Wysokie stopy procentowe, drożejące nieruchomości,
zaostrzenie warunków kredytowania, a przy tym dynamiczny wzrost liczby i
wartości nowych hipotek – jak to możliwe? Takie pytanie mógłby zadać sobie
obserwator rynku w ostatnim zakończonym kwartale 2023 r. Odpowiedź nie jest
jednak zaskakująca – paradoks ożywienia kryje się w haśle „Bezpieczny kredyt 2
procent”.

We wstępie do najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN Jacek
Furga ze Związku Banków Polskich wskazuje, że na mówienie o kredytowym boomie
jest zdecydowanie za wcześnie. Doskonałe wyniki sprzedaży hipotek to zasługa
rządowego programu i efektu bazy, czyli porównania z katastrofalnym 2022
rokiem.

Dawno nie było takich wzrostów

W III kwartale banki podpisały łącznie 40,7 tys. nowych umów
o kredyt hipoteczny. To o 32 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i aż o 92
proc. więcej niż w analogicznym okresie 2022 r. Wzrost w wymiarze wartości
finansowania przedstawia się równie imponująco. Do kredytobiorców trafiło 15,8
mld zł, czyli o 40,2 proc. więcej niż w II kwartale i o 126 proc. więcej niż
rok wcześniej.

Rekordowy okazał się także inne wskaźnik opisujący akcję
kredytową. Aż 30 tys. kontraktów opierało się na okresowo stałym
oprocentowaniu. Oznacza to, że trzy czwarte nowej sprzedaży stanowiły
stałoprocentowe hipoteki. W porównaniu z II kw. wzrost udziału niegdyś
marginalnego produktu wyniósł 11,6 pp.

Ile dodał „Bezpieczny kredyt 2 procent”?

Za przedstawione w raporcie wyniki w dużej mierze odpowiada
program kredytów hipotecznych z dopłatami do rat. Przypomnijmy, że „Bezpieczny
kredyt 2 procent” wymusza na kredytobiorcach skorzystanie z formuły okresowo
stałego oprocentowania. Przełożyło się to zatem na dominację tego typu
konstrukcji w nowej sprzedaży.

Łącznie w III kw. do banków spłynęło 50,1 tys. wniosków o
kredyt mieszkaniowy z dofinansowaniem. Pozytywnie rozpatrzono w tym czasie 14,6
tys. z nich. „Bezpieczny kredyt 2 procent” odpowiadał zatem za 40 proc.
sprzedaży w lipcu, sierpniu i wrześniu. Autorzy raportu zadają retoryczne
pytanie, czy program padnie ofiarą własnego sukcesu i przywołują losy „Mieszkania
dla Młodych”, gdzie w 2017 r. szybko wstrzymano przyjmowanie wniosków po
wyczerpaniu źródeł finansowania.

Powrót niższego wkładu własnego

Średnia wartość kredytu mieszkaniowego ogółem notowana w III
kwartale 2023 roku wyniosła 387 980 zł, czyli wzrosła o 21 841 zł (5,97 proc.) w
porównaniu z wartością z poprzedniego kwartału. Jest to jednocześnie nowy
historyczny rekord.

W poprzednich latach w raportach AMRON-SARFiN wskazywano na
zmieniającą się strukturę sprzedaży pod względem wskaźnika LTV (wartości długu
do wartości nieruchomości). Czas spadku popularności kredytów z niskim wkładem
własnym jednak minął. W III kw. produkty z LTV przekraczającym 80 proc. (czyli
o wkładzie poniżej 20 proc.) stanowiły 24,2 proc. nowej sprzedaży. Ich udział
wzrósł w porównaniu z II kw. roku o 1,64 pp.

Pod względem okresu kredytowania zmiany były stosunkowo
niewielkie. 55 proc. nowych umów stanowią zobowiązania na okres od 25 do 35 lat.
Lekko wzrósł, ponownie, udział kredytów spłacanych krócej – od 15 do 25 lat.
Stanowiły one 34,5 proc. sprzedaży, o 0,64 pp. więcej niż w poprzednim
zakończonym kwartale.

Portfele banków nadal mniejsze

Eksperci w raporcie zwracają uwagę na dalsze kurczenie się portfela
hipotek w bankach. Miniony kwartał był siódmym z kolei, w którym obserwowano to
zjawisko. Na koniec września banki miały 2,2 mln kredytów mieszkaniowych.
Liczba obsługiwanych kontraktów spadła w porównaniu z poprzednim kwartałem o
10,9 tys., czyli o 3,15 proc.

Pod względem wartościowym sytuacja prezentuje się inaczej,
ale przyrost miał symboliczny wymiar. Wartość zadłużenia z tytułu kredytów
mieszkaniowych wzrosła kwartał do kwartału o 0,84 proc., do 482,6 mld zł.

„Tak duża rozbieżność pomiędzy spadkiem liczby i wartości
portfela kredytów mieszkaniowych jest efektem dynamicznego wzrostu średniej wysokości nowo
udzielanych kredytów. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego udzielonego złotówkach w III
kwartale 2023 roku wyniosła 388 679 zł, natomiast dla kredytów udzielanych ramach
programu ‘Bezpieczny kredyt 2 proc.’ wyniosła 393 400 zł” – podkreślają autorzy
raportu.