Rynek nieruchomości wciąż żyje rządową propozycją ukrócenia hurtowych zakupów mieszkań. Przypomnijmy, że przed trzema tygodniami do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów wpłynął projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali mieszkalnych, którego autorem jest Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT). Resort chce, by kupujący szóste i kolejne mieszkanie zapłacili już nie 2 proc., lecz 6 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Szóste i kolejne mieszkanie będą mogli ponadto kupić tylko raz na rok. Choć początkowo planowano objąć nowym prawem zarówno prywatnych inwestorów, jak też fundusze, to później postanowiono, że — przynajmniej na razie — będzie ono dotyczyło tylko funduszy.

W opinii rządzących nowe prawo uchroni rynek przed zmonopolizowaniem go przez inwestorów instytucjonalnych, a poza tym zapewni większy wybór mieszkań kupującym na własne potrzeby.

W słuszność propozycji MRiT nie wierzą jednak uczestnicy rynku mieszkaniowego. Głosy sprzeciwu płyną m.in. od spółek PRS (private rented sector), deweloperów i specjalistów od prawa nieruchomościowego.

Wystarczy nie przeszkadzać

Mecenas Piotr Szafarz, szef zespołu nieruchomości w kancelarii Dentons, przypomina, że w 2022 r. w Polsce udzielono aż o połowę mniej kredytów mieszkaniowych niż w 2021 r.

— W 2023 r. będzie jeszcze gorzej. To powoduje, że deweloperzy znacznie ograniczają liczbę rozpoczynanych budów, co ma przełożenie na branżę budowlaną. Sytuację mogą odblokować inwestorzy PRS, którzy kupią część istniejących lub przyszłych inwestycji deweloperskich. Polska po raz kolejny dostaje szansę na skok do przodu, tym razem w sektorze mieszkaniowego najmu instytucjonalnego. Wiele międzynarodowych instytucji finansowych widzi w nim wielki potencjał i jest gotowych dużo zainwestować — twierdzi Piotr Szafarz.

Jego zdaniem skorzystałaby na tym i gospodarka, i społeczeństwo.

— Od wielu lat kolejne rządy próbują pomagać Polakom w zakupie mieszkań. Dlaczego nie chcą ich wspierać w wynajmie? Bardzo duża grupa woli przecież wynająć mieszkanie niż kupić. Warto zrobić ankietę wśród grupy frankowiczów, czy z obecnej perspektywy nie woleliby najmu. Ten rynek nie potrzebuje szczególnych czy kosztownych rozwiązań. Wystarczy nie przeszkadzać — uważa Piotr Szafarz.

Artur Kaźmierczak, partner w Syrena Real Estate odpowiedzialny za segment PRS, uważa rządową propozycję za zły pomysł zainicjowany w bardzo złym czasie.

— W 2018 r. słyszałem ministra Sobonia — wówczas w resorcie inwestycji i rozwoju, który mówił: „100 lat niepodległości Polski to 100 lat nierozwiązanych problemów mieszkalnictwa”. Kolejne cztery lata niestety nic w tym obszarze nie zmieniły. Mamy wielki deficyt mieszkań, który dzisiaj — wobec załamania popytu wynikającego z wysokich stóp procentowych — rozwiązać mogą jedynie inwestorzy, w szczególności instytucjonalni. Tymczasem rząd swoją propozycją chce uderzyć właśnie w tę grupę, tym samym przyczyniając się do zaognienia problemu. A to wszystko na tle fiaska programu Mieszkanie+ — mówi Artur Kaźmierczak.

Zapłaci Kowalski

Eksperci podkreślają, że fundusze odpowiadają dziś za margines rynku.

— Skala działalności PRS jest w Polsce niewielka. To łącznie około 10 tys. lokali, czyli mniej niż 1 proc. wszystkich wynajmowanych mieszkań. W ubiegłym roku w naszej branży było zaledwie kilka wartych odnotowania transakcji. Wbrew powtarzanym stereotypom nie konkurujemy z klientami indywidualnymi, bo kontraktujemy zwykle projekty na etapie planowania, a nie budowy. Wynajmujemy więc mieszkania, które bez naszego finansowania w ogóle by nie powstały — tłumaczy Przemysław Orchowicz, menedżer w spółce Heimstaden Poland.

Rządowego projektu nie pochwalają też deweloperzy.

— Kowalski albo kupuje, albo wynajmuje. Ograniczenie swobody działania inwestorom nie sprawi jednak, że nagle będzie go stać na mieszkanie. Podstawowym problemem większości Polaków jest dziś bardzo niska zdolność kredytowa. Niestety, w efekcie takich pomysłów jak dodatkowe opodatkowanie hurtowych zakupów mieszkań będą musieli zmierzyć się też z coraz wyższymi stawkami najmu, bo fundusze inwestują, żeby zarobić — mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona.

Inwestorzy postrzegają dziś Polskę jako kraj dużej zmienności prawa.

— Proponowany projekt nie przyniesie rewolucji w budżecie państwa, inwestorzy się wycofają, a zapłaci Kowalski — mówi Andrzej Gutowski.

Podobne obserwacje ma Artur Kaźmierczak.

— Koszty proponowanego podatku poniosą konsumenci, a więc w tym przypadku najemcy. To przykre, bo obecnie klientami właścicieli mieszkań na wynajem są przede wszystkim Ukraińcy, mniej lub bardziej formalni uciekinierzy z Białorusi oraz Polacy, których nie stać na kredyt hipoteczny, a więc ludzie, którym należałoby pomagać, a nie ich szykanować. Te trzy grupy stanowią w naszej nowej inwestycji aż 60 proc. najemców — mówi Artur Kaźmierczak.

Wiele mitów

W opinii ekspertów zmonopolizowanie rynku przez fundusze, o którym tak dużo mówią rządzący, jest mało prawdopodobne.

— Jeżeli w długim okresie miałoby dojść do znacznego zwiększenia udziału PRS w rynku najmu mieszkaniowego w ogóle oraz ewentualnie do jakiejś konsolidacji w tym sektorze, to mamy przecież odpowiednie instytucje, takie jak UOKiK, które stoją na straży praw konsumentów. Z pewnością zareagują w razie nadużycia pozycji dominującej — mówi Piotr Szafarz.

Nie zgadza się również z tym, że hurtowe zakupy wpłyną na wzrost cen mieszkań.

— Jest dokładnie odwrotnie. W latach 2020-21 deweloperzy bardzo niechętnie sprzedawali lokale inwestorom PRS. Uzyskiwali znacznie lepsze marże na sprzedaży indywidualnej — przypomina Piotr Szafarz.

Jego zdaniem mitem jest również widmo tysięcy mieszkań, które będą kupione przez inwestorów PRS tylko po to, by stały puste.

— Niektórym wydaje się chyba, że w sektorze PRS zarabia się na przebitce na cenie niewynajętego lokalu. Jednak wartość nieruchomości na rynku inwestycyjnym zależy od dochodu, jaki przynosi, czyli od jej wynajęcia. Inwestorzy PRS mają przymus ekonomiczny, by jak najszybciej wynająć swoje mieszkania. W przeciwnym razie ich kapitał nie pracuje, a nieruchomość traci wartość. Jeżeli więc celem ustawodawcy jest uniknięcie pustostanów, to powinien wspierać, a nie ograniczać rynek PRS — twierdzi Piotr Szafarz.