„Może być tylko lepiej” – taki komentarz znalazł się we
wprowadzeniu do najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN zaprezentowanego przez
Związek Banków Polskich. Po długiej czarnej serii rynek kredytów hipotecznych
zaczyna odżywać. Na horyzoncie widać już ofertę nowych kredytów opartych na
wskaźniku WIRON, program dopłat „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz, być może,
pierwsze obniżki stóp procentowych. Te czynniki mogą sprawić, że odbicie nie okaże
się jednorazowym impulsem, wskazuje w analizie Jacek Furga, ekspert ZBP. Na
razie jednak dobre wyniki to przede wszystkim efekty porównań z bardzo kiepskim
poprzednim okresem.

Coraz mniej hipotek w bankowych portfelach

Kolejny kwartał z rzędu powtarza się sytuacja, której nie obserwowaliśmy przez lata – kredyty hipoteczne są spłacane szybciej niż wypłacane. W
efekcie liczba czynnych umów ponownie się skurczyła, do 2,32 mln sztuk,
spadając o 1,63 proc. w porównaniu z IV kw. 2022 r.

Spadek jest bardziej znaczący w ujęciu wartościowym. Na
koniec I kw. 2023 r. stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów
mieszkaniowych wynosił 485,5 mld zł. Oznacza to spadek długu o 10,4 mld zł,
czyli o 2,11 proc. w porównaniu z końcówką poprzedniego roku.

Nowych kredytów o połowę mniej niż rok wcześniej

W pierwszych 3 miesiącach roku banki udzieliły łącznie 21,9
tys. nowych kredytów mieszkaniowych. Do klientów trafiło 7,4 mld zł
finansowania. Wyniki te oznaczają długo wyczekiwaną zmianę trendu.
Przypomnijmy, że w 2022 r. każdy z kwartałów przynosił spadki w porównaniu z
poprzednim okresem. Tym razem jednak „widać zieleń”.

W porównaniu z IV kw. 2022 r. odnotowano solidny, dwucyfrowy
wzrost liczby nowych kontraktów – o 16 proc. Wartość uruchomionego finansowania
wzrosła o 21,1 proc.

Zupełnie inaczej wyglądają efekty porównań rok do roku. W zestawieniu
z I kw. 2022 r. liczba nowych kredytów była niższa o 54 proc., a wartość umów –
o 55,8 proc.

Z danych AMRON wynika, że w nowej akcji kredytowej niewielką
przewagę miały nadal kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. W I kw.
2023 r. banki podpisały 11,9 tys. takich umów, co oznacza, że ich udział wyniósł
54 proc.

Średnia wartość kredytu ruszyła w górę, więcej hipotek z
niższym wkładem własnym

Od połowy zeszłego roku obserwowaliśmy spadek wskaźnika, który
przez lata nieprzerwanie rósł – średniej kwoty udzielonego kredytu. Najnowsze
dane przynoszą zwrot w tym obszarze.  Średnia
wartość kredytu mieszkaniowego ogółem w I kwartale 2023 roku wyniosła 339 552
zł, czyli wzrosła o 14 400 zł (4,43 proc.) w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Była jednak nadal niższa niż rok wcześniej, o 11,3 tys. zł.

„I kwartał 2023 roku przyniósł odwrócenie zmian
obserwowanych w strukturze rynku kredytów  mieszkaniowych pod względem wysokości wskaźnika
LTV w poprzednich dwóch kwartałach” – zauważają autorzy raportu. Udział
kredytów z LTV mieszczącym się w przedziale od 50 do 80 proc. wzrósł o 1,86 pp.
i osiągnął poziom 52,7 proc. Wzrósł również udział umów z najniższym wkładem
własnym, poniżej 20 proc. Stanowiły one 18,7 proc. kontraktów, o 1,69 pp.
więcej niż w poprzednim kwartale.

Nadal rośnie znaczenie kredytów z krótszym okresem
kredytowania. Umowy na 15 do 25 lat odpowiadały za prawie jedną trzecią
kontraktów (32,4 proc., wzrost o 2 pp.). Obniżył się po raz kolejny udział umów
na okres od 25 do 35 lat – do 56,9 proc.

Kwartał stabilizacji stóp

Na lekką poprawę sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych
wpływ miało kilka czynników. Po pierwsze, stabilizacja stóp procentowych i
lekki spadek wskaźników, od których uzależnione jest oprocentowanie.
Przypomnijmy, że po jesiennym szczycie, gdy WIBOR 3M wspiął się na poziom 7,6
proc., nastąpił spadek do ok. 6,9 proc. Do obecnej chwili WIBOR pozostaje na
zbliżonych poziomach, notując tylko niewielkie wahania.

Po drugie, UKNF zdecydował się w lutym na zmianę zaleceń
dotyczących zasad oceny zdolności kredytowej. Obniżono wymagany bufor na zmianę
stóp procentowych dla kredytów z okresowo stałą stopą – z 5 pp. do min. 2,5 pp.
Ten ruch pozwolił bankom na poluzowanie kryteriów, co poskutkowało wzrostem
zdolności kredytowej potencjalnych klientów.