Dzisiejszy rynek mieszkaniowy to toksyczna mieszanka wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych, wysokich cen, ograniczonej podaży i dziwnie silnego stłumionego popytu, co odstrasza zarówno kupujących, jak i sprzedających.

Ceny były już wysokie, napędzane zwiększonym popytem w szczytowym okresie pandemii Covid-19. Obecnie popularna stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego na 30 lat wynosi 8%, czyli jest najwyższa od dziesięcioleci, co jeszcze bardziej komplikuje sytuację. Popyt na kredyty hipoteczne jest najniższy od prawie 30 lat.

„Myślę, że to bolesne. Uważam, że to okropne” – powiedział w czwartek w programie „The Exchange” stacji CNBC Matthew Graham, dyrektor operacyjny Mortgage News Daily.

W ciągu pierwszych dwóch lat pandemii Covid-19 Rezerwa Federalna obniżyła stopę referencyjną do zera i zainwestowała pieniądze w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Rezultatem były rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych przez dwa solidne lata. To wywołało szał zakupów, który był również podsycany nagłym exodusem z miast i nową kulturą pracy z domu. Ceny domów wzrosły o 40% w porównaniu z poziomem sprzed pandemii.

Następnie, wraz ze wzrostem inflacji, Fed podniósł stopy procentowe. To, jak na ironię, sprawiło, że rynek mieszkaniowy stał się jeszcze droższy. Zwykle gdy stopy rosną, ceny domów spadają.

Ale ten rynek różni się od historycznych, ponieważ charakteryzuje się również poważnym brakiem podaży. Wielka recesja z 2008 r. i wynikający z niej kryzys przejęć nieruchomości szczególnie mocno dotknął przedsiębiorstwa budujące domy, powodując, że przez ponad dekadę pozostawały one w trudnej sytuacji. Nadal nie nadrobili różnicy.

Tymczasem potencjalni sprzedawcy wpadli w pułapkę. Nie mają ochoty zamienić obecnie obowiązującej stopy procentowej wynoszącej 3% na oprocentowanie kredytu hipotecznego wynoszącego 8% przy nowym zakupie.

„Nie sądzę, aby ktokolwiek w mojej społeczności twórców kredytów hipotecznych nie zgodził się ze stwierdzeniem, że pod wieloma względami jest to gorsze od wielkiego kryzysu finansowego pod względem wolumenu i aktywności” – powiedział Graham z MND.

Nie jest też pewien, kiedy na rynku nastąpi spadek stóp. „Ale słyszymy, zwłaszcza w zeszłym tygodniu, chór mówców Fed, którzy w bardzo zauważalny sposób mówią, że są one restrykcyjne i że mogą poczekać i zobaczyć, co się stanie, gdy polityka ta przeniknie do gospodarki” – powiedział.

Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami sprzedaż wcześniej posiadanych domów we wrześniu spadła do najwolniejszego tempa od października 2010 roku. Istnieją jednak wyraźne różnice między dzisiejszym rynkiem a erą kryzysu wykluczenia. Obecnie przejęcia są niezwykle niskie, a większość obecnych właścicieli domów posiada historycznie wysoki kapitał własny. Fakt, że tak wiele osób refinansowało rekordowo niskie stopy procentowe w latach 2020–2022, oznacza również, że obecni właściciele domów mają bardzo przystępne koszty mieszkania.

To sprawia, że ​​potencjalni nabywcy również utknęli.

„Myślę, że ludzie są zaniepokojeni, a wśród kupujących panuje mentalność typu: «Poczekamy i zobaczymy». Dlatego wiele osób chce po prostu poczekać i zobaczyć, co się stanie” – powiedziała Lisa Resch, agentka nieruchomości w firmie Compass w Waszyngtonie

NAR obniża obecnie swoją prognozę sprzedaży na 2023 rok do spadku aż o 20% w porównaniu z poprzednią prognozą spadku o 13%.

Ceny to inna historia.

„Wygląda na to, że od tego momentu ceny pozostaną na niezmienionym poziomie i wyniosą 8% pomimo niedoboru mieszkań” – dodał Lawrence Yun, główny ekonomista NAR.

Yun zauważył, że rynki metropolitalne charakteryzujące się szybszym wzrostem liczby miejsc pracy i stosunkowo przystępnymi cenami odnotują jednak wzrost sprzedaży. Wskazuje na rynki na Florydzie, takie jak Tampa, Jacksonville i Orlando, a także Houston w Teksasie i Memphis w stanie Tennessee.

Kupujący dzisiaj prawdopodobnie otrzymają najlepsze oferty od firm zajmujących się budową domów, zwłaszcza dużych firm produkcyjnych, takich jak Lennar i DR Horton. Konstruktorzy pomagają w utrzymaniu przystępności cenowej, wykupując stopy procentowe dla swoich klientów. Jest to coś, czego zazwyczaj nie robili w przeszłości – przynajmniej nie na taką skalę.

„Chociaż nasza firma hipoteczna przez większą część cyklu oferowała kredyty o oprocentowaniu nieco niższym od rynkowego (aby zachować konkurencyjność), wykup pełnego punktu za 30-letni okres kredytu, o którym ostatnio mówiliśmy jako zachętę dla dewelopera, nie jest coś, co robiliśmy w poprzednich cyklach, przynajmniej nie w tak szerokiej, większościowej grupie, jak robimy to dzisiaj” – powiedział rzecznik DR Hortona. „W przeszłości mogłeś go znaleźć w wybranych domach w bardzo ograniczonej liczbie”.

Budownictwo domów jednorodzinnych rośnie powoli, ale wciąż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Nastroje wśród deweloperów jeszcze bardziej spadają do poziomu ujemnego ze względu na wyższe stopy procentowe, ale rynek nowych domów jest w dalszym ciągu bardziej aktywny niż rynek domów istniejących.

Dobrą stroną budownictwa mieszkaniowego jest fakt, że czynsze za mieszkania wreszcie spadają dzięki rekordowej liczbie nowej podaży, która trafia na rynek. Daje to najemcom mniejszą motywację do zakupu. Rośnie jednak popyt na wynajem.

„Wygląda na to, że spowalniająca inflacja i wciąż silny rynek pracy zwiększają zaufanie konsumentów, co z kolei sprzyja tworzeniu gospodarstw domowych wśród młodych dorosłych, którzy najprawdopodobniej wynajmują mieszkania” – powiedział Jay Parsons, główny ekonomista RealPage.

Ci, którzy nadal chcą przenieść się do większego domu lub zmniejszyć go do mniejszego, stoją przed zagadką.

Ceny w dalszym ciągu rosną ze względu na brak równowagi podaży i popytu, ale sprzedawcy wykazują się większą elastycznością. Zatem kupujący może dokonać zakupu teraz po wyższych stawkach i mieć nadzieję na obniżenie ceny lub poczekać, aż stawki spadną.

Kiedy jednak tak się stanie, prawdopodobnie nastąpi zalew popytu, który zakończy się wojnami licytacyjnymi.