„Pionierzy zawsze mają strzały w plecach” – to powiedzenie
odnoszące się do innowatorów w biznesie (i osadników na Dzikim Zachodzie) być
może pasować będzie również do kredytobiorców, którzy jako pierwsi skorzystają
z głośnego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Clue problemu stanowi
mechanizm wyliczania dopłat do rat kredytowych. W przypadku pierwszej fali
kredytów będzie on oparty na innym wskaźniku niż później.

Ustawa zakłada, że we wzorze używanym do wyliczania dopłat
do rat istotną rolę odgrywa obowiązujący w dniu ustalenia stopy
oprocentowania bezpiecznego kredytu 2% wskaźnik średniej kwartalnej stopy
procentowej. Skąd bierze się ten wskaźnik? „Wskaźnik średniej kwartalnej stopy
procentowej ustala BGK, jako iloczyn współczynnika 0,9 i średniej ważonej stopy
oprocentowania nowo udzielonych kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą
procentową, innych niż bezpieczny kredyt 2%, obliczonej na podstawie
przekazywanej do BGK informacji banków kredytujących, gdzie wagą jest łączna
kwota tych kredytów” – czytamy w ustawie.

W skrócie można powiedzieć, że bazuje on na średnim oprocentowaniu hipotek, z pewną korektą w dół odzwierciedlającą marżę banków. Jest jednak od tej zasady istotny
wyjątek.

Na początku zadecyduje WIRON

Na sam start programu przewidziano jednak inne rozwiązanie. „Przed dniem ogłoszenia pierwszego komunikatu, o którym mowa
w art. 9b ust. 5 ustawy zmienianej w art. 29, wysokość dopłaty do raty bezpiecznego
kredytu 2% oblicza się według wskaźnika średniej kwartalnej stopy stanowiącego
iloczyn wskaźnika WIRON obowiązującego w dniu 1 lipca 2023 r. i współczynnika
1,2” – taki fragment dodano w rozdziale 7 zawierającym m.in. przepisy
przejściowe. Pierwsza fala kredytobiorców skorzysta zatem z tej ścieżki.

Co będzie później? Bank Gospodarstwa Krajowego powinien opublikować wskaźnik („normalny”, bazujący na danych z banków) w
ciągu 45 dni od zakończenia każdego z kwartałów. „Ogłoszony w komunikacie
wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej obowiązuje od siódmego dnia po
dniu tego ogłoszenia do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia obowiązywania
wskaźnika ogłoszonego w kolejnym komunikacie” – czytamy w ustawie.

Co ważne, wskaźnik użyty do wyliczania dopłat będzie „działał”
przez kolejne 5 lat. Taki mechanizm 
przewidziano w ustawie – „stopa oprocentowania bezpiecznego kredytu 2%
jest ustalana na okres 60 miesięcy i stała w okresie objętym dopłatami do rat
tego kredytu”. Im jest on wyższy, tym wyższa jest dopłata, a zatem niższa staje
się rata płacona przez kredytobiorcę.

Dopłaty zależne od WIRON mogą być niższe

Zobaczmy, jakie znaczenie ma dla wysokości raty wskaźnik BK2
(jak nazwiemy go roboczo). Przyjmując wskaźnik WIRON z dnia 15 czerwca
(6,147 proc.), wskaźnik wyniesie 7,38 proc. Dla kredytu na 500 tys. zł na 25
lat z oprocentowaniem 8,5 proc. oznacza to, że dopłata do pierwszej raty
malejącej wyniesie 2240 zł. Obciążenie kredytobiorcy wyniosłoby zatem 2968 zł
zamiast 5208 zł.

Porównajmy te dane z uproszczonym przykładem opartym na
danych z ostatniej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl. Posłuży on nam jako niedoskonały zamiennik średniego oprocentowania kredytów, na którym opierałby się „normalny wskaźnik BK2”.

Średnia
(ale arytmetyczna, a nie ważona jak w ustawowym podejściu) dla stawek
oprocentowania w czerwcu wyniosła 8,10 proc. Wskaźnik BK2 wyniósłby zatem 7,29
proc.  Dla przykładowego kredytu i
jego pierwszej raty oznaczałoby to, że rata z dopłatą wyniosłaby 3004 zł, a
sama dopłata 2204 zł. Różnica wydaje się pomijalna, ale… wszystko zależy od
tego, jaki będzie wskaźnik WIRON w ostatnim dniu czerwca.

Wahania wskaźnika mogą zadziałać na niekorzyść kredytobiorców

Wskaźnik WIRON ulega mocnym wahaniom i trudno przewidzieć
jego wartość na dzień 1 lipca 2023 r. Nasz czytelnik zwrócił uwagę na
interesujące spostrzeżenie zamieszczone na Twitterze przez Krzysztofa Bontala, eksperta kredytowego.

Ponieważ 1 lipca jest dniem wolnym, to pierwsza fala kredytobiorców
otrzyma dopłaty bazujące na odczycie z ostatniego dnia czerwca. Na wykresie
powyżej widzimy zaznaczone czerwoną kropką notowania z ostatnich dni miesięcy od
grudnia 2022 r. Warto dostrzec, że w wielu przypadkach wyznaczają one miesięczne
minima.

Załóżmy, że powtórzy się sytuacja z końca maja i WIRON na koniec
czerwca wyniesie 5,486 proc. Jak to wpłynie na wskaźnik BK2 i wysokość
dopłaty w przykładowym kredycie? Wartości wyniosłyby odpowiednio:

• Wskaźnik BK2 – 6,58 proc.
• Pierwsza rata równa po dopłacie – 3301 zł (o ponad
  300 zł więcej niż dla WIRON z 15 czerwca).
• Dopłata do pierwszej raty – 1906 zł.

„Nie sposób nie zauważyć, że taki dzień mógł zostać wybrany
nieprzypadkowo, żeby pierwsza fala zainteresowanych kredytem dostała znacznie niższe
dopłaty niż Ci którzy zdecydują się na Bezpieczny Kredyt później” – komentuje czytelnik, wskazując, że państwo ma okazję zaoszczędzić dzięki specyficznym wahaniom wskaźnika.

O tym, jakie będą wyjściowe warunki wyliczania dopłat dowiemy się już za kilka dni. Przypomnijmy, że program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” startuje w lipcu, a lista banków deklarujących uczestnictwo stale się rozszerza.