Pod koniec kwietnia 2023 r. wchodzi w życie nowelizacja Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która nakłada na właścicieli domów i mieszkań nowe obowiązki. Jeśli planujesz w najbliższym czasie sprzedać swoją nieruchomość, to będziesz musiał najpierw zapłacić za świadectwo energetyczne. Ile to kosztuje i jakie jeszcze zmiany czekają nas w najbliższych latach?

W teorii świadectwo energetyczne już od jakiegoś czasu jest obowiązkowe, ale w praktyce podczas podpisywania umowy sprzedaży, notariusze często tego nie egzekwują. Nowe przepisy mają to zmienić. W dodatkowy dokument będą musiały zaopatrzyć się osoby, które właśnie właśnie budują dom (świadectwo energetyczne ma być dołączone do zawiadomienia o zakończeniu budowy), sprzedają lub wynajmują nieruchomość oraz ci, którzy właśnie przeprowadzają renowacje budynku.

Ostateczny koszt świadectwa energetycznego zależy od kilku parametrów, m.in. wielkości budynku, stopnia skomplikowania bryły, zastosowanych instalacji czy konstrukcji ścian wewnętrznych i zewnętrznych. Kluczowa będzie tez lokalizacja. W mniejszych miejscowościach udało mi się znaleźć oferty za 400-500 zł, ale koszt takiego dokumentu w Gdańsku czy Warszawie to to już minimum 700 zł. Po wejściu nowych przepisów te ceny mogą jednak wzrosnąć.

Po co w ogóle te zmiany? Nasze domy są często zbudowane w starej, nieefektywnej energetycznie technologii. Przepisy unijne wymagają, żebyśmy szybko dostosowali je do nowych standardów. Oznacza to, że nasz rynek mieszkaniowy czekają duże i bardzo kosztowne zmiany, a obowiązkowe świadectwo energetyczne to tylko jedna z nich. W przyszłości czeka nas wielka fala renowacji.

Dane dotyczące polskich domów nie wyglądają dobrze, ale problem z nieefektywnymi energetycznie domami dotyczy całej Europy. Aż 75% budynków w Unii Europejskiej jest nieefektywna energetycznie. W efekcie same budynki odpowiadają w Unii Europejskiej za 40% zużycia energii i 36% emisji gazów cieplarnianych.

Dlatego renowacja budynków stanie się, a w niektórych krajach już się stała, gorącym tematem. Kolejne kraje wprowadzają już nowe regulacje, a świadectwo energetyczne domów staną się standardem. To dotyczy również Polaków. Rok temu Polska przyjęła długoterminową strategię renowacji budynków, która ma służyć „efektywnemu kosztowo przekształceniu krajowego zasobu budowlanego w budynki o niemal zerowym zużyciu energii”.

W Polsce mamy 14,8 mln budynków, 40% z nich to budynki mieszkalne. Strategia zakłada, że do 2050 r. przeprowadzone zostanie 7,5 mln inwestycji termomodernizacyjnych, w tym 4,7 mln głębokich termomodernizacji, polegających m.in. na dociepleniu budynku, wymianie okien czy zamontowaniu ekologicznego źródła ciepła.

Skala przedsięwzięcia ma być ogromna. Do 2030 r. zaplanowano termomodernizację 236 000 budynków rocznie, w kolejnej dekadzie ma to być 271 000, a w kolejnych latach po 244 000 rocznie.

Strategia brzmi ambitnie, pytanie, czy jesteśmy w stanie przeprowadzić taką operację. Obecnie flagowym programem wspierającym termomodernizację jest Czyste Powietrze. Od września 2018 r., a więc przez ponad 4 lata, podpisano ponad 478 000 umów z osobami ubiegającymi się o dofinansowanie i wypłacono ponad 4,3 mld dofinansowań. Statystycznie to ok. 100 000 umów rocznie. Za mało, by sprostać planom.

Co czeka posiadaczy nieruchomości? Świadectwo energetyczne to nie wszystko

Jeśli chcemy osiągnąć cele klimatyczne, to w kolejnych latach zdecydowanie musimy przyspieszyć z renowacją budynków. To jednak nie jedyne zmiany, jakie nas czekają. Stopniowo wchodzą już w naszym kraju nowe regulacje, które mają docelowo przyczynić się do poprawy wydajności energetycznej budynków.

>>> Świadectwo energetyczne. Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego, od 28 kwietnia tego roku obowiązkowe staną się certyfikaty energetyczne dla budynków. Będą one obowiązkowe w przypadku nowych domów oddawanych do użytku oraz tych, w których będzie przeprowadzona modernizacja. Taki certyfikat będzie obowiązywał również w przypadku mieszkań w bloku. Każdy, kto będzie chciał sprzedać lub wynająć mieszkanie, będzie musiał zaopatrzyć się w taki dokument.

Czym dokładanie jest świadectwo energetyczne? To dokument określający całkowitą energię konieczną do użytkowania budynku. Ujęte jest tam zapotrzebowanie niezbędne do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, klimatyzacji, oświetlenia. Są w nim również informacje dotyczące źródła pochodzenia energii i emisji dwutlenku węgla.

Dzięki certyfikatowi nabywca lub najemca nieruchomości będzie wiedział, jakie koszty wiążą się z zamieszkaniem w takim budynku. Niestety zaopatrzenie się w taki dokument jest dość kosztowne. Świadectwo energetyczne mogą wydawać tylko upoważnione osoby, a koszt dokumentu to minimum kilkaset złotych.

Nowe przepisy zakładają też przeprowadzanie obowiązkowej okresowej kontroli systemów grzewczych i klimatyzacji. To, jak często piece będą sprawdzane, zależy od rodzaju ogrzewania.

>>> Wykazywanie śladu węglowego dla budynków. Ślad węglowy to suma wszystkich emisji powodowanych przez dany proces czy populację. Szacuje się, że w budownictwie ok. 60-70% to ślad węglowy operacyjny, czyli taki powstający wskutek użytkowania budynku. Chodzi tu o emisję powstającą przy ogrzewaniu, wentylacji itp. Drugi rodzaj to ślad węglowy wbudowany, który stanowi pozostałe 30-40%. Powstaje on głównie w wyniku produkcji materiałów budowlanych.

Już za 4 lata, czyli w 2027 r., obowiązkowe będzie wykazywanie śladu węglowego dla budynków o powierzchni powyżej 2000 mkw. W 2030 r. ten przepis będzie dotyczył każdego nowego budynku. Docelowo do 2050 r. wszystkie budynki w Polsce mają osiągnąć zerowy operacyjny ślad węglowy. Budynki nowe i modernizowane mają do tego czasu osiągać zerowy ślad węglowy zarówno operacyjny, jak i wbudowany.

>>> Kontrole źródeł ogrzewania. Już w tym roku mają ruszyć kontrole Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Kontrolerzy będą sprawdzać, czy nasze źródło ogrzewania jest zgodne z deklaracją, jaką składaliśmy w poprzednim roku, oraz stan techniczny pieców. Celem kontroli jest sprawdzenie realnego stanu technicznego naszych domów oraz ich emisyjności i efektywności energetycznej. Te informacje pomogą w zaplanowaniu polityki klimatycznej.

Obserwując to, co już teraz dzieje się w Europie, możemy się spodziewać, że zmian będzie dużo więcej. Jakie działania podejmują inne kraje, żeby osiągnąć zeroemisyjność?

>>> Większe dofinansowania. We Włoszech w 2020 r. wprowadzono program Superbonus 110%, w ramach którego można dostać ulgę w wysokości 110% na termomodernizację. Za remont nie trzeba więc nic płacić. Niestety taki rodzaj pomocy ma swoje minusy i wielu włoskich ekspertów go krytykuje. Największy zarzut to wzrost cen modernizacji. Skoro dofinansowanie można było dostać na całość inwestycji, to nikt nie miał motywacji do negocjacji warunków, a wykonawcy dawali ceny z kosmosu.

>>> Ograniczenia w obrocie nieruchomościami. Od początku tego roku we Francji wprowadzono zakaz wynajmowania nieruchomości o klasie energetycznej gorszej niż G+, czyli obiektów, których zapotrzebowanie przekracza 450 kWh na 1 mkw. Dla porównania przeciętny dom zużywa 250 kWh na 1 mkw, a pasywny – 15 kWh. W efekcie z rynku najmu może zniknąć nawet 200 000 lokali, jeśli właściciele nie przeprowadzą obowiązkowej renowacji.

Osoby wynajmujące swoje mieszkania będą musiały przeprowadzić termomodernizację. Jeśli tego nie zrobią, to najemca może ubiegać się o odszkodowanie lub obniżenie czynszu. Podobne rozwiązania mają zostać wprowadzone w Wielkiej Brytanii w 2025 r. Brytyjczycy wynajmujący mieszkania już od dawna muszą posiadać dokument potwierdzający energetyczną klasę budynku – Energy Performance Certificate.

>>> Przymusowe termomodernizacje. Pojawiają się również informacje, że na mocy unijnych przepisów również w Polsce wejdą regulacje, które będą zobowiązywały właścicieli domów i mieszkań do przeprowadzenia renowacji w przypadku kupna, najmu lub darowizny. Taki przepis został już wprowadzony w Belgii.

Jak fala renowacji zmieni rynek nieruchomości?

Fala renowacji dla niektórych okaże się szansą, a inni będą musieli za to dużo zapłacić. Jakie czekają nas potencjalne scenariusze, gdy na dobre ruszymy z modernizacją budynków?

>>> Napędzenie boomu budowlanego. Przez niską zdolność kredytową Polaków w ostatnich miesiącach branża budowlana zamarła, ale zwiększenie nakładów na termomodernizację może ją ponownie pobudzić. W najbliższych latach możemy potrzebować fachowców od izolacji. Być może niektóre firmy budowlane, które teraz straciły klientów, przebranżowią się a ich biznes na nowo ruszy.

>>> Drastyczny wzrost cen materiałów izolacyjnych. Styropian, a więc kluczowy materiał wykorzystywany do izolacji budynków, drożał w ubiegłym roku nawet o kilkadziesiąt procent. Był nawet moment, że ciężko było go dostać. Obecnie ceny się trochę ustabilizowały, ale wzmożony popyt napędzony przez falę renowacji może ponownie wywindować ceny i sprawić, że ponownie zabraknie surowca. To samo dotyczy wełny do izolacji oraz innych produktów wykorzystywanych przy termomodernizacji.

>>> Spadek popytu na stare budynki. I spadek ich wartości rynkowej. Jeśli w naszym kraju wejdą regulacje zobowiązujące do przeprowadzenia renowacji, to wartość budynków niespełniających norm prawdopodobnie mocno spadnie. Jeśli inwestor będzie wiedział, że kupując dom, przez kolejne lata będzie musiał włożyć w niego kilkadziesiąt tysięcy złotych, to albo poszuka innego albo będzie mocno negocjował cenę z obecnym właścicielem.

Nowe regulacje mogą ogólnie przystopować ruch na rynku nieruchomości. Jeśli sprzedaż starego domu będzie trudniejsza, a zakup będzie wiązał się z poniesieniem poważnych inwestycji, to cześć osób może być mniej skłonna do zmiany miejsca zamieszkania. Wzrost wartości może wtedy nastąpić w przypadku budynków nowych, dobrze zaizolowanych, które spełniają określone normy.

>>> Nowe wcielenie flipperów. Na rynku mogą pojawić się inwestorzy, którzy będą kupować domy niespełniające norm, remontować je, a następnie sprzedawać. Sprzedający, którego nie stać na samodzielny remont, będzie niestety w gorszej pozycji negocjacyjnej. Szansa na samodzielną sprzedaż energochłonnego budynku na rynku maleje, a sprzedający będą musieli akceptować niższą cenę. Flipperzy dodatkowo będą ją zaniżać, bo im niższy koszt zakupu, tym większa szansa na zysk.

>>> Wzrost sprzedaży pomp ciepła. Ostatni rok był bardzo dobry dla firm zajmujących się produkcją i montażem pomp ciepła. Coraz więcej inwestorów montuje pompę ciepła w nowych domach, sporo osób zmieniło też w ostatnim czasie swoje główne źródło ogrzewania. Jeśli mamy dążyć do zeroemisyjności, to zainteresowanie pompami będzie jeszcze większe. Prawdopodobnie takie rozwiązanie stanie się standardem w nowych budynkach. Ogrzewanie pompą ciepła niestety wiąże się z dużym zapotrzebowaniem na energię. Być może to szansa na rozwój fotowoltaiki.

>>> Odrodzenie fotowoltaiki. Wprowadzony w zeszłym roku nowy system rozliczeń – net-billing – sprawił, że opłacalność montażu paneli stała się mniej przewidywalna i wielu potencjalnych inwestorów zrezygnowało z tej inwestycji. To negatywnie odbiło się na całej branży, o czym pisałam więcej tutaj. Dążenie do zeroemisyjnosci prawdopodobnie na nowo pobudzi tę branżę. Fotowoltaika jest też idealnym rozwiazaniem dla użytkowników pomp ciepła, które pochłaniają dużo prądu.

>>> Kredyty na cele ekologiczne. Banki coraz częściej mają w swoich ofertach kredyty i pożyczki z przeznaczeniem na cele takie jak fotowoltaika, pompy ciepła czy termomodernizacja. Już teraz są one często lepiej oprocentowane niż standardowe finansowanie. Nowe regulacje na rynku mogą sprawić, że popyt na tego typu finansowanie znacząco wzrośnie. Jednocześnie część kredytów może być wstrzymywana. Być może banki nie będą chciały finansować budowy domów, w których budynek nie spełnia określonych norm.

>>> Domy pasywne. O energooszczędności w domach mówi się w Polsce już od dawna. Inwestorzy budujący domy zwracają uwagę na projekt, usytuowanie względem stron świata czy źródło ogrzewania. Nowe regulacje mogą mocno pobudzić rynek domów pasywnych, czyli takich, które są samowystarczalne. Dom pasywny to coś więcej niż dom energooszczędny. Oprócz fotowoltaiki i czy pompy ciepła, charakteryzuje się też m.in. konkretnym wyglądem. Takie domy stawiane są na kształcie prostokąta z dwu lub jednospadowym dachem, bez balkonów i zdobień, które są praktycznie jednoznaczne z mostkami termicznymi.

Wielka fala renowacji – kto za to zapłaci?

Jak podaje Forum Energii, koszt termomodernizacji w Europie do 2030 r. to ok. 275 mld euro rocznie. Polska, zgodnie z przyjętą strategią, planuje przez najbliższe lata modernizować 236 000 budynków rocznie. Nie wiemy, jaki udział będą stanowiły budynki wielorodzinne, a jaki jednorodzinne. Jeśli jednak przyjmiemy, że modernizacja każdego z nich będzie kosztować średnio 50 000 zł, to całkowity koszt wyniesie ok. 12 mld zł rocznie. Jednak wraz ze wzrostem cen produktów izolacyjnych ta kwota również może rosnąć.

Takiego kosztu na pewno nie można w pełni przerzucić na właścicieli domów, choć prawdopodobnie musimy liczyć się z tym, że ani państwo, ani Unia Europejska nie sfinansuje w 100% tych inwestycji. Niewątpliwie kluczową rolę w finansowaniu modernizacji mogą odegrać środki z Krajowego Planu Odbudowy, ale to nie jedyne źródło. Forum Energii w 2020 r. przygotowało scenariusz dotyczący źródeł finansowania.

Źródło: Forum Energii

Po przeprowadzeniu termomodernizacji i wymiany źródeł ciepła koszty utrzymania znacząco spadną. Według opracowania zawartego w Długoterminowej Strategii Renowacji Budynków, średni czas zwrotu kosztów z termomodernizacji w przypadku budynków mieszkalnych wynosi 10-25 lat, a w przypadku budynków przemysłowych i gospodarczych ten czas wynosi 5-15 lat. Wszystko zależy jednak od konkretnego budynku.

W stosunkowo nowych domach renowacja nie przyniesie aż tak istotnych oszczędności. Zupełnie inaczej będzie wyglądała sytuacja w starych, słabo zaizolowanych budynkach. Mieszkańcy takich budynków od razu zauważą obniżenie kosztów nawet o kilkaset złotych miesięcznie, a inwestycja zwróci się już po kilku latach. Poniżej przykład szacowany termin zwrotu z inwestycji w przypadku przeprowadzenia głębokiej termomodernizacji w budynkach jednorodzinnych. Do obliczeń przyjęto szacunkowe koszty modernizacji i cen ciepła w 2035 r.

zdjęcie: Pixabay