W mikroskopijnych lokalach mieści się pokój dzienny i sypialnia wraz z aneksem kuchennym i łazienką. Deweloperzy, realizując takie projekty, sprytnie omijają przepisy. Zgodnie z polskim prawem mieszkanie nie może mieć mniej niż 25 m kw. powierzchni użytkowej.

Tymczasem maleńkie lokale, często poniżej 10 m kw. sprzedawane są, jako lokale użytkowe i oferowane z wyższym 23 proc. VAT-em, który w przypadku mieszkań wynosi 8 proc. Cały proceder jest nieodłącznym elementem zjawiska określanego mianem patodeweloperki, o którym piszemy od dawna.

Rząd chce z tym skończyć. Zgodnie z nową propozycją resortu rozwoju przedstawioną na początku stycznia, minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku będzie musiała wynosić minimum 25 mkw., czyli tyle, ile wynosi najmniejszy dopuszczalny metraż mieszkania.

Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być zlokalizowane tylko na parterach budynków, z bezpośrednim dostępem do ulicy. W przypadku potrzeby wydzielenia lokali o mniejszej powierzchni np. na innych kondygnacjach będzie można skorzystać z odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.

– To dobrze, że resort rozwoju bierze się za ten temat, bo deweloperzy nagminnie naginali przepisy. Obowiązujące prawo nie przewiduje, aby lokale mieszkalne były mniejsze niż 25 m kw. powierzchni – mówi money.pl Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Dodaje, że w praktyce firmy deweloperskie nic sobie z tego nie robią i budują dużo mniejsze metraże jako usługowe z funkcją mieszkalną.

Mikroskopijne „mieszkania” wcale nie są tanie. W aktualnych ofertach sprzedaży można znaleźć m.in. lokale o powierzchni 18 m kw za ok. 300 tys. zł z opcją urządzenia „pod klucz”.

– Ta patologia rzeczywiście powinna być ukrócona. Jeśli np. 10-metrowy lokal traktowany jako użytkowy jest wynajmowany, to trudno go dostosować np. dla osób niepełnosprawnych, a do tego obligują obowiązujące przepisy, nie mówiąc o bezpieczeństwie jego eksploatacji, czyli przepisach BHP, a także zapewnieniu odpowiedniej liczby miejsc parkingowych – mówi money.pl architekt, który nie chce wypowiadać się pod nazwiskiem, bo – jak tłumaczy – często odmawiał inwestorom prywatnym dzielenia mieszkań na mniejsze lokale.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Do kogo deweloperzy adresują takie projekty? – Takie lokale można wynajmować przedsiębiorcom, którzy są np. w podróży służbowej, studentom, a także pracownikom korporacji, którzy na co dzień pracują zdalnie, np. w innym mieście, z dala od głównej siedziby i czasami muszą ją odwiedzić – wyjaśnia pracownik jednej z firm deweloperskich, do której zadzwoniliśmy.

Dodaje, że z kolei inwestorzy takich lokali mogą uzyskać zwrot z inwestycji na poziomie 6 do 8 proc. rocznie. A osoby je wynajmujące mogą liczyć poza noclegiem na usługi dodatkowe, takie jak np. oferta fitness, pralnia czy suszarnia.

– Takie lokale to powrót do przeszłości, tyle że w nowoczesnej wersji. Gdy za czasów Gomułki budowano osiedle za Żelazną Bramą, wówczas na parterach budynków powstały pralnie i suszarnie, a nawet kluby kultury, aby zrekompensować lokatorom mikroskopijne klitki – zauważa pani Beata, właścicielka małego biura nieruchomości pod Warszawą.

Nasza rozmówczyni dodaje, że takie lokale nie powstają w tej chwili tylko w miastach, ale coraz częściej również w podmiejskich lokalizacjach.

W moim sąsiedztwie ktoś kupił starą kamienicę i przerobił ją, dzieląc na maleńkie klitki. Pod względem lokaty kapitału to jest jednak trochę kupowanie kota w worku, bo formalnie nie jest to mieszkanie, trudno więc mówić o długoterminowym wzroście jego wartości, zwłaszcza że w takim lokalu nie można się zameldować – twierdzi pośredniczka.

Pani Beata zwraca także uwagę na inny problem. – Niedawno miałam klientów, którzy kupili lokal użytkowy i chcieli go przekształcić na mieszkanie. Mieli jednak z tym poważne trudności, zarówno w starostwie, jak i nadzorze budowlanym, bo nie chciano im wydać zgody – mówi.

Dlatego działania deweloperów uważa za ewidentne naciąganie przepisów. – Ktoś jednak na to pozwala, zarówno nadzór budowlany, jak i lokalna administracja zajmująca się wydawaniem pozwoleń na budowę – twierdzi.

Nie wszyscy są jednak przeciwnikami tego typu inwestycji. Magdalena Milert, architektka, urbanistka i blogerka przypomina, że tego typu lokale są tzw. aparthotelami. – Takie budynki nie powstają na terenach przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową, a usługową. Dodatkowo nie bez powodu nazywane są lokalami inwestycyjnymi – służą głównie lokacie kapitału. Ponadto nieruchomości przestały już dawno pełnić tylko funkcje mieszkalne, ale są także lokatą pieniędzy, m.in. dzięki rosnącym cenom – wyjaśnia.

Z kolei Ewa Palus, kierowniczka Działu Consultingu w firmie Rednet Property Group przyznaje, że ten temat budzi emocje. – W zespole dyskutowaliśmy o tym, czy skala tego „procederu” jest na tyle duża, że warto wprowadzać tak rozległe regulacje – mówi.

Jej zdaniem takie oferty stanowią jednak niewielki procent rynku. Na przykład w Warszawie i Trójmieście, pod koniec 2022 r. było w mniej niż 1 proc. ofert lokali, które miały powierzchnię mniejszą, niż 25 m kw powierzchni.

Ekspertka wyjaśnia, że takie projekty w jakimś stopniu uzupełniają ofertę mieszkań na wynajem i są odpowiedzią na potrzeby rynku. Główną grupą najemców tych lokali są studenci i młode pracujące osoby. Skłania ich do tego fakt, że całkowity koszt wynajmu takiego metrażu jest znacznie niższy niż standardowego mieszkania.

Nie wszystkich, którzy przyjechali do dużego miasta od razu stać na samodzielny wynajem mieszkania, dlatego takie kompaktowe mini kawalerki również są potrzebne, szczególnie jako mieszkania 'na start’. Rynek pokazuje, że zapotrzebowanie na takie lokale w głównych ośrodkach miejskich jest ogromne, o czym świadczy także krótki czas ekspozycji ofert na portalach ogłoszeniowych – komentuje Ewa Palus.

Nasi rozmówcy zwracają jednocześnie uwagę na fakt, że nowe rządowe regulacje nie ukrócą innego procederu, który kwitnie od lat na wtórnym rynku. Chodzi o trend, zgodnie z którym kupowane są mieszkania i domy do remontu, następnie są aranżowane i dzielone w taki sposób, aby uzyskać z nich jak najwięcej pojedynczych lokali.

– Często w ten sposób powstają wieloizbowe sypialnie, quasi-hotele, które wynajmowane są następnie studentom lub osobom pracującym. Z punktu widzenia inwestycyjnego im więcej osób ”upchniemy” do przerobionego na pokoiki lokalu, tym uzyskamy większy zysk z takiego projektu – mówi Tomasz Błeszyński.

Ewa Palus dodaje z kolei, że układ takich lokali często uniemożliwia wydzielenie aneksu kuchennego, czy wygospodarowanie miejsca na biurko. – Należy też zwrócić uwagę na kwestie techniczne takie jak wentylacja czy izolacja akustyczna. Jednak mimo tych barier lokale bardzo szybko znikają z rynku – twierdzi ekspertka.

Zapotrzebowane na małe lokale, szczególnie na wynajem w dużych miastach jest spore i będzie się utrzymywać na wysokim poziomie. Zmiana przepisów tego nie zatrzyma. Może za to wrosnąć skala dzielenia mieszkań na mniejsze lokale, co nie wpłynie pozytywnie na standard lokali i w konsekwencji komfort lokatorów, czyli najemców – ocenia ekspertka Rednet Property Group.

Zdaniem Ewy Palus nowe regulacje mogą także negatywnie wpłynąć na rynek lokali inwestycyjnych, budowanych w miejscowościach turystycznych. W tym segmencie oferowanych jest wiele mieszkań o metrażu poniżej 25 mkw., które sprzedawane są jako lokale usługowe.

Podobne obawy ma także Polski Związek Firm Deweloperskich, który w komentarzu do ministerialnych propozycji napisał, że nowe regulacje „nie powinny mieć zastosowania do lokali znajdujących się w budynkach hotelowych, w których oferowane są apartamenty na sprzedaż (tzw. condohotele), kupowanych w większości przez nabywców indywidualnych”.

– W tym przypadku warto się zastanowić, czy taki lokal rzeczywiście musi mieć powierzchnię min. 25 mkw., jeśli jest wykorzystywany przez właścicieli w ramach pobytu właścicielskiego lub turystów tylko przez kilka tygodni w roku. Tymczasem nowe przepisy obejmą również takie projekty – zauważa Ewa Palus.

Dodaje także, że wbrew przyjętym opiniom, deweloperzy wcale nie palą się do realizacji małych lokali, ponieważ koszt ich budowy w przeliczeniu na mkw. jest często wyższy, niż w przypadku większych mieszkań.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.