To niedopatrzenie jest powszechne wśród krajowych instytutów badawczych i może zamienić prostą transakcję w biurokratyczny koszmar. „Niedobrowolne złożenie ITR jest błędem wielu NRI, szczególnie tych, którzy są właścicielami nieruchomości w Indiach” – powiedział Urvil Modi, założyciel i dyrektor naczelny Samriddhi Wealth Management, doradcy inwestycyjnego zarejestrowanego w Sebi.

„Urzędnik ds. oceny (AO) opiera się na wcześniejszych ITR w celu oceny dochodów i podjęcia decyzji o stawce TDS. Zdecydowanie doradzam krajowym instytucjom badawczym posiadającym nieruchomość w Indiach dobrowolne składanie ITR, nawet jeśli nie mają dochodu (w Indiach) tylko po to, aby utrzymać zapisów” – dodał.

Bez tych zapisów Twoje szanse na obniżenie stawki TDS maleją, pozostawiając znaczny kapitał zablokowany na prawie rok do czasu przetworzenia zwrotu.

To nie koniec komplikacji. Krajowe instytuty badawcze często mają trudności ze znalezieniem nabywców skłonnych zapłacić przelewem bankowym, przy czym w indyjskim sektorze nieruchomości przeważają transakcje gotówkowe. Ajay R. Vaswani, założyciel Aras and Co. Chartered Accountants, powiedział, że może to zmusić NRI do sprzedaży po cenach niższych od rynkowych.

„Gotówka w transakcjach na rynku nieruchomości jest dość powszechna, ale NRI nie może korzystać z gotówki. Z tego powodu w wielu przypadkach sprzedają nieruchomość po cenie niższej niż wartość rynkowa, ponieważ znalezienie kupca staje się trudne” – dodał.

Radzenie sobie z konsekwencjami podatkowymi, zabezpieczenie niezbędnych certyfikatów i zapewnienie zgodności z indyjskimi i międzynarodowymi przepisami podatkowymi wymagają starannego planowania. Od zrozumienia korzyści wynikających z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTAA) po rozwiązywanie kwestii współwłasności – krajowe instytuty badawcze muszą postępować ostrożnie, aby uniknąć kosztownych błędów.

W miarę ewolucji rynku nieruchomości w Indiach, aby NRI mogły zarządzać swoimi inwestycjami i maksymalizować zwroty, kluczowe znaczenie ma bycie na bieżąco informowanym i przygotowanym.

Dylemat TDS

20% TDS od kwoty sprzedaży nieruchomości może oznaczać zablokowanie znacznego kapitału na okres do jednego roku. Na przykład NRI sprzedający nieruchomość za, powiedzmy, ₹Należy odłożyć 1 crore ₹20 lakh w urzędzie skarbowym do czasu przetworzenia zwrotu. Jednak problemy TDS wykraczają poza ten zakres.

Często kupujący, ze względu na brak świadomości, mogą błędnie odliczyć 1% TDS, który dotyczy mieszkańców. Ten błąd może skutkować karą w wysokości 100–300% zaległego podatku, jeśli taki istnieje, wraz z 1% miesięcznymi odsetkami.

Chociaż brak wcześniejszych ITR nie uniemożliwia wydania niższego certyfikatu TDS, zmniejsza prawdopodobieństwo obniżenia TDS do minimalnych stawek 1-5%. Jest to konsekwencja niezłożenia ITR, czego ustawa nie określa wprost.

Wiele NRI nie zdaje sobie sprawy, że domyślną stawkę TDS w wysokości 20% można obniżyć, składając formularz 13 online przed sprzedażą nieruchomości, dostarczając dokumenty, w tym PAN, umowę sprzedaży, TAN kupującego, kopie wyciągu bankowego jako dowód wpłaty oraz Kopie ITR z ostatnich 3-4 lat.

Wydanie zaświadczenia przez OA może zająć do pięciu tygodni, dlatego wskazane jest złożenie wniosku z dużym wyprzedzeniem, stwierdziła Vaswani, dodając, że wniosek online należy złożyć w mieście, w którym znajduje się nieruchomość.

Poza tym w przypadku utraty kapitału lub znikomych zysków kapitałowych, w tym w przypadkach, gdy strata kapitałowa z innego składnika aktywów jest kompensowana z zyskami kapitałowymi ze sprzedaży nieruchomości, OA może wystawić certyfikat TDS 0%.

Niezbędne informacje o przekazie

Aby przekazać kwotę sprzedaży do kraju zamieszkania, krajowe instytuty badawcze muszą uzyskać certyfikat 15CB od biegłego rewidenta (CA). Proces ten obejmuje audyt, podczas którego organ właściwy weryfikuje ważność transakcji i sprawdza, czy spełnione są wszystkie warunki przesłania pieniędzy za granicę.

Jeśli część kwoty sprzedaży nieruchomości zostanie zapłacona w gotówce, uzyskanie certyfikatu może być trudne. „Często, gdy kupujący nalegają na zapłacenie gotówką, aby zaoszczędzić na opłacie skarbowej, krajowe instytuty badawcze akceptują to i oddzielnie wpłacają kwotę na swoje konta NRO” – powiedział Vaswani.

„Stwarza to wyzwania przy przekazywaniu pieniędzy, ponieważ właściwy organ wymaga potwierdzenia tych środków, aby wystawić formularz 15CB. Krajowe instytuty badawcze powinny unikać przyjmowania płatności gotówkowych, jeśli zamierzają przekazać całą kwotę sprzedaży” – dodał.

Podobne problemy powstają, gdy NRI sprzedaje meble i wyposażenie oddzielnie. Biorąc pod uwagę, że sprzedawcy nie muszą przedstawiać rachunków za meble i wyposażenie w momencie sprzedaży, NRI często dokonują transakcji bez oryginalnych faktur lub wyciągów bankowych potwierdzających sprzedaż. Jednakże właściwy organ wymaga, aby te faktury wystawiły zaświadczenie 15CB na kwotę otrzymaną oddzielnie za meble i wyposażenie. Krajowe instytuty badawcze, które nie złożą tych rachunków, muszą zapłacić podatek od tej kwoty, jeśli chcą przekazać pieniądze.

DTAA na Twoją korzyść

W krajach, w których od sprzedaży nieruchomości pobierany jest podatek od zysków kapitałowych, krajowe instytuty badawcze powinny skorzystać z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTAA), aby uzyskać ulgę podatkową. Na przykład w USA długoterminowy podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości wynosi 0%, 15% lub 20%, w zależności od podstawy opodatkowania. Indie podpisały umowę DTAAA z 89 krajami.

Dlatego też, jeśli osiągasz zyski kapitałowe ₹10 lakh na nieruchomości i zapłaciłem ₹2 lakh jako podatek w Indiach, ale w USA Twój próg podatkowy wymaga 15% podatku od zysków kapitałowych ( ₹1,5 lakh), otrzymasz ulgę podatkową w wysokości ₹2 lakh za podatek płacony w Indiach.

Poza tym uzyskaj informacje na temat stawek podatkowych dostępnych przy sprzedaży nieruchomości w Twoim kraju zamieszkania. „Jednym z przykładów są Stany Zjednoczone, które umożliwiają odliczenie 500 000 dolarów w przypadku małżeństwa i 250 000 dolarów w przypadku osoby samotnej, jeśli podatnik mieszkał w tym domu przez co najmniej dwa lata w ciągu ostatnich pięciu lat” – powiedział Modi.

„Tak więc dla Hindusa, który przeprowadził się do Stanów Zjednoczonych, najlepszym momentem na sprzedaż swojej nieruchomości w Indiach jest okres pierwszych pięciu lat, jeśli planuje ją ostatecznie sprzedać. Świadomość takich korzyści pomaga lepiej planować pod kątem efektywności podatkowej.”

Aby jednak ubiegać się o ulgę podatkową w kraju zamieszkania, należy złożyć ITR w Indiach. Według Urvila ubieganie się o ulgę podatkową w zagranicznej jurysdykcji wymaga odpowiedniej ścieżki papierowej.

Planowanie nieruchomości

Wielu Hindusów najczęściej kupuje nieruchomość wspólnie z rodzicami, nawet płacąc za nią pełny koszt. Komplikacje pojawiają się jednak w przypadku zmiany bazy, a współwłaściciel zostaje ubezwłasnowolniony lub umiera.

W takiej sytuacji niezbędna jest aktualizacja rejestrów własności w spółkach komunalnych, miejskich urzędach geodezyjnych i zarządach przedsiębiorstw użyteczności publicznej. „Żaden z tych wydziałów nie komunikuje się skutecznie i często wymaga oświadczeń od pozostałych przy życiu spadkobierców oraz woli zrzeczenia się praw” – powiedział Modi. „To staje się ciężką próbą dla NRI.”

„Dlatego osobom planującym przeprowadzkę za granicę radzę zadbać o jasne tytuły własności takich nieruchomości przed wyjazdem. Własność można przenieść w drodze aktu darowizny” – dodał. Uwaga: jeśli przekazujesz nieruchomość w drodze aktu podarunkowego, NRI są zobowiązane do uiszczenia opłaty skarbowej od udziału cedenta.

Przeczytaj to: Czy małżeństwa NRI za granicą wpływają na prawa do dziedziczenia w Indiach?