Zmiana reguł w trakcie gry – tak można nazwać, z punktu
widzenia klientów-kredytobiorców, zalecenia zaprezentowane przez Urząd Komisji
Nadzoru Finansowego pod koniec czerwca. Pismo nosiło tytuł „Stanowisko UKNF
dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową”, ale nagłówek nie oddaje ciężaru
gatunkowego rekomendacji nadzorcy. Zmienia ona położenie wszystkich
kredytobiorców, którzy skorzystali w ostatnim czasie z produktów opartych na
okresowo stałym oprocentowaniu.

Przypomnijmy, w telegraficznym skrócie, jak wiele zmieniło się
w ciągu ostatnich dwóch lat.

1. W połowie 2021 r. minął narzucony przez nadzór
   termin wprowadzenia
   do oferty wszystkich banków aktywnych na rynku hipotek kredytów z okresowo
   stałym oprocentowaniem. Minimalny okres „zamrożenia” stawki wynosi zgodnie
   z rekomendacją KNF 5 lat. Produkty tego typu były wcześniej na rynku, ale tylko
   w kilku bankach i raczej
   nie cieszyły się zainteresowaniem klienteli.
2. Od jesieni 2021 r. rozpoczyna się cykl szybkich
   podwyżek stóp procentowych. Rosną raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, a
   kurczy się zdolność kredytowa potencjalnych chętnych na hipoteki. W tym otoczeniu
   kredyty z okresowo stałą stopą gwałtownie zyskują na popularności, nie tylko
   dominując w nowej sprzedaży. „Starzy” klienci banków przestraszeni szybującymi
   ratami również decydują się licznie na aneksowanie umów i przejście na stałą
   stawkę (lub refinansowanie na takich zasadach kredytu w innym banku).
3. Od marca 2022 r. zaczyna się „hipoteczna zima”.
   Sprzedaż pikuje, a dostępność kredytów dodatkowo ogranicza zestaw
   zaleceń nadzoru dotyczących zasad oceny zdolności kredytowej.
4. W lutym 2023 r. KNF częściowo „odkręca śrubę”
   wprowadzając pewne preferencje dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
   Kilka miesięcy później światło
   dzienne ujrzała zmodyfikowana rekomendacja, w której zasady np. wyznaczania
   bufora na wzrost stopy procentowej dają podstawy bardziej liberalnej oceny
   zdolności kredytowej dla klientów wybierających kredyt z okresowo stałą stawką.

W krótkim okresie czasu kredyty hipoteczne z okresowo stałym
oprocentowaniem przestały być ciekawostką, rynkowym marginesem. Trafiły one do
tysięcy kredytobiorców, którzy „zablokowali” sobie na kilka lat stawki na poziomie
6-10 proc.

„Zawsze można zmienić”

Dla osób, które miały świeżo w pamięci rekordowo niskie
stopy procentowe wizja zadłużenia się na takich warunkach mogła być
odstraszająca. Ale doradcy i pośrednicy kredytowi wahającym się klientom przypominali
nierzadko o kilku faktach:

1. Kredyt hipoteczny można refinansować – zmienić dostawcę
   i warunki umowy, „przejść do konkurencji”.
2. Większość bankowych cenników nie przewidywała w
   ogóle opłat za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, chociaż
   teoretycznie banki mogły pobierać rekompensaty w okresie obowiązywania stałej
   stopy (zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym).

Wydawać się zatem mogło, że nie ma istotnych barier wyjścia.
Jeśli stopy procentowe zaczną wkrótce szybko spadać, będzie można refinansować
kredyt i np. skorzystać ze zmiennego oprocentowania. Można było uzasadnić
twierdzenie, że „stałoprocentowy” kredyt nie jest pułapką, nawet gdyby zaszły dramatyczne
zmiany w otoczeniu gospodarczym.

Nadzór rozdał karty na nowo

Pod koniec czerwca opublikowane zostało stanowisko UKNF, w
którym zaprezentowano „stanowcze oczekiwania” nadzoru wobec banków
udzielających kredytów hipotecznych. Wymieniono w nim dopuszczalne i
niedopuszczalne konstrukcje ofert kredytodawców. Uporządkujmy te scenariusze,
korzystając z prostych pomocy wizualnych.

Pierwsze dwie opcje to „normalne” losy kredytu hipotecznego
bazującego na okresowo stałym oprocentowaniu. Klient, który skorzystał z
takiego finansowania decyduje się na „zamrożenie” stawki na okres minimalnie 5
lat. Po tym czasie możliwe są dwie drogi:

1. Bank przedstawia propozycję stałego oprocentowania
   na kolejny umowny okres i klient przyjmuje tę ofertę.
2. Klient nie decyduje się na pozostanie przy oprocentowaniu
   stałym i od tego momentu oprocentowanie ma formułę zmienną (wskaźnik plus marża
   ustalona w umowie).

Stanowisko UKNF nie odnosi się w ogóle do tych scenariuszy.
Koncentruje się ono raczej na sytuacji, gdy coś dzieje się „przedwcześnie”, a
więc podczas trwania okresu obowiązywania stałej stopy. Troską nadzoru jest
ryzyko generowane przez przedpłaty kredytów i „ucieczkę” klientów w otoczeniu
spadających stóp procentowych.

Poważne ograniczenia dla refinansowania

Nadzorca wskazuje, że jest dopuszczalne ograniczenie tego
ryzyka poprzez zaproponowanie klientowi nowej stawki oprocentowania jeszcze
w okresie „zamrożenia” oprocentowania (scenariusz 3 na rysunku). Wówczas
wymagane jest jednak, by nowa stawka obowiązywała w liczonym od nowa okresie,
co najmniej 5-letnim.

Niedopuszczalne są jednak dwa kolejne możliwe ścieżki:

1. Zaproponowanie klientowi nowej stałej stawki,
   ale bez przedłużenia („zresetowania”) okresu jej obowiązywania. Przykład może
   wyglądać następująco – zaciągnęliśmy w 2021 r. kredyt z oprocentowaniem stałym
   na 5 lat. W 2023 r. bank proponuje nam nową, niższą stawkę, która będzie
   obowiązywać do 2026 r., czyli tak długo, jak ta pierwotna.
2. Zaproponowanie klientowi przejścia na
   oprocentowanie zmienne.

Co istotne, „niedopuszczalność” rozciąga się nie tylko na już
istniejące relacje klient-bank, ale także na refinansowanie kredytów w
innych bankach. W dokumencie nadzoru wskazano, że należy uznać za
niedopuszczalne „oferowanie przez banki refinansowania kredytów o stałym lub
okresowo stałym oprocentowaniu (zarówno własnych, jak i udzielonych przez inne
banki)” w wymienionych powyżej dwóch scenariuszach.

Ograniczenia już są widoczne

Jak informują rynkowi praktycy, pierwsze banki już dopasowały
się do zdecydowanych oczekiwań nadzoru i wycofały możliwość refinansowania kredytów
w „niedozwolonych” scenariuszach. Pionierem był w tej dziedzinie Alior Bank, a
od 21 lipca podobne ograniczenia wprowadza mBank i ING Bank Śląski. Można spodziewać się, że dość
szybko podobne kroki podejmą pozostali kredytodawcy.

Dla klientów zalecenia KNF oznaczają zniknięcie jednej z opcji
ewentualnej optymalizacji kosztów finansowania. To „zniknięcie” ma przy tym
specyficzny charakter – nie wynika ze zmian w prawie, ekonomicznej
nieopłacalności refinansowania czy barier wyjścia zbudowanych przez banki. Czy
konsumenci poczują się nabici w butelkę i zareagują? Przekonamy się, jeśli
stopy procentowe rzeczywiście zdecydowanie ruszą na południe.