Maria Mazurek: Czy u dewelopera można się jeszcze targować?

Jarosław Szanajca, prezes Dom Development: Można się targować, ale ostatnio u nas to jest góra 2 proc. ceny. Bywało lepiej, z punktu widzenia klienta oczywiście.

Ludzie biorą, co jest?

Mało jest mieszkań, więc tak, można powiedzieć, że biorą to, co jest.

A jak by pan określił to, co dzieje się z cenami mieszkań w Polsce?

Może zabrzmi to niektórym paradoksalnie, ale ceny mieszkań w Polsce ciągle nie są wysokie, jeśli odnieść je do sytuacji za granicą. Jesteśmy dużym krajem europejskim, gdzie społeczeństwo płaci za prawie już wszystko mniej więcej tyle, co reszta Europy, za samochody, za żywność. A mieszkania wciąż są tańsze niż w większości krajów europejskich. Cały czas jesteśmy też w stosunkowo niezłej sytuacji, jeśli chodzi o możliwości zakupu mieszkania w odniesieniu do poziomu dochodów. Co oczywiście wcale nie znaczy, że pod tym względem jest dobrze z punktu widzenia społeczeństwa.

Myślę, że wiele osób by się z panem tutaj nie zgodziło. Co z tego, że pensje – przeciętnie – rosły, skoro przez wiele miesięcy inflacja rosła szybciej, tak jak ostatnio ceny mieszkań. A jeśli ktoś nawet wreszcie zaczął się dorabiać, zarabia więcej, to pewnie chciałby, żeby też więcej mu zostawało po zaspokojeniu podstawowych potrzeb.

Z tym jest gorzej. Natomiast na tle innych państw ciągle jesteśmy państwem, w którym człowiek dobrze zarabiający, jeszcze niekoniecznie mocno dojrzały, jest w stanie sobie kupić mieszkanie. Czego nie można powiedzieć w tej chwili o rynkach takich jak duże kraje europejskie, Niemcy, Francja, kraje Beneluksu czy Wielka Brytania.

Ale w Niemczech mieszkania teraz tanieją. I to bardzo mocno.

Niemcy odrabiają teraz bardzo ciężką lekcję. Ceny były tam bardzo wysokie, dużo wyższe niż u nas, a wymogi – z ust dewelopera to oczywiście nigdy dobrze nie zabrzmi – mocno podkręcone. Normy dotyczące różnych warunków technicznych i środowiskowych poszły tak daleko, że deweloperom przestało się tam opłacać budować mieszkania. Do tego doszły stosunkowo wysokie stopy procentowe. Pojawił się wielki kryzys na rynku mieszkaniowym. Nie tylko tam zresztą, to problem wielu krajów.

U nas takich wymogów nie ma?

Są i idą kolejne. Tylko można pójść drogą niemiecką, odbić się i nabić sobie guza o sufit, a można zrobić to łagodniej. Nawet Niemcy mówią, że muszą złagodzić swoje krajowe wymagania, bo inaczej deweloperzy nie będą budować, bo będzie to dla nich za drogie.

To porozmawiajmy teraz o samych cenach. Rosną od dawna już w tempie dwucyfrowym – według niektórych raportów to tempo przekracza miejscami 20 procent. Czy to tak powinno wyglądać na normalnie funkcjonującym rynku?

To jest zdecydowanie za szybki wzrost, moim zdaniem to wręcz aberracja. My, jako firma deweloperska, jesteśmy oczywiście bardzo zadowoleni z wyników finansowych, które za tym idą. Natomiast to ewidentnie nie jest zdrowe. Zdrowy rynek to taki, na którym ceny rosną na poziomie 2-3, góra 5 proc. powyżej inflacji w ujęciu rok do roku.

To kiedy ostatnio takie małe wzrosty były?

Jeszcze w 2022 roku się pojawiały. To, co się ostatnio zdarzyło, zwłaszcza w zeszłym roku, zaczyna przypominać scenariusz potencjalnie kryzysowy. Trudno się nie cieszyć z krótkotrwale osiągniętych wyższych marż i zysków, natomiast nie jesteśmy branżą, której celem jest, by w ciągu kilku lat zebrać zyski. Bo co dalej? Nasza perspektywa to 20 lat do przodu. Zatem ten wzrost cen nas wbrew pozorom nie cieszy. Jest natomiast logiczną konsekwencją bardzo słabej podaży i popytu, który ją zdecydowanie przewyższa. My to liczymy we wskaźniku tzw. wyprzedania oferty, który pokazuje, jak szybko sprzedają się mieszkania. Gdyby dzisiaj zatrzymać wszystkie wprowadzania mieszkań i utrzymać to samo tempo sprzedaży, to w większości dużych miast w Polsce mieszkań starczyłoby nam na dwa kwartały. To dotyczy całej branży, nie tylko Dom Development.

W „normalnych” czasach jak to wygląda?

Wskaźnik na poziomie czterech kwartałów to jest jeszcze dobry rynek z punktu widzenia dewelopera, pięć jest całkiem w porządku, przy sześciu dopiero zaczyna być trudniej. Na wszystkich rynkach, na których my operujemy, a są to Warszawa, Trójmiasto, Wrocław i Kraków, średnia to dwa kwartały. I to jest dramatycznie mało.

A gdzie jest najgorzej?

Najmniejsza podaż jest w Krakowie.

Tam też jest ostatnio najwyższa dodatnia dynamika cen mieszkań – drożeją najszybciej. Dlaczego?

To prawda. W Krakowie łączą się dwie rzeczy: sukces miasta oraz to, że ciągle są tam tak zwane „stare” pieniądze. Tego nie ma na przykład we Wrocławiu, który jest miastem młodych ludzi. Przyjeżdżają tam się uczyć, potem chcą zostać, ale muszą się dorobić, biorą kredyty.

No dobrze, a jeśli chodzi o sam Dom Development – jesteście w linii z rynkiem, jeśli chodzi o dynamikę i poziom cen?

W zasadzie tak. Choć ja nie bardzo jestem w stanie zrozumieć, skąd biorą się statystyki pokazujące, że średnia cena mieszkania w Warszawie to 17 tys. zł za metr. Bo my jesteśmy firmą, która sprzedaje mieszkania jednak nieco drożej niż konkurencja nazwijmy to masowa, a jednak do tej średniej 17 tysięcy za metr nie dochodzimy. Dla nas ta średnia w Warszawie to poniżej 16 tysięcy.

Kto teraz kupuje mieszkania? Gotówkowcy czy kredytowcy?

Teraz się to trochę odwróciło. Kredyt 2 proc. spowodował, że pod koniec zeszłego roku wzrosło zapotrzebowanie na kredyty hipoteczne. Wtedy około 60 proc. mieszkań, które sprzedawaliśmy, kupowane było w kredycie, a 40 proc. za gotówkę. Teraz ta statystyka się odwróciła i znów przeważają gotówkowcy.

Jaka część tych mieszkań to mogą być mieszkania kupowane inwestycyjnie?

My to badamy, choć nie jest to bardzo łatwe, bo spektrum określenia „inwestor” jest bardzo szerokie. Ale można przyjąć, że są to przede wszystkim klienci gotówkowi – czyli około 60 proc. wszystkich w tym momencie. Wśród nich inwestycyjni stanowią około 30 proc. W całej puli wszystkich klientów to będzie około 20 proc.

Czy klienci, którzy kupują pakietowo mieszkania – po 10, kilkanaście czy więcej – są zauważalni?

Pojawiają się, aczkolwiek w naszej ofercie nie zdarza się to często.

A wie pan, jak to wygląda ogólnie na rynku?

Trudno mi się wypowiadać, jak jest gdzie indziej. Myślę, choć nie mam na to twardych dowodów, że takie zakupy raczej trafiają się u deweloperów, którzy mają tańsze mieszkania.

Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. Materiały prasowe firmy.

Jak wygląda teraz oferta deweloperów? Jakie mieszkania się buduje? Mniejsze?

To jest powrót z dalekiej podróży. Klienci szukają małych mieszkań i do tego musimy się dostosować. Tak naprawdę zaczęliśmy jeszcze w czasie kryzysu covidowego przemodelowywać naszą ofertę w kierunku mieszkań mniejszych – i to był dobry ruch.

Mniejsze czyli jakie? Dwa pokoje i mniej niż 50 metrów?

Tak, to jest to, co się w tej chwili najlepiej sprzedaje. 55 metrów i trzy pokoje to już jest teraz mieszkanie „duże”.

A jak by pan opisał ogólną sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce?

Jest mocny popyt, dużo pieniędzy na rynku po stronie klientów i jednocześnie słaba podaż. I nie widzę tutaj możliwości znacznej poprawy w krótkim czasie.

Kredyt 2 proc. wymiótł całą podaż?

Trochę tak. Na rynku jest też oczekiwanie dalszego wzrostu cen, ale ja nie jestem przekonany, czy jest ono aż tak bardzo uzasadnione. Myślę, że ceny wrócą do zdrowego, spokojnego wzrostu. Jeśli inflacja będzie w okolicach 6 procent średnio w tym roku, a to jest scenariusz na teraz, to do tego dorzuciłbym jeszcze około 2-4 procent jako efekt małej podaży i sporego popytu. Czyli celowałbym we wzrost cen na poziomie 8-10 proc. rok do roku. Przy niezmiennych założeniach, czyli także niskiej podaży. Choć ja oczywiście życzę temu rynkowi większej podaży.

To co by musiało się stać, żeby podaż była większa? Więcej ziemi? Czy tej ziemi naprawdę nie ma?

Przede wszystkim nie ma infrastruktury. Najważniejsza jest właśnie infrastruktura, drogi, kanalizacja. A poziom skomplikowania prawno-proceduralnego jest tutaj największym problemem. Hasła o tym, że nie ma gruntów, są trochę uproszczone, po prostu mało już jest gruntów, które można w miarę szybko aktywować. I to są głównie bariery planistyczno-prawne i infrastrukturalne.

Nie kupujecie takich zupełnie nieuzbrojonych gruntów?

Czasem kupujemy, tylko to jest wtedy dłuższa i bardziej skomplikowana droga, bardziej kosztochłonna. My jeszcze potrafimy i możemy więcej, czasem dzięki naszej skali. Jesteśmy dużą firmą, potrafimy więcej zainwestować i pozwolić sobie czekać długo, latami, żeby to potem na nas pracowało. Dla tak zwanego ogólnego rynku, firm mniejszych, które mają bardzo ograniczony zakres środków, które mogą zainwestować w jeden projekt, sytuacja robi się coraz trudniejsza.

Czy deweloperzy biją się o ziemię?

Oczywiście, że ta walka czasem jest, choć raczej już nie na ceny, bo dla każdego dewelopera, który rozsądnie policzy wartość gruntu, ta wartość jest zbliżona. W konkurencyjnym otoczeniu liczą się bardziej kompetencje, które sprawiają, że dany grunt może kupić ten, a nie inny deweloper.

Co pan sądzi o programach napędzających popyt, takich jak Bezpieczny Kredyt 2 proc.?

Przede wszystkim, według mnie, Bezpieczny Kredyt 2 proc. deweloperom nie był w ogóle potrzebny. Natomiast grupie ludzi, którzy inaczej nie mogliby kupić mieszkań i wziąć kredytu, program to umożliwił. Pod tym względem takich inicjatyw powinno być więcej. Myśmy na tym rzecz jasna zyskali, ale nam nie było to potrzebne. Zyskaliśmy, ale w krótkim okresie czasu, a jako prezes dużej firmy deweloperskiej patrzę na interesy tej firmy w perspektywie 20 lat i jednocześnie czuję się w pewnym stopniu odpowiedzialny za mieszkalnictwo w Polsce.

Jest jeszcze drugi koniec tego kija – wzrost cen, który taki program wywołuje. W efekcie ci, którzy nie mogli z jakiegoś powodu lub nie zdążyli z niego korzystać, zostają z opcją jeszcze droższego, trudniejszego w zakupie mieszkania.

Z jednej strony tak, zresztą tutaj jeszcze pojawia się wątek polityczno-wyborczy. Bez tego programu ceny zresztą i tak by rosły, tylko oczywiście zapewne wolniej. Z drugiej strony, powtórzę, trudno mi nie zrozumieć tego, że ileś osób, które z tego skorzystały, inaczej nie miałoby własnego mieszkania.

Szykuje się kolejny taki program, według zapowiedzi jeszcze w tym roku. Czy rynek pod względem podaży będzie na to gotowy?

Nie sądzę, ale też wiele zależy od tego jaki będzie ten program. Nie znamy jego ostatecznego kształtu.

Czyli będzie to samo, co przy 2 proc. Znowu program pomocowy przy niskiej podaży?

Może tak być…

Czy jest niższa niż w zeszłym roku, przed Bezpiecznym Kredytem?

Jest niższa niż na początku zeszłego roku. Każdy rozsądny deweloper, który nie był bankrutem i miał projekt na półce jesienią zeszłego roku, uruchomił go. A podaż się nie pojawia. My jesteśmy deweloperem dużym, mamy niemałe plany sprzedażowe, duży bank ziemi, możliwości uruchamiania projektów i ciągle nie nadążamy z produkcją. Ale największą część rynku mają mali deweloperzy – jako grupa. W całej skomplikowanej rzeczywistości prawnej, proceduralnej, nie wiem, jakbym sobie poradził, gdybym był małym deweloperem.

Czyli deweloperzy nie wstrzymują projektów w oczekiwaniu na kolejny rządowy program, który podbije popyt?

Nie wstrzymują. Wszystko, co się da, rzucane jest na rynek. Myślę, że wszyscy tak robią, bo skoro my nie nastarczamy z produkcją, to inni mogą mieć raczej gorzej. Dlatego nie wierzę w większą podaż w krótkim czasie.

Co by pan powiedział ludziom, może często sfrustrowanym obserwowaniem rosnących cen, którzy liczą wam – deweloperom – marże?

Zacznę odpowiedź na to pytanie może mocno: deweloper zawsze będzie w niełasce opinii publicznej. I to nie jest kwestia polskiej specyfiki, tak już po prostu jest. Jeśli zaś chodzi o marże, to zadomowiło się w przestrzeni publicznej liczenie marży brutto, która ostatnio wychodzi w okolicach 30 proc. Tymczasem ta prawdziwa marża, netto, po podatkach i kosztach finansowych, to około 17 proc. Warto uzmysłowić sobie, że w marży wycenia się także ryzyko, jakie musi podjąć deweloper i czas, w jakim może liczyć na zyski ze swojej inwestycji – często długi.

To kolejne trudne pytanie: czy mamy już cenową górkę? Jest szansa, że ceny mieszkań przestaną rosnąć?

Pewnie powinienem powiedzieć: kupujcie ludzie, bo będzie tylko drożej. Ale ja mogę powiedzieć po pierwsze, że nie wiem. A po drugie, dla firmowego planowania musimy jednak robić pewne założenia i operujemy tutaj perspektywą czteroletnią. Więc w ciągu tych czterech lat do przodu zakładamy w naszym planowaniu, co może się sprawdzi, a może nie, że w tym czasie ceny mieszkań w Polsce będą jeszcze rosły. Rozważania, co dalej, czy sytuacja się odwróci i ceny zaczną spadać – to dla mnie jest już wróżenie. Natomiast jeśli pytają mnie znajomi albo rodzina, co zrobić, czy kupować teraz, czy czekać na zmiany na rynku w najbliższych dwóch-trzech latach – to odpowiadam ze szczerym przekonaniem, żeby kupować.

Jeśli myśli pan o ryzykach, to znajduje się wśród nich demografia? Czy to dla deweloperów element, który ich martwi? Mamy bardzo słaby przyrost naturalny w Polsce.

To może być ryzyko, ale nie musi. Jesteśmy krajem, który ma ogromny problem demograficzny, on się zaczyna ujawniać już teraz. Wydaje mi się, że mimo że nas jako Polaków będzie coraz mniej, to przy tak rozpędzonej gospodarce, w kraju w centrum Europy, ta luka zapełni się nowymi mieszkańcami z innych krajów. Gospodarka będzie wypełniona imigrantami, czy to się komuś podoba, czy nie. I wszyscy będą musieli gdzieś mieszkać. To jest oczywiście raczej moja intuicja, opinia na podstawie obserwacji z innych państw europejskich.

Jak pana zdaniem powinna wyglądać polityka mieszkaniowa?

Uważam, że polityka mieszkaniowa w naszym kraju powinna w tej chwili być nastawiona na ułatwienia podażowe. Na nieprzeszkadzanie w budowaniu większej liczby mieszkań, co pozwoliłoby zatrzymać wzrost cen i zwiększyć dostępność. Mój postulat, bardzo minimalny, to zatrzymać jakiekolwiek nowe regulacje i zmiany przepisów w dziedzinie planowania, warunków technicznych. Nowe przepisy oznaczają, że klasa urzędnicza i przedsiębiorcy muszą się ich uczyć od nowa, to trwa, jest problematyczne. A nie mamy wcale takiej złej sytuacji z planowaniem i prawem dotyczącym budownictwa mieszkaniowego. Ja absolutnie nie wierzę w jakiekolwiek cudowne uwolnienie gruntów. Żeby tylko po prostu nie przeszkadzać. To nam wystarczy.

Chodzi mi tutaj też o stronę społeczną. Nie każdy musi mieć mieszkanie na własność, ale każdy musi mieć gdzie mieszkać. Teraz bywa z tym bardzo trudno, bo silnie wzrosły nie tylko ceny mieszkań, ale i ceny najmu. Jak pana zdaniem – jako obserwatora, biznesmena, prezesa dużej firmy, człowieka „z rynku” – powinno zadziałać państwo, żeby tę potrzebę zaspokoić?

I tutaj muszę odpowiedzieć, że nie wiem. Tyle krajów, tyle rządów, tyle opcji politycznych próbowało rozwiązać ten problem, a nie znam żadnego przykładu, który można uznać za wzorzec i sukces. Naprawdę nie wiem, jak powinno to wyglądać. Mam też obawy, że nikt tego nie wie i to jest trochę tragiczna konstatacja. Co nie znaczy oczywiście, że o tym nie myślę i się nad tym nie zastanawiam.

A czy jest coś, co spędza panu, jako biznesmenowi, sen z powiek?

Mógłbym powiedzieć, że wszystko po trochu, bo jednak jest tak, że czasem siedzę i się martwię – taką mam pracę. Ale z drugiej strony, po tylu latach działalności już się przyzwyczaiłem do pojawiających się nagle ryzyk. Biznesowo to chyba jednak najbardziej martwią mnie zawsze nowe regulacje prawne i tak się składa, że w tym zazwyczaj mam rację.

A wojna?

Wojną można się martwić trochę zerojedynkowo. Co jeśli przyszłaby do nas? Trudno planować koniec świata, a to jest sytuacja trochę w tej kategorii. Jeśli chodzi o wojnę w Ukrainie, staramy się dokładać swoją cegiełkę do pomocy. Właśnie w Irpieniu pod Kijowem wyremontowaliśmy blok mieszkalny, w którym zamieszkali uchodźcy wewnętrzni, w tym m.in. nauczyciele i lekarze. To jest projekt, który mnie szczególnie cieszy i zależy mi, by do takiej pomocy zachęcać inne biznesy.