Obecnie kierowcy mają do dyspozycji blisko 4,9 tys. km dróg szybkiego ruchu. Nowo oddawane odcinki dróg to skrócenie czasu podróży pomiędzy kluczowymi ośrodkami miejskimi w kraju, większe bezpieczeństwo i komfort jazdy. Ich realizacja wiąże się jednak z wieloletnim, skomplikowanym procesem, którego częścią jest konieczność pozyskania przez Skarb Państwa nieruchomości pod przyszłą drogę. Właściciele i użytkownicy obiektów, pól i działek mogą się zastanawiać: czy wykonawca może przejąć daną nieruchomość pod budowę drogi? Czy przysługują im jakieś odszokowania? Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wyjaśnia.

Czy nieruchomość może być przejęta pod budowę drogi krajowej?

Zanim rozpocznie się budowa drogi, przez wiele lat trwa jej przygotowanie i projektowanie. Podczas projektowania organizowane są spotkania z mieszkańcami terenów, przez które ma przebiegać droga krajowa. Na początku, spotkania dotyczą znacznie większych obszarów niż wymagany pod budowę. Zgodnie z przepisami inwestor, czyli GDDKiA, ma obowiązek przedstawić kilka możliwych wariantów przebiegu projektowanej drogi. Są wtedy prowadozne rozmowy z wójtami, burmistrzami i prezydentami miast, starostami, przedstawicielami lokalnych społeczności oraz z różnymi organizacjami, ale przede wszystkim z mieszkańcami. To pierwszy moment, w którym mogą dowiedzieć się, jakie są plany budowy drogi. To również bardzo dobry moment, by zgłosić swoje zastrzeżenia lub propozycje.

W kolejnym etapie wybierany jest jeden docelowy wariant, który najlepiej spełnia wymogi środowiskowe, ekonomiczne i techniczne. Jest on wybierany m.in. na podstawie ankiet i opinii mieszkańców. Czasami tak wybrany wariant jest połączeniem kilku wcześniejszych możliwości przebiegu projektowanej drogi. Na tym etapie można już stwierdzić, czy dana nieruchomość leży na trasie wariantu preferowanego. Wtedy z dużą pewnością zostanie ona przejęta pod budowę drogi.

Kiedy wiadomo już na pewno, że nieruchomość zostanie przejęta na potrzeby budowy drogi krajowej?

Najważniejszym dokumentem, z którego wynika, że nieruchomość została przeznaczona pod budowę drogi krajowej jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Decyzję tego rodzaju wydaje wojewoda. Decyzja ta powoduje, że z mocy prawa nieruchomość lub jej część zostaje przejęta przez Skarb Państwa, a właścicielowi należy się za to odpowiednie odszkodowanie.

Z dniem, w którym decyzja ZRID stanie się ostateczna, nieruchomości lub ich części na których ma zostać zrealizowana droga krajowa stają się własnością Skarbu Państwa. Decyzja ZRID zatwierdza zatem, że to właśnie na danej nieruchomości zostanie ostatecznie wybudowana droga krajowa.

Jak mieszkańcy mają się dowiedzieć, że ich nieruchomość zostanie przejęta na potrzeby budowy drogi krajowej?

Zawiadomienie o wydaniu decyzji ZRID otrzymają pocztą, na adres wskazany w ewidencji gruntów i budynków. Dodatkowo wojewoda zawiadamia o wydaniu decyzji ZRID obwieszczeniem w Biuletynie Informacji Publicznej, które może ukazać się także w prasie lokalnej oraz w siedzibach gmin, na terenie których inwestycja jest prowadzona.

Warto sprawdzić czy w ewidencji gruntów i budynków jest aktualny adres. Można to zrobić u starosty właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Niestety adres w ewidencji nie aktualizuje się automatycznie, gdy właściciela zgłaszają zmianę adresu zameldowania/ zamieszkania do urzędu miasta/gminy. Jeśli adres będzie nieaktualny, to do mieszkańca nie dotrze zawiadomienie o wydaniu decyzji ZRID.

Kiedy należy przekazać nieruchomość?

Termin przekazania nieruchomości wskazany jest w zawiadomieniu o wydaniu decyzji ZRID. Jeżeli właściciel przekaże swoją nieruchomość w ciągu 30 dni od otrzymania od wojewody zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID, wysokość odszkodowania zostanie powiększona o 5 procent wartości wywłaszczanej nieruchomości.

Przekazanie nieruchomości należy udokumentować – albo złożyć/przesłać do GDDKiA „oświadczenie o wydaniu nieruchomości” albo (w przypadku nieruchomości zabudowanej) podpisać protokół zdawczo-odbiorczy.

Nieprzekazanie nieruchomości w wyznaczonym terminie wiąże się ze wszczęciem postępowania egzekucyjnego przez wojewodę, które prowadzi do przymusowego przejęcia nieruchomości na koszt właściciela.

Jeżeli decyzji ZRID został nadany rygor natychmiastowej wykonalności oznacza to, że inwestor może od razu rozpocząć prace budowlane na nieruchomości. Należy wówczas jak najszybciej przekazać nieruchomość GDDKiA.

Jeżeli pod inwestycję drogową przejmowany jest budynek lub lokal mieszkalny, na wniosek właściciela jest możliwe zapewenienie mieszkańcom lokalu zamiennego. Można w nim mieszkać od momentu przekazania nieruchomości GDDKiA aż do terminu wskazanego w zawiadomieniu o wydaniu decyzji ZRID jako termin wydania nieruchomości. Za wynajem lokalu zastępczego płaci GDDKiA, mieszkaniec płaci jedynie za opłaty eksploatacyjne.

Czy za zabraną nieruchomość właściciel dostanie odszkodowanie?

Tak, wywłaszczenie nieruchomości musi nastąpić za odpowiednim odszkodowaniem. Oznacza to, że wysokość odszkodowania powinna być równa co najmniej wartości rynkowej nieruchomości. Oznacza to również, że procedura ustalenia wysokości odszkodowania przez wojewodę może trwać nawet kilka miesięcy, bo każdą z nieruchomości należy wycenić indywidualnie.

Od kiedy właściciele mogą ubiegać o wypłatę odszkodowania?

Postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania wojewoda wszczyna z urzędu, w dniu, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna lub nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności. Nie ma więc potrzeby występowania do wojewody z wnioskiem o wszczęcie tego rodzaju postępowania. Nie jest wymagany również żaden wniosek o wypłatę odszkodowania

W jakim terminie jest ustalana wysokość odszkodowania?

Wojewoda wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania w terminie 30 dni od momentu, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna. Jednakże w przypadku, kiedy decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, wojewoda ustala odszkodowanie w terminie 60 dni, od dnia, w którym nadano ten rygor.

Jakiej wysokości będzie odszkodowanie?

Odszkodowanie za przejęcie nieruchomości składać się będzie z kilku elementów. Pierwszy, najważniejszy, to wartość rynkowa nieruchomości. Wojewoda nie określa tej wartości sam – w tym celu powołuje niezależnych rzeczoznawców majątkowych. Efektem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest operat szacunkowy, który zawiera wartość nieruchomości. Z treścią operatu można zapoznać się w urzędzie wojewódzkim, można też poprosić, by przesłano elektroniczną wersję operatu szacunkowego. Właściciel ma prawo zgłosić do wojewody zastrzeżenia do treści operatu szacunkowego.

Kolejnymi elementami odszkodowania są tzw. bonusy, tj. kwoty o jakie wojewoda powiększa kwotę odszkodowania:

o 10.000 zł, jeśli odszkodowanie dotyczy budynku mieszkalnego albo budynku, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. Kwota ta jest naliczana dla budynku, niezależnie od liczby lokali znajdujących się w budynku;
o 5 procent wartości nieruchomości, jeżeli nieruchomość zostanie przekazana GDDKiA w ciągu 30 dni od otrzymania od wojewody zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID.

Ustalenie odszkodowania następuje w formie decyzji administracyjnej.

Jak wyliczana jest wartość nieruchomości?

Wartość określa się według takiego stanu nieruchomości, w jakim ona była, gdy wydana została decyzja ZRID przez wojewodę. Oznacza to, że odszkodowanie nie będzie obejmowało niczego, co stało się na nieruchomości po tej dacie. Odszkodowanie nie będzie obejmować też utraconych korzyści, strat związanych z przerwaniem lub zakończeniem działalności gospodarczej ani spadku wartości nieruchomości sąsiednich lub pozostałych przy właścicielu po podziale.

Przy określaniu wartości nieruchomości przejętej pod budowę drogi rzeczoznawca majątkowy stosuje tzw. zasadę korzyści.

O tym, ile jest warta nieruchomość w dużej mierze decyduje jej przeznaczenie. Przykładowo nieruchomość o przeznaczeniu mieszkaniowym jest z reguły droższa od nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, ale jednocześnie z reguły tańsza od nieruchomości o przeznaczeniu handlowym.

Ustawodawca uznał, że przy nabywaniu nieruchomości pod drogi należy ocenić, jaka byłaby wartość nieruchomości, gdyby miała przeznaczenie drogowe (budowlane) i porównać tę wartość z wartością nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu. Zasada korzyści mówi, że właściciel nieruchomości powinien zawsze dostać jako odszkodowanie większą z tych wartości.

A jeżeli wysokość odszkodowania jest za niska?

Jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością ustalonego odszkodowania, ma prawo odwołać się do Ministra Rozwoju i Technologii. Ma na to 14 dni od daty doręczenia decyzji ustalającej odszkodowanie, a samo odwołanie kierowane jest do wojewody (on przekaże je do Ministra). Decyzję Ministra można potem zaskarżyć do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (WSA). Odwołanie od decyzji oraz skargę od niej może również złożyć GDDKiA. Ustalenie wysokości odszkodowania może również nastąpić na podstawie ugody administracyjnej.

Ugoda zawierana jest pomiędzy GDDKiA a właścicielem nieruchomości, a następnie zatwierdzana przez wojewodę. Podstawą ugody jest również operat szacunkowy i stosuje się tu wszystkie powyżej opisane zasady.

Ugoda administracyjna proponowana jest w szczególności do nieruchomości zabudowanych budynkami/lokalami mieszkalnymi, gdyż pozwala to na skrócenie czasu procedury ustalenia i wypłaty odszkodowania.

W ramach odszkodowania, za zgodą właściciela, może zostać przyznana nieruchomość zamienna. Ważne, by wartość tej nieruchomości była podobna do wartości nieruchomości, która została przejęta pod drogę. Różnicę między wartościami nieruchomości wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

Kiedy właściciel otrzyma odszkodowanie?

Właściciele otrzymują odszkodowanie w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Jeżeli decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, właściciel może złożyć wniosek o wypłatę mu przez GDDKiA zaliczki w wysokości 70 procent ustalonego w decyzji wojewody odszkodowania.

W przypadku złożenia wniosku o wypłatę zaliczki, właściciel nadal ma prawo wniesienia odwołania od decyzji ustalającej odszkodowanie. Wniesienie odwołania spowoduje jedynie, że pozostałe 30 procent zostanie wypłacone dopiero po wydaniu decyzji przez Ministra.

Jak wypłacane jest odszkodowanie?

Odszkodowania zazwyczaj sa wypłacane na rachunek bankowy. Można zatem samodzielnie poinformować GDDKiA o numerze swojego konta bankowego albo też poczekać, aż sami wystąpią z prośbą o podanie tego numeru.

Dlaczego właściciel nie otrzymał jeszcze odszkodowania?

„Uważasz, że powinieneś już dawno otrzymać odszkodowanie, a ono jeszcze do ciebie nie dotarło? Sprawdź, czy nie zdarzyła się jedna z poniższych rzeczy:

wojewoda jeszcze nie ustalił dla ciebie odszkodowania, czyli nie wydał jeszcze decyzji odszkodowawczej. Powody mogą być różne – najczęstszym jest oczekiwanie przez wojewodę na sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, bez którego nie jest możliwe określenie wartości twojej nieruchomości. Skontaktuj się z urzędem wojewódzkim, by dowiedzieć się, na kiedy planowane jest wydanie decyzji dotyczącej twojej nieruchomości;

odmowa przyjęcia odszkodowania w wysokości ustalonej przez wojewodę. Masz prawo, by nie zgodzić się z wysokością zaproponowanego odszkodowania – Twoje odwołanie rozpatrzy wtedy minister, ale do tego czasu wypłacone może być jedynie 70 proc. kwoty, którą ustalił wojewoda w swojej decyzji. Pamiętaj, że wypłata tych 70 proc. jest na twój wniosek, jeżeli go nie będzie to wypłata całości odszkodowania nastąpi dopiero po wydaniu decyzji przez ministra;

nieuregulowany stan prawny nieruchomości, która została przejęta na potrzeby budowy drogi krajowej. Nieuregulowany stan prawny oznacza zarówno brak księgi wieczystej nieruchomości i innych dokumentów, które wskazywałyby kto jest właścicielem nieruchomości, jak również taka sytuacja, gdy nieruchomość jest w rodzinie od lat, ale nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe i w dokumentach jako właściciel widnieją osoby, które już dawno zmarły. Jeżeli stan prawny działki nie jest uregulowany odszkodowanie wpłacane jest do depozytu sądowego na 10 lat. W takiej sytuacji, aby je otrzymać, konieczne jest przedłożenie w sądzie dokumentu potwierdzającego prawo do nieruchomości (np. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza)” – czytamy na stronie GDDKiA.

Co może zrobić właściciel, gdy przejęto pod budowę drogi tylko część nieruchomości?

Jeżeli pod budowę drogi przejęto tylko część nieruchomości, a pozostała jej część (tak zwana „resztówka”) nie nadaje się do dalszego prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele właściciel ma prawo wystąpić z wnioskiem do właściwego oddziału GDDKiA o wykupienie pozostałej części nieruchomości.

Jeżeli GDDKiA uzna wniosek za zasadny, przedstawi ofertę wykupu. Cena nieruchomości zostanie ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego na zlecenie GDDKiA. Wykup odbywa się w drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego.

W sytuacji, gdy GDDKiA nie uzna wniosku o wykup za zasadny, właściciel będzie mieć prawo wystąpić z żądaniem wykupu na drogę sądową (cywilną).

Czy można zająć nieruchomość bez wywłaszczenia?

Niejednokrotnie realizacja inwestycji wymaga wejścia i przeprowadzenia prac na nieruchomościach położonych poza pasem drogowym. Nieruchomości te nie są wywłaszczane, czyli nie następuje sytuacja, w której własność tych nieruchomości przechodzi na rzecz Skarbu Państwa.

W decyzji ZRID wojewoda może nałożyć na właścicieli nieruchomości obowiązek udostępnienia swoich nieruchomości, by GDDKiA mogło przeprowadzić określone prace budowlane. Na przykład może to być konieczność przebudowy istniejącej sieci wodociągowej, którą trzeba przesunąć, bo koliduje z projektowaną drogą.

Działający w imieniu GDDKiA wykonawca inwestycji ma obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu wykonywanych na niej prac. Jeżeli jednak jest to niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Dodatkowo, jeżeli wskutek wykonywanych prac, zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadająca temu zmniejszeniu.

Wysokość odszkodowania ustala wojewoda na wniosek właściciela lub GDDKiA.

„Powyżej opisaliśmy zasady nabywania nieruchomości i ustalania odszkodowania za nieruchomości pod inwestycje drogowe. W przypadku konkretnych inwestycji zachęcamy do kontaktu z pracownikami Wydziałów Nieruchomości w oddziałach GDDKiA, którzy wyjaśnią szczegółowo wszystkie zagadnienia z tym związane. Dane kontaktowe znajdą Państwo na stronie www.gddkia.gov.pl w zakładkach Kontakt na stronach Oddziałów GDDKiA” – zachęcają pracownicy.

gddkia.gov.pl
opr. (orj)