzedających były więc o ponad 1,6
tys. zł/mkw. wyższe od średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych.
przewiń, aby zobaczyć całą tabelę
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne – |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Miasto |
Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica [w proc.] |
Różnica [w zł/mkw.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
Gdańsk |
12 568 |
10 899 |
15,3 |
1669 |
+3,0 |
Kraków |
13 026 |
11 018 |
18,2 |
2008 |
+5,6 |
Łódź |
7526 |
6366 |
18,2 |
1160 |
+13,4 |
Poznań |
9956 |
8346 |
19,3 |
1610 |
+8,2 |
Warszawa |
14 316 |
12 199 |
17,4 |
2117 |
+6,7 |
Wrocław |
11 296 |
10 234 |
10,4 |
1062 |
+2,5 |
Źródło: Bankier.pl na podstawie Narodowego Banku Polskiego |
Nominalnie największe różnice, z uwagi na wysokie stawki,
panowały w dwóch najdroższych miastach: Warszawie (+2117 zł/mkw.) oraz Krakowie
(+2008 zł/mkw.).
Choć oczywiście trzeba wziąć poprawkę na fakt, iż część
mieszkań, które trafiły do oferty w II kw. 2023 r., nie zostały sprzedane w tym
czasie, a więc nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za
II kw. 2023 r., to jednak tak znaczące różnice mogą wskazywać, że wstępne
oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w czasie ekspozycji oferty
i ostatecznych negocjacji ulegają poważnej weryfikacji.
W każdym spośród sześciu największych polskich miast różnice
między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi zanotowanymi w II kw. 2023
r. przekraczały 10 proc. Najmniejszą różnicę – 10,4 proc. – odnotowano we
Wrocławiu.
W każdym z analizowanych miast rozwarstwienie pomiędzy
średnimi oczekiwaniami a kwotami wpisywanymi w aktach notarialnych wzrosły
względem II kw. 2022 r. Najmocniej – o 13,4 pp. w ujęciu rocznym – w Łodzi.
To przede wszystkim efekt ostatniego kwartału. Wzrost w
ujęciu kwartalnym wyniósł bowiem 6,1 pp. O ponad 5 pp. w ujęciu kwartalnym powiększyła
się także różnica między pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną w
Poznaniu.
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” wystrzelił popyt na hipoteki
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości
wzrost stawek to pokłosie zapowiedzi, a następnie wprowadzenia już w lipcu 2023
r. programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, ale również zmniejszenia
bufora bezpieczeństwa dla kredytów hipotecznych, co przełożyło się na wzrost
zdolności kredytowej, o czym w artykule „Zdolność kredytowa – mała górka po
dramatycznych spadkach” pisał Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.
Łatwiejszy dostęp do kredytu i już sama zapowiedź programu
Bezpieczny kredyt 2 proc. przyniosły wzrost popytu na mieszkania. Deweloperzy
notowani na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w II kw. 2023 r.
sprzedali 5447 lokali – o 33,8 proc. a nominalnie o blisko 1,4 tys. więcej niż
w analogicznym okresie 2022 r.
W lipcu wystrzeliło rosnące już w poprzednich miesiącach
zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Jak wynika z danych Biura Informacji
Kredytowej, w lipcu 2023 r. o kredyt hipoteczny wnioskowało blisko 43,5 tys.
potencjalnych kredytobiorców – o 97,5 proc. więcej niż w czerwcu oraz o 208 proc.
więcej niż w lipcu 2022 r.
W opinii części analityków wzrost popytu na mieszkania jest
jednak wzrostem sztucznie wykreowanym i wynika z przesunięcia transakcji w
czasie przez klientów odkładających zakup mieszkania w oczekiwaniu na wejście w
życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oraz tych, którzy przyspieszyli
swoje decyzje o zakupie mieszkania z uwagi na obawy przed wcześniejszym
wyczerpaniem środków z puli programu.