Michał Misiura, Bankier.pl: Czy czytał pan wywiad ze wspólnotą mieszkaniową Złotej 44 i mógłby odnieść się do jej zarzutów?

Rafał Zaorski: Cytat: “Na pewno nie pojawiały się żadne pogróżki ze strony wspólnoty mieszkaniowej Złotej 44”. To jest kłamstwo, bo na grupie, do której mam jeszcze dostęp przez życzliwych mi ludzi, są pogróżki. Wyślę je wam, żebyście mogli zobaczyć, o czym mówię.

Co do korzystania z lokalu, organizowałem tu spotkania ze swoimi znajomymi. Zdjęcia z nich są na instagramowym profilu @504Warsaw. Tam jest dużo materiałów, na których można zobaczyć, że te wydarzenia miały kulturalny przebieg. Ten apartament to moja własność. Nie ma nigdzie zakazu, przez który nie mogę urządzać w moim domu debat, wernisaży czy spotkań ze sztuką, kulturą czy prelekcji. Nikt nie definiuje, że mieszkanie służy tylko do siedzenie na kanapie i oglądania Netflixa w pojedynkę.

O liczbie osób na piętrze decyduje prawo budowlane. To parametry, takie jak w przypadku silnika czy samochodu. Byłoby dziwne, gdyby posiadacz pięcioosobowego samochodu otrzymał nakaz, że może jeździć nim tylko sam. To jego własność i jedynym ograniczeniem jest to, że w środku jest miejsce dla pięciu osób.

W przypadku Złotej ograniczeniem jest prawo budowlane, czyli 300 osób na piętrze, a nie 50, jak twierdzi wspólnota, która ostatnio ograniczyła mi prawo do 25 osób przebywających w moim apartamencie. Mówiąc krótko, stwierdzili, że w moim apartamencie może przebywać jedna osoba na 20 metrów kwadratowych. To tak, jakbym komuś, kto ma 20-metrową kawalerkę zabronił sprowadzić do niej znajomego, żeby pograć z nimi w chińczyka.

Bankier.pl: Wspólnota mówi, że ograniczenie liczby osób to kwestia bezpieczeństwa. Według zarządu Złotej przy przekroczeniu limitu może być problem z ewakuacją w razie pożaru.

Rafał Zaorski: Nieprawda. Przepisy budowlane w odniesieniu do tego budynku mówią o 300 osobach na piętrze. Instrukcja przeciwpożarowa jest robiona przez strażaków i w tej instrukcji nie ma maksymalnej liczby osób, bo to ogranicza ustawa. Jest tylko przewidywana liczba osób i ma charakter informacyjny, a nie ograniczający. W Dzienniku Ustaw jest jasno napisane, że to na wypadek pożaru. Jeśli przychodzi straż pożarna, przegląda instrukcję pożarową budynku, którego nie zna i wie, ile dostarczyć tam środków gaśniczych, żeby zapewnić bezpieczeństwo ludziom.

Jeśli na moim piętrze byłaby zazwyczaj jedna osoba, to mogliby napisać w instrukcji przeciwpożarowej, że przewidywana liczba osób na piętrze to jedna osoba i jest to zgodnie z prawdą. Więc tutaj drwi się z logiki. W momencie, gdy kupowałem ten apartament, w instrukcji przeciwpożarowej było wpisane 300 osób.

Wspólnota manipuluje, mówiąc, że maksymalna liczba osób to 50. To jest liczba przewidywana. Prawa własności w Polsce nie może ograniczać instrukcja używania lodówki ani instrukcja przeciwpożarowa tylko prawo budowlane. A prawo budowlane ma ograniczenia dla tego budynku i one wynikają z jego konstrukcji. To jest właśnie 300 osób na piętrze wynikające z dwóch klatek ewakuacyjnych po 150 osób.

Bankier.pl: Ale to jest 300 osób na piętrze. Są na nim jeszcze inne apartamenty, tak?

Rafał Zaorski: Tak, dlatego nigdy nie miałem tutaj 300 gości na raz.

Bankier.pl: Wspólnota twierdzi, że w pana apartamencie odbywały się imprezy na 300 osób.

Rafał Zaorski: Ale nikt z nich tego nigdy nie policzył. Ja wiem, ilu gości zapraszam. Miałem tu wydarzenia maksymalnie na 100-150 osób. To połowa dopuszczalnego limitu. Miejsca było wciąż pod dostatkiem. Dziennikarze też brali udział w tych eventach i nazwanie ich imprezami jest grubą przesadą. To były spotkania towarzyskie, a to że mam tutaj 480 metrów i ktoś próbuje mi ograniczyć liczbę osób wchodzących do kawalerki, to też jest jakaś głupota. Jestem osobą towarzyską, mam dużo znajomych, mam prawo ich mieć, to chyba normalne.

Bankier.pl: Zdarzały się interwencje policji i ochrony, o których mówią sąsiedzi? Twierdzą, że dochodziło do nich wielokrotnie.

Rafał Zaorski: Jestem w konflikcie z mieszkańcami, więc bez podstaw nasyłali na mnie policję i ochronę. Za każdym razem odchodzili bez interwencji.

Bankier.pl: Czyli nie ma nic w papierach?

Rafał Zaorski: Nie ma. Każdy może zadzwonić na policję i ją wezwać, jeśli kogoś nie lubi. Niedawno zgłosili po 22:00, że ktoś za głośno tutaj gada. Było u mnie paręnaście osób, które po prostu rozmawiały, mam tu nawet decybelometr mierzący głośność. Okazywało się, że na zewnątrz nic nie słychać. Normy nie zostały przekroczone.

Bankier.pl: Czy to prawda, że potencjalni udziałowcy nie dostają informacji o ograniczeniach dotyczących wstępu do wspólnych części budynku albo do apartamentu? Tak twierdzi wspólnota.

Rafał Zaorski: Dostają informację (na stronie www oraz nagraniach na Twitterze), że trzeba się pilnować regulaminu wspólnoty i że do lokalu jest przypisana służebność, czyli swobodna droga do apartamentu. Gdybym sprzedawał ci rower, nie musiałbym ci mówić, że masz prawo do jeżdżenia nim po całym mieście. To wynika z twojej wolności. Możesz zrobić z tym co chcesz.

Nie sprzedaję jakiegoś produktu, którego wykorzystanie ograniczam albo wskazuję jego użyteczność. Użyteczność tego produktu, czyli tego udziału, wynika wprost z kodeksu cywilnego, czyli z prawa własności. Sugerowanie, że ja sprzedaję jakieś prawa do czegoś, jest głupotą. Ja sprzedaję nieruchomość, z której prawa własności wynikają korzyści i przywileje. Nie zawrę w umowie wszystkich wariantów używania tej własności, ponieważ reguluje to po prostu kodeks cywilny. Możesz wszystko, co nie jest zabronione.

Bankier.pl: O co chodzi z hipoteką?

Rafał Zaorski: To bardzo prosta rzecz. Ten apartament nigdy nie był wynajmowany, ani nie zarabiał na siebie na zasadzie wynajmu. On jest dla mnie lewarem na rynku finansowym. To popularna praktyka. Jako ciekawostkę powiem, że największa hipoteka ustanowiona w tym budynku opiewa na 270 milionów. Chyba ponad połowa apartamentów na Złotej 44 jest na hipotece a wiele z nich kupiona przez fundusze inwestycyjne. Moja hipoteka (na której znajduje się pożyczka hipoteczna) jest po prostu inwestycyjna, czyli traktuję tę nieruchomość jak skarbonkę.

Bankier.pl: I gra pan tymi pieniędzmi na giełdzie, tak?

Rafał Zaorski: Lewaruję się na niej i to jest normalne. Dlaczego nie miałbym tego robić. Inwestuję tymi pieniędzmi, mam m.in shorty na Louis Vuitton, to mi się opłaca. W umowie rezerwacyjnej zobowiązuję się, że wpis będzie na czystą hipotekę podczas sprzedaży nowym właścicielom. Przed tym nie chcę ograniczać swojego prawa do wykorzystywania swojego majątku.

Bankier.pl: Wspólnota wydała wczoraj jeszcze jedno oświadczenie, w którym podaje, że w zeszłym roku rozpoczął pan sprzedaż mieszkania innej osobie, która wpłaciła zaliczkę i ustaliliście jakieś dalsze warunki. Czytamy, że teraz proces sprzedaży mieszkania numer 504 wszedł na kolejny etap potwierdzony wpisem do księgi wieczystej.

Rafał Zaorski: W tym przypadku sytuacja wygląda w ten sposób, że we wrześniu ktoś chciał ode mnie kupić mieszkanie, podpisaliśmy umowę wstępną, ta osoba nie wpłaciła zadatku i umowa została wypowiedziana.

Bankier.pl: Na tym koniec historii?

Rafał Zaorski: Tak. Ta osoba miała wpłacić na moje konto 50 mln złotych w październiku. Nie zrobiła tego i umowa przestała obowiązywać. Oczywiście zgodnie z polskim prawem na podstawie jakiegokolwiek dokumentu można wpisać wzmiankę do Księgi Wieczystej. Teraz my będziemy tą wzmiankę wykreślać.

Bankier.pl: Początkowo chciał pan sprzedać apartament za 50 mln złotych, ale ostatecznie zdecydował się go podzielić na 20 tysięcy udziałów po 5000 zł każdy. To daje 100 milionów. 1000 udziałów ma zostać rozdanych, czyli jeżeli Epicki Flip się powiedzie, zyska pan na nim 95 milionów złotych?

Rafał Zaorski: Policzyć to wszystko można łatwo, ale uważam, że będę musiał przejść przez 2-3 letni proces udowadniania praw do swojej własności. Dlatego uważam, że to jest eksperyment, bo nic nie gwarantuje mojego sukcesu. To przetestuje jednak idealnie system. Co z tego, że mógłbym sprzedać apartament za 50 milionów. Te pieniądze aż tak bardzo mnie nie obchodzą. Sam pomysł, żeby coś takiego przeprowadzić, znaczy dla mnie o wiele więcej. Za 10 lat pewnie plułbym sobie w brodę, że tego nie zrobiłem, nawet jeśli na tym stracę.

Bankier.pl: Czyli nie żałuje pan, że nie sprzedał apartamentu za 50 milionów, oszczędzając sobie problemów i chodzenia po sądach?

Rafał Zaorski: Nie, i tak wszyscy zbankrutują, i żyjemy tylko raz. Możesz to zacytować? Druga rzecz. Uważam, że za 10 lat będę mógł powiedzieć, że miałem okazję zrobić coś epickiego i fajnego. I to zrobiłem. Ten pomysł bardzo mi się podoba. Testuję bardzo mocno system i prawo własności w Polsce. Dlatego nazwałem go eksperymentem. Z mojej perspektywy. Nie jest taki pewny do wykonania. Ja uważam, że jestem w prawie i w prawdzie, ale nikt nie mówił, że będzie to łatwe. Dlatego jest takie ekscytujące.

Bankier.pl: Ile osób wpłaciło już zadatki i podpisało umowy rezerwacyjne?

Rafał Zaorski: Nie przyjmujemy pieniędzy na dużą skalę i zwolniliśmy proces, żeby dołożyć pełnej staranności, czyli pokazywać wszystkie aspekty tego zakupu. To leży w moim interesie, żeby dyskusja publiczna trwała na ten temat z wszystkimi odcieniami, także z nadużyciami ze strony wspólnoty i jej manipulacjami. Wszystkie dokumenty są open source, są otwarte, prawnicy nie widzą żadnych przeszkód, żeby takiej operacji nie dokonywać. Wszystko rozstrzygnie się w sądzie, więc to nie jest taka łatwa droga, jak może się wydawać.

Bankier.pl: Czyli na pana konto, nie wpłynęły duże kwoty z tytułu tych umów?

Rafał Zaorski: Nie, z resztą wstrzymaliśmy się z ich podpisywaniem.

Bankier.pl: Ile osób złożyło do tej pory swoje podpisy?

Rafał Zaorski: Mamy podpisane umowy rezerwacyjne na około 1000 udziałów. Reszta czeka w blokach. Zadeklarowanych chętnych do zawarcia umowy mamy w tej chwili około ośmiu tysięcy, ale z premedytacją wstrzymuje pewne działania ze względu na to, żeby dochować największej staranności. Jak wiadomo, wspólnota wysłała na mnie pismo do KNF. Rzecznik odpowiedział już z resztą dziennikarzom, że to nie jest sprawa urzędu.

Teraz zorganizuję debatę z początkiem lutego 2024. Zapraszam też zainteresowane media. Zobaczymy, czy zabronią wam wejścia, czy nie. Ostatnio zabronili wielu osobom, które chciały przyjść na wernisaż. Przy okazji, chcę sprostować jedną głupotę, którą słyszę na swój temat. Nie prowadzę tu działalności gospodarczej i nie mam tu zarejestrowanej firmy. Wielu członków zarządu wspólnoty to robi we własnych mieszkaniach (w sprzeczności z regulaminem wspólnoty), jednak czepiają się bezpodstawnie mnie. Dalsza rzecz do sprostowania. Swoje dzieła (foto, rzeźby, obrazy) wystawiają tu często artyści, ale ja nie prowadzę żadnych licytacji i sprzedaży tych dzieł. Robię to dla promowania sztuki i kultury. Też na to mam świadków.

Bankier.pl: Co z uzyskaną przez wspólnotę decyzją o zabezpieczeniu? “Epicki flip” zamieni się w “epickie użyczenie”?

Rafał Zaorski: Po pierwsze decyzja jest nieprawomocna i jest czas na apelację. Nie znam jej treści. Jeszcze nic do mnie nie dotarło, co też jest ciekawe. Uważam, że byłoby kuriozum, gdyby ktoś udzielił zabezpieczenia osobie, która chce sprzedać mieszkanie, by je następnie zlicytować mieszkanie, i żeby uniemożliwić sprzedaży włascicielowi, do której ma prawo, bo nic go nie ogranicza w ustawie i konstytucji. Nie dostałem nigdy mandatu karnego za żadne spotkanie w apartamencie. Kończyliśmy je o 22. Mam u siebie cały czas decybelometr, więc wiem, jakie jest natężenie dźwięku w moim apartamencie. Poza tym mieszkańcy nie zgodzili się na badanie głośności w ich mieszkaniach. Proponowałem to wielokrotnie, była u mnie nawet ekipa akustyków.

Bankier.pl: Mierzyli hałas podczas jakiegoś wydarzenia?

Rafał Zaorski: Wynająłem ich, gdy kupiłem apartament. Chciałem zobaczyć, jak tu jest z akustyką i zrobiłem badania na ten temat. Zapraszam media, żeby przyszły i sprawdziły, czy dźwięk przedostaje się na korytarz. Możemy zrobić takie badanie decybelometrem. Uważam, że teraz będzie na mój temat publikowane bardzo dużo bzdur, które będziemy po kolei weryfikować.

To zabezpieczenie jest nieprawomocne. Oczywiście, żeby dostać zabezpieczenie od sądu, wystarczy uprawdopodobnić pewne zdarzenia lub je wyolbrzymić i wyrwać z kontekstu. A jak wiemy, zawsze można coś nagiąć, przedstawić w określonym świetle, wyciąć coś z kadru i powiedzieć, że tak było. Liczę się z tym, ale będę robił swoje, bo nigdzie nie ma zakazu sprzedaży apartamentu na części.

Sama współwłasność nie jest zakazana i nie rodzi konsekwencji. Dopiero jej niewłaściwe używanie może spowodować reperkusje. Nie mogę cię zamknąć w więzieniu, tylko dlatego, że wyglądasz mi na mordercę, jeśli nikomu nie grozisz, ani nie robisz nic złego. Wszystko zgodnie z prawem. Jeśli mi się nie podobasz, ale nie mam podstaw do sprzeciwu, to muszę się z tym pogodzić. Tutaj ewidentnie nie podoba się mój styl życia i moje opinie. Mogę to przyjąć na klatę, bo wiele osób nie zgadza się z moimi poglądami, ale nie zgodzę się z twierdzeniami, że użytkuję swoje własne mieszkanie niezgodnie z prawem.

Bankier.pl: Czyli teraz nastąpi odwołanie od decyzji o zabezpieczeniu?

Rafał Zaorski: Tak, muszę ją najpierw zobaczyć. Jeśli prawnicy mi pozwolą, opublikuję ją do publicznego wglądu. Teraz nie wiem, czy nie naruszyłoby to czyichś dóbr, ale chciałbym pokazać wszystkim cały dokument oraz uzasadnienie, bo to będzie ciekawy fikołek prawny. Jak można zakazać komuś sprzedaży i jednocześnie go zlicytować? To jest bez sensu. Mam klientów, zadeklarowali chęć wpłaty, podpisali wstępne umowy, reszta czeka. W tej chwili mam więc roszczenia w stosunku do Złotej w związku z utraconymi korzyściami.

Bankier.pl: Odniósł się pan do tego w nagraniu na platformie X (dawniej Twitter).

Rafał Zaorski: To nagranie mogło mieć tylko 5 minut ze względu na ograniczenia platformy, więc musiałem się streszczać. Z miłą chęcią bym rozwinął ten temat, ale działania wspólnoty są po prostu ciągłe, więc będę reagował na bieżąco. Zabezpieczenie można dostać na wszystko. Spójrzmy na przykład Stanowskiego i Janoszek. Sąd nie określa w ten sposób winy, tylko zabezpiecza roszczenia na czas trwania procesu.

Bankier.pl: W jaki sposób Epicki flip może się opłacić udziałowcom? Zyskają coś na tym?

Rafał Zaorski: Nie mogę im nic obiecać, bo o tym będzie decydował rynek. W tym eksperymencie znowu zadaję sobie pytanie: czy jeden udział poprzez swoją użyteczność będzie wart więcej na rynku wtórnym? Prawa wynikające z posiadania współwłasności takiego apartamentu wynikają z kodeksu cywilnego. Jak jest napisane w QUOAD USUM czyli umowie współwłaścicieli, dostępnej na stronie projektu, wstęp do apartamentu będzie możliwy od godziny 6 do 22. Będzie tu ochrona. Będzie konsjerż i obsługa, no i oczywiście limit osób przebywających tu jednocześnie zgodny z prawem budowlanym. Wspólnota, jak sama nazwa wskazuje, zajmuje się częściami wspólnymi, a nie tym, co robię w swoim apartamencie, o ile nie naruszam ciszy nocnej i regulaminu.

Organizowałem tu prywatne spotkania z naukowcami, finansistami, autorami książek, artystami, politykami i ludźmi kultury – były też luźniejsze spotkania ze znajomymi z branży krypto. Jeśli ktoś tego nie rozumie albo nie potrafi widzieć w tym wartości nawet dla wspólnoty złota44, to nic na to nie poradzę.

Bankier.pl: Jak ocenia pan szanse powodzenia tego projektu?

Rafał Zaorski: Pytanie jak obronimy się w sądzie. Na pewno będę chronił swoje prawo własności. Ten eksperyment testuje system na wielu płaszczyznach. Nie dość, że prawnym, to jeszcze wspólnotowym i też czysto ludzkim, emocjonalnym. Uważam, że dopnę to do końca. Może to potrwać miesiące, może dłużej, ale wierzę w to, że skoro nie jestem ograniczony żadną ustawą, te rzeczy są tylko i wyłącznie w głowach współmieszkańców. Uważam, że oni grają na niekorzyść całego budynku. Nie sądzę, żeby dochodziło do jakichkolwiek ekscesów z samego faktu istnienia 20 tysięcy współwłaścicieli, chociaż ich finalna liczba będzie bliższa 5000. Sam fakt bycia we współwłasności jest legalny i nikomu nie szkodzi

Bankier.pl: W razie niepowodzenia projektu osoby, które dokonały opłat rezerwacyjnych, otrzymają je z powrotem?

Rafał Zaorski: Tak, zresztą nawet teraz osoby, które proszą nas o zwrot, otrzymują od nas przelew. Będziemy odnosić się do zarzutów wspólnoty w sądzie i myślę, że ciężko będzie im udowodnić, że naruszam ich mir domowy, bo to mój mir jest naruszany. Mam na to zdjęcia i dowody.

Bankier.pl: Czy Kanał Zero zrealizuje materiał o Złotej 44?

Rafał Zaorski: Nie, to są niepowiązane sprawy. Zostałem poproszony, żeby opowiedzieć tam parę rzeczy na temat rynków finansowych. To jest też dobry kanał dotarcia do ludzi, żeby powiedzieć im o takich sprawach jak Palikot, sprawach piramid finansowych czy różnego rodzaju scamów. Za swoje wypowiedzi, nie będę dostawać wynagrodzenia.

Bankier.pl: Czyli będzie prowadził pan tam program pro bono?

Rafał Zaorski: To będzie commentary dotyczące bieżących sytuacji. Np. mamy teraz sprawę Palikota. Współpracuję i rozmawiam z różnymi poszkodowanymi. No i brakuje takiego miejsca, w którym wygarniemy po prostu, że coś się nie spina. Media często nie mają wystarczających zasobów, żeby poświęcić jakiejś sprawie tyle uwagi, ile ona wymaga. Poza tym im większy pluralizm tym lepiej.

Dla mnie przy okazji będzie to też przygoda i okazja, żeby nauczyć się lepiej formułować swoje myśli. Jeśli chodzi o format, to będą pewnie 20/30-minutowe nagrania razem ze współpracownikami z BigShortBets Research i fundacji Trading Jam. Stwierdziłem, że to fajna inicjatywa, żeby przedstawić innym nasz punkt widzenia.

Bankier.pl: Jak ocenia pan burzę, która wybuchła dookoła Epickiego Flipu w social mediach? Można odnieść wrażenie, że wielu ludzi nie przyjęło dobrze tego eksperymentu. Padają sugestie, że jest pan bankrutem i potrzebuje pilnie pieniędzy.

Rafał Zaorski: (Śmiech.) Może gdybym zbankrutował, to sprzedałbym to mieszkanie za 35 mln i poszedł w swoją stronę, a nie utrudniał sobie życie. W tej chwili nie mogę nawet w ogóle go sprzedać. Więc to jest idiotyczne. Liczyłem się z konsekwencjami, no i myślę, że uda się to wygrać i będzie to epickie.

Bankier.pl: Czyli rachunek nie jest wyzerowany? Co obstawia pan poza spadkami LVMH?

Rafał Zaorski: Na razie korektę bitcoina no i zastanawiam się nad tym, kiedy rynki w Stanach tąpną, ale to nie będzie mocne tąpnięcie. Jeśli widzimy, że gospodarki w Chinach i Rosji rosną w takim tempie czyli żadnym, to znaczy, że środki stamtąd płyną do bezpieczniejszych miejsc i może szykować się coś większego na świecie. Może jakiś kolejny zastępczy konflikt. To się nie skończy takim zawieszeniem broni jak teraz.

Chińczycy mają jeszcze parę lat, żeby wykorzystać to, co obecnie zbudowali, ale jak patrzysz na ich rynek akcji, ewidentnie widać, że nie ma tam międzynarodowej finansjery. O takich rzeczach będę też mówił w Kanale Zero – o tym, że rynki wyceniają nieraz przyszłe wydarzenia, znacznie wcześniej niż zaczyna się mówić o możliwości ich wystąpienia.

Takim przykładem była niska wycena “perspektywicznych spółek rosyjskich” przed inwazją na Ukrainę. Wielu komentatorów widziało w tym okazję inwestycyjną na podstawie takich wskaźników jak P/E, ale to rynki miały rację przewidując ryzyko geopolityczne bez względu na wskaźniki finansowe. Podobnie może być teraz w przypadku Chin. Niska wycena akcji spółek chińskich zapowiada ryzyko nadzwyczajnych wydarzeń.