Ograniczenia w refinansowaniu kredytów hipotecznych
![Ograniczenia w refinansowaniu kredytów hipotecznych](https://oen.pl/wp-content/uploads/2023/07/237bb93cacf831-768-460-15-27-985-590.jpg)
Zmiana reguł w trakcie gry – tak można nazwać, z punktu
widzenia klientów-kredytobiorców, zalecenia zaprezentowane przez Urząd Komisji
Nadzoru Finansowego pod koniec czerwca. Pismo nosiło tytuł „Stanowisko UKNF
dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową”, ale nagłówek nie oddaje ciężaru
gatunkowego rekomendacji nadzorcy. Zmienia ona położenie wszystkich
kredytobiorców, którzy skorzystali w ostatnim czasie z produktów opartych na
okresowo stałym oprocentowaniu.
Przypomnijmy, w telegraficznym skrócie, jak wiele zmieniło się
w ciągu ostatnich dwóch lat.
- W połowie 2021 r. minął narzucony przez nadzór
termin wprowadzenia
do oferty wszystkich banków aktywnych na rynku hipotek kredytów z okresowo
stałym oprocentowaniem. Minimalny okres „zamrożenia” stawki wynosi zgodnie
z rekomendacją KNF 5 lat. Produkty tego typu były wcześniej na rynku, ale tylko
w kilku bankach i raczej
nie cieszyły się zainteresowaniem klienteli. - Od jesieni 2021 r. rozpoczyna się cykl szybkich
podwyżek stóp procentowych. Rosną raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, a
kurczy się zdolność kredytowa potencjalnych chętnych na hipoteki. W tym otoczeniu
kredyty z okresowo stałą stopą gwałtownie zyskują na popularności, nie tylko
dominując w nowej sprzedaży. „Starzy” klienci banków przestraszeni szybującymi
ratami również decydują się licznie na aneksowanie umów i przejście na stałą
stawkę (lub refinansowanie na takich zasadach kredytu w innym banku). - Od marca 2022 r. zaczyna się „hipoteczna zima”.
Sprzedaż pikuje, a dostępność kredytów dodatkowo ogranicza zestaw
zaleceń nadzoru dotyczących zasad oceny zdolności kredytowej. - W lutym 2023 r. KNF częściowo „odkręca śrubę”
wprowadzając pewne preferencje dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
Kilka miesięcy później światło
dzienne ujrzała zmodyfikowana rekomendacja, w której zasady np. wyznaczania
bufora na wzrost stopy procentowej dają podstawy bardziej liberalnej oceny
zdolności kredytowej dla klientów wybierających kredyt z okresowo stałą stawką.
W krótkim okresie czasu kredyty hipoteczne z okresowo stałym
oprocentowaniem przestały być ciekawostką, rynkowym marginesem. Trafiły one do
tysięcy kredytobiorców, którzy „zablokowali” sobie na kilka lat stawki na poziomie
6-10 proc.
„Zawsze można zmienić”
Dla osób, które miały świeżo w pamięci rekordowo niskie
stopy procentowe wizja zadłużenia się na takich warunkach mogła być
odstraszająca. Ale doradcy i pośrednicy kredytowi wahającym się klientom przypominali
nierzadko o kilku faktach:
- Kredyt hipoteczny można refinansować – zmienić dostawcę
i warunki umowy, „przejść do konkurencji”. - Większość bankowych cenników nie przewidywała w
ogóle opłat za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, chociaż
teoretycznie banki mogły pobierać rekompensaty w okresie obowiązywania stałej
stopy (zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym).
Wydawać się zatem mogło, że nie ma istotnych barier wyjścia.
Jeśli stopy procentowe zaczną wkrótce szybko spadać, będzie można refinansować
kredyt i np. skorzystać ze zmiennego oprocentowania. Można było uzasadnić
twierdzenie, że „stałoprocentowy” kredyt nie jest pułapką, nawet gdyby zaszły dramatyczne
zmiany w otoczeniu gospodarczym.
Nadzór rozdał karty na nowo
Pod koniec czerwca opublikowane zostało stanowisko UKNF, w
którym zaprezentowano „stanowcze oczekiwania” nadzoru wobec banków
udzielających kredytów hipotecznych. Wymieniono w nim dopuszczalne i
niedopuszczalne konstrukcje ofert kredytodawców. Uporządkujmy te scenariusze,
korzystając z prostych pomocy wizualnych.
Pierwsze dwie opcje to „normalne” losy kredytu hipotecznego
bazującego na okresowo stałym oprocentowaniu. Klient, który skorzystał z
takiego finansowania decyduje się na „zamrożenie” stawki na okres minimalnie 5
lat. Po tym czasie możliwe są dwie drogi:
- Bank przedstawia propozycję stałego oprocentowania
na kolejny umowny okres i klient przyjmuje tę ofertę. - Klient nie decyduje się na pozostanie przy oprocentowaniu
stałym i od tego momentu oprocentowanie ma formułę zmienną (wskaźnik plus marża
ustalona w umowie).
Stanowisko UKNF nie odnosi się w ogóle do tych scenariuszy.
Koncentruje się ono raczej na sytuacji, gdy coś dzieje się „przedwcześnie”, a
więc podczas trwania okresu obowiązywania stałej stopy. Troską nadzoru jest
ryzyko generowane przez przedpłaty kredytów i „ucieczkę” klientów w otoczeniu
spadających stóp procentowych.
Poważne ograniczenia dla refinansowania
Nadzorca wskazuje, że jest dopuszczalne ograniczenie tego
ryzyka poprzez zaproponowanie klientowi nowej stawki oprocentowania jeszcze
w okresie „zamrożenia” oprocentowania (scenariusz 3 na rysunku). Wówczas
wymagane jest jednak, by nowa stawka obowiązywała w liczonym od nowa okresie,
co najmniej 5-letnim.
Niedopuszczalne są jednak dwa kolejne możliwe ścieżki:
- Zaproponowanie klientowi nowej stałej stawki,
ale bez przedłużenia („zresetowania”) okresu jej obowiązywania. Przykład może
wyglądać następująco – zaciągnęliśmy w 2021 r. kredyt z oprocentowaniem stałym
na 5 lat. W 2023 r. bank proponuje nam nową, niższą stawkę, która będzie
obowiązywać do 2026 r., czyli tak długo, jak ta pierwotna. - Zaproponowanie klientowi przejścia na
oprocentowanie zmienne.
Co istotne, „niedopuszczalność” rozciąga się nie tylko na już
istniejące relacje klient-bank, ale także na refinansowanie kredytów w
innych bankach. W dokumencie nadzoru wskazano, że należy uznać za
niedopuszczalne „oferowanie przez banki refinansowania kredytów o stałym lub
okresowo stałym oprocentowaniu (zarówno własnych, jak i udzielonych przez inne
banki)” w wymienionych powyżej dwóch scenariuszach.
Ograniczenia już są widoczne
Jak informują rynkowi praktycy, pierwsze banki już dopasowały
się do zdecydowanych oczekiwań nadzoru i wycofały możliwość refinansowania kredytów
w „niedozwolonych” scenariuszach. Pionierem był w tej dziedzinie Alior Bank, a
od 21 lipca podobne ograniczenia wprowadza mBank i ING Bank Śląski. Można spodziewać się, że dość
szybko podobne kroki podejmą pozostali kredytodawcy.
Dla klientów zalecenia KNF oznaczają zniknięcie jednej z opcji
ewentualnej optymalizacji kosztów finansowania. To „zniknięcie” ma przy tym
specyficzny charakter – nie wynika ze zmian w prawie, ekonomicznej
nieopłacalności refinansowania czy barier wyjścia zbudowanych przez banki. Czy
konsumenci poczują się nabici w butelkę i zareagują? Przekonamy się, jeśli
stopy procentowe rzeczywiście zdecydowanie ruszą na południe.