Dzisiejszy rynek mieszkaniowy nie jest taki zły, jeśli jesteś niezależny i bogaty. W przypadku pozostałych z nas najlepiej można to opisać w kategoriach biblijnych: „Na miejscu będzie płacz i zgrzytanie zębów” – czytamy w Ewangelii według Mateusza 25:30.

Serwisy informacyjne od lat regularnie relacjonują smutny stan rynku mieszkaniowego, a dzięki wyjątkowemu zestawowi czynników rynek osiąga nowe minima. „Dzisiejszy rynek mieszkaniowy to toksyczna mieszanka wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych, wysokich cen, ograniczonej podaży i dziwnie silnego stłumionego popytu, co odstrasza zarówno kupujących, jak i sprzedających” – podaje CNBC.

Ten szczególny napar czarownic zaczął wpływać na rynek mieszkaniowy za czasów prezydenta Joe Bidena i stał się jedną z trwałych cech charakterystycznych jego administracji. Niestety dla kupujących i sprzedających domy, dopóki urzędnicy nie zaczną poważnie myśleć, można spodziewać się kolejnych rozczarowujących wiadomości.

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło ostatnio poziom 8 proc. i jest najwyższe od kilkudziesięciu lat. Jest to bezpośredni skutek prób Rezerwy Federalnej ujarzmienia inflacji poprzez podniesienie referencyjnej stopy procentowej do najwyższego poziomu od 22 lat. Na zdrowszym rynku niekoniecznie oznaczałoby to zagładę dla kupujących.

„Zwykle wraz ze wzrostem stóp procentowych ceny domów spadają” – podaje CNBC. „Ale ten rynek różni się od historycznych, ponieważ charakteryzuje się również poważnym brakiem podaży”. Wielu obecnych właścicieli domów odmawia wystawiania swoich domów na sprzedaż, ponieważ są skazani na niskie stopy procentowe. Tymczasem średnie ceny domów są znacznie wyższe niż podczas pandemii, kiedy zwiększony popyt spowodował rozgrzanie rynku do czerwoności.

Odbiło się to na Amerykanach, zwłaszcza na osobach kupujących dom po raz pierwszy. Portal poświęcony nieruchomościom Redfin podał niedawno, że „kupujący dom musi zarobić 114 627 dolarów, aby móc kupić dom w USA po średniej cenie”. To o około 40 000 dolarów więcej niż przeciętne gospodarstwo domowe zarabia. Nic dziwnego, że sprzedaż domów we wrześniu spadła do najniższego poziomu od 13 lat.

Obecnie wynajem wydaje się dla wielu znacznie atrakcyjniejszą decyzją finansową. Średnia miesięczna spłata nowego kredytu hipotecznego jest o około 52 procent wyższa niż koszt wynajmu mieszkania, co stawia rynek mieszkaniowy na bezprecedensowym obszarze. „Ostatni raz rozwiązanie okazało się nieskuteczne przed krachem na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2008 roku. Nawet wtedy składka osiągnęła najwyższy poziom 33% w drugim kwartale 2006 r.” – napisano w „Wall Street Journal”.

Administracja Bidena próbowała poprawić sytuację, ale proponowane przez nią rozwiązania były rozczarowujące. W lutym ubiegłego roku Biden i spółka ogłosili plan nałożenia dopłat na nowych nabywców domów, którzy wpłacają duże zaliczki i mają wysoką zdolność kredytową.

Może to kosztować każdego właściciela domu dziesiątki tysięcy dolarów przez cały okres trwania kredytu hipotecznego, a pieniądze te zostaną następnie wykorzystane na dotowanie kredytów hipotecznych dla osób o słabej zdolności kredytowej. Zasadniczo zachęca to osoby o podwyższonym ryzyku do zakupu domów, jednocześnie zniechęcając – lub przynajmniej karąc – osoby z lepszą historią kredytową.

Jakby ten pomysł nie był wystarczająco zły, w tym miesiącu administracja Bidena wezwała do wprowadzenia „programu pomocy w postaci zaliczki o wartości 10 miliardów dolarów, który zapewniłby osobom kupującym dom po raz pierwszy, których rodzice nie są właścicielami domu, dostęp do własności domu, wraz z pilotażowym wsparciem w postaci zaliczki o wartości 100 milionów dolarów mającym na celu poszerzyć możliwości posiadania domów dla pierwszego pokolenia i/lub osób o niskim majątku, które kupują dom po raz pierwszy.”

Sztuczne wstrzykiwanie większej ilości pieniędzy w gospodarkę borykającą się z inflacją nie jest rozsądne – zwłaszcza gdy nasz dług publiczny przekracza 33 biliony dolarów i wciąż rośnie. Chociaż nie ma magicznego środka przywracającego zdrową równowagę na rynku mieszkaniowym, rząd może podjąć pewne dyskretne kroki, a mianowicie powinien usunąć się z drogi.

Jak zauważył „Wall Street Journal”, „spowolnienie na rynku mieszkaniowym jest jednym z najbardziej bezpośrednich rezultatów wysiłków Rezerwy Federalnej mających na celu ograniczenie inflacji i ochłodzenie gospodarki poprzez podniesienie referencyjnej stopy procentowej”. Co więcej, nie ma pewności co do tego, co Rezerwa Federalna zrobi dalej ze stopami procentowymi. Jeśli Fed chce uczynić mieszkania bardziej przystępnymi cenowo, powinien wyraźniej sygnalizować swoje zamiary i pracować nad obniżeniem jego oprocentowania, co niemal natychmiast spowoduje spadek oprocentowania kredytów hipotecznych.

Poza tym władze lokalne, stanowe i federalne muszą skoncentrować się na pobudzaniu budowy nowych domów, aby zaspokoić popyt. Zamiast dotować przemysł, mogą zacząć od ograniczania biurokracji, uciążliwych przepisów i budowania moratoriów. Nie przyniesie to natychmiastowego efektu, ale może procentować przez wiele lat.

Na początku tego roku Zgromadzenie Ogólne stanu Georgia sprzeciwiło się ustawom, które mogłyby służyć temu celowi – w tym HB 514 złożonemu przez posła Dale’a Washburna z R-Macon – chociaż będą one nadal dostępne do rozpatrzenia w 2024 r. Tymczasem rząd federalny wydaje się mało prawdopodobny radykalnie zmienić kurs w sprawie podwyżek stóp procentowych, o ile nie dojdzie do poważnego załamania gospodarczego. Wygląda na to, że wielu urzędników z radością przyjmuje przygnębiony, niezdrowy rynek mieszkaniowy oraz płacz i zgrzytanie zębów.