Podczas gdy rządy Kanady i niektórych prowincji oferują zachęty dla prywatnych deweloperów, próbując złagodzić kryzys w zakresie niedrogich mieszkań w kraju, Quebec przeznacza 1,8 miliarda dolarów federalnych i prowincjonalnych na budownictwo publiczne, spółdzielnie i organizacje non-profit.

Rządy mają do dyspozycji kilka możliwości ustabilizowania czynszów, pisze w poście opublikowanym w „Opcjach politycznych” Ricardo Tranjan, ekonomista polityczny i starszy pracownik naukowy w Kanadyjskim Centrum Alternatyw Politycznych. Mogą usunąć zysk z równania, regulować rynek tak, aby podwyżki nie przekroczyły inflacji, lub dać zachęty sektorowi prywatnemu i mieć nadzieję, że wystarczająca liczba budynków obniży koszty dla najemców.

To ostatnie podejście jest kosztowne i najmniej pewne, że zakończy się sukcesem. A jednak to ten, który wybrał rząd federalny. Ponownie.

Poleganie na sektorze budownictwa prywatnego jest w Kanadzie dobrze ugruntowaną tradycją. Historyk John C. Bacher udokumentował, jak przez cały XX wiek kanadyjskie rządy bez entuzjazmu eksperymentowały z niektórymi modelami nierynkowymi, które z sukcesem wdrożono w Europie, zawsze jednak opowiadały się za zachętami dla prywatnych deweloperów.

W rezultacie udział wszystkich mieszkań nierynkowych w Kanadzie wynosi 4% i jest jednym z najniższych wśród krajów Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD).

Geograf miejski Alan Walks z Uniwersytetu w Toronto i jego współpracownicy argumentowali, że Kanada odegrała bardziej aktywną rolę we wspieraniu kredytów hipotecznych niż rządy gdzie indziej.

Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC), krajowa agencja mieszkaniowa, przoduje w zakresie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, podczas gdy w innych krajach prywatne instytucje finansowe przejęły to ryzyko. Pomaga to wyjaśnić, dlaczego Kanada znalazła się wśród nielicznych krajów, które nie doświadczyły upadłości banków podczas kryzysu finansowego w 2008 roku.

Obecna polityka mieszkaniowa nadal faworyzuje rynek pomimo niepewnych wyników.

Zatwierdzona w 2017 r. Narodowa Strategia Mieszkaniowa (NHS) kładła nacisk na zapewnianie prywatnym inwestorom tanich kredytów. W zamian wynajmujący wynajmują część nowo wybudowanych mieszkań ze zniżką, zwykle o 20% poniżej średnich cen rynkowych, ale tylko przez ograniczony czas – od 10 do 20 lat.

To nie zadziałało zbyt dobrze. Tańsze kredyty nie pobudziły znacząco budownictwa na wynajem, a mieszkania z rabatem są w dalszym ciągu zbyt drogie.

Badanie zlecone przez Krajową Radę Mieszkalnictwa wykazało, że jedynie 19% mieszkań finansowanych w ramach tych pożyczek jest dostępnych dla gospodarstw domowych o średnich dochodach. Tylko 3% jest w zasięgu gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Mamy teraz nowego federalnego ministra ds. mieszkalnictwa, Seana Frasera, ale podstawowe podejście rządu do polityki pozostaje takie samo.

Jak dotąd głównym założeniem politycznym Frasera jest podwojenie zachęt dla sektora prywatnego. We wrześniu ogłosił rabat GST na budowę mieszkań kosztem 4,6 miliarda dolarów kanadyjskich w ciągu sześciu lat. To średnio 770 milionów dolarów rocznie, czyli znacznie więcej niż obecne inwestycje w mieszkania nierynkowe.

Z raportu Parlamentarnego Biura Budżetowego na rok 2023 wynika, że ​​jednorazowa inwestycja w wysokości 1,5 miliarda dolarów w rządową Inicjatywę Rapid Housing Initiative umożliwiłaby utworzenie 6000 mieszkań dla bezbronnych grup społecznych zagrożonych bezdomnością. Ten kluczowy program finansuje najdroższe mieszkania potrzebne w systemie mieszkaniowym. Mimo to Ottawa mogłaby na bieżąco produkować kolejne 3080 jednostek rocznie, korzystając z 770 milionów dolarów, które co roku rezygnowałaby z rabatu na podatek GST.

Z tego samego raportu wynika, że ​​jednorazowa dotacja w wysokości 500 milionów dolarów w połączeniu z pożyczką o wartości 1 miliarda dolarów doprowadziłaby do powstania 6000 nowych jednostek spółdzielczych. Jednostki te są tańsze, ponieważ spółdzielnie spłacają pożyczkę w czasie. Te same 770 milionów dolarów rocznie mogłoby pomóc w budowie ponad 8 000 jednostek spółdzielczych rocznie (uwzględniając szacunkowy koszt zarządzania pożyczką).

W najnowszym alternatywnym budżecie federalnym Kanadyjskiego Centrum Alternatyw Politycznych zaproponowano fundusz kapitałowy do finansowania budowy domów o uniwersalnym designie na progu rentowności. Odcinając deweloperów, wykorzystując grunty publiczne i wspólnotowe oraz reinwestując spłaty kredytów, ten fundusz kapitałowy zapewniłby znacznie niższe koszty budowy. Za te same 770 milionów dolarów rząd mógłby pomóc w sfinansowaniu ponad 30 000 nierynkowych mieszkań na wynajem.

Jednak zamiast priorytetowo traktować budownictwo nierynkowe, które zapewnia tańsze domy, teraz i w przyszłości, rząd daje deweloperom 5% ulgę w podatku GST. Jedynym warunkiem zastosowania tego kosztownego środka jest to, że nowe budynki muszą mieć co najmniej cztery mieszkania, a 90% powierzchni musi być przeznaczone na wynajem długoterminowy.

Chociaż uzasadnieniem jest to, że ulga podatkowa doprowadzi do zwiększenia liczby budownictwa mieszkaniowego, istnieje wykluczona, choć oczywista, możliwość, że zwiększy ona zyski bez powodowania większej liczby mieszkań.

Prowincje rozważają, czy uzupełnić federalną ulgę podatkową, zwalniając deweloperów z prowincjonalnych podatków od sprzedaży. Ontario, Nowa Fundlandia i Labrador oraz Nowa Szkocja zasygnalizowały, że tak się stanie.

W Quebecu deweloperzy domagają się dopłat, argumentując, że koszty budowy są zbyt wysokie i grożą przeniesieniem inwestycji gdzie indziej. Ale rząd Quebecu nie ustępuje. Minister finansów Eric Girard oszacował, że rozwiązanie to będzie kosztować do 1,5 miliarda dolarów – jest to kwota, która według premiera François Legault może zostać zainwestowana w bardziej skuteczne rozwiązania. On ma rację.

W swoim ostatnim budżecie Quebec przeznaczył 650 milionów dolarów na utworzenie 5250 socjalnych i „niedrogich” mieszkań na wynajem. Niedawno rząd Legaulta obiecał wykorzystać federalną dotację w wysokości 900 milionów dolarów i zainwestować całe 1,8 miliarda dolarów w mieszkania nierynkowe.

Zamiast dawać deweloperom więcej pieniędzy, Quebec planuje inwestować w mieszkania publiczne, spółdzielnie i mieszkania non-profit. To ma sens. Wyłączenie korzyści finansowych z równania sprawia, że ​​mieszkania są za każdym razem tańsze.

Quebec powinien również egzekwować kontrolę czynszów za wolne lokale – jest to bezpośredni sposób kontrolowania czynszów przy minimalnych kosztach. Branża zawsze twierdzi, że kontrola czynszów zabija podaż, ale niedawna analiza CMHC nie znalazła „żadnych znaczących dowodów na to, że liczba rozpoczętych najmów była niższa na rynkach z kontrolą czynszów niż na rynkach bez kontroli czynszów”.

Inne prowincje powinny pójść za przykładem Quebecu i obrać bardziej bezpośrednią drogę do obniżenia czynszów.

Ten artykuł pojawił się po raz pierwszy w Opcjach zasad i został ponownie opublikowany tutaj na licencji Creative Commons.