BOSTON – Program rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla 26 miast-bramek stanu Massachusetts, który był kluczową częścią nowej ustawy o ulgach podatkowych, rodzi pytania dotyczące tego, czym jest „stawka rynkowa”.

Program zachęt do rozwoju budownictwa mieszkaniowego (HDIP) dotował miliony dolarów na tworzenie mieszkań we Wspólnocie. Jednak z raportu Massachusetts Law Reform Institute wynika, że ​​program „dotuje jedynie mieszkania, których nie stać na przystępną cenę, z szokująco wysokimi czynszami i bez ograniczeń podwyżek”, w tym inwestycję Malden Center, w której mieszkania z jedną sypialnią mogą kosztować nawet 4654 dolarów miesięcznie .

Jednak zwolennicy bronią programu, który działa głównie poza obszarem Bostonu, jako koniecznego do promowania społeczności o mieszanych dochodach.

W obliczu narastającego kryzysu mieszkaniowego w Massachusetts, niedawna ustawa o ulgach podatkowych przyznała HDIP 327 milionów dolarów w ciągu następnych 10 lat na ulgi podatkowe na budowę mieszkań zawierających co najmniej 80% stawek rynkowych.

Statut definiuje stawkę rynkową jako mieszkania, których cena jest „zgodna z obowiązującymi w gminie stawkami czynszu lub cenami sprzedaży”. Pomimo zapotrzebowania na 175 367 mieszkań po przystępnych cenach w Massachusetts, ustawodawstwo milczy w kwestii definiowania przystępności cenowej.

„Rynkowa stopa procentowa brzmi tak nieszkodliwie” – stwierdziła Judith Liben z MLRI. „No cóż, pomyśl o rynku Massachusetts, a wiesz, że to oznacza bardzo wysokie czynsze”.

Krajowa Koalicja Mieszkaniowa o Niskich Dochodach podała, że ​​aby móc wynająć mieszkanie z dwiema sypialniami we wschodnim hrabstwie Worcester, potrzeba stawki godzinowej w wysokości 31,98 dolara. Szacuje się jednak, że najemcy zarabiają średnio 18,22 dolara na godzinę. Ta rozbieżność sprawia, że ​​stawki czynszu za wynajem mieszkań na poziomie rynkowym są poza zasięgiem wielu mieszkańców Worcester.

Grożąc eksmisją Dave Vespucci, wówczas 74-letni mężczyzna mieszkający w Worcester od ponad 20 lat, powiedział GBH News: „Ceny powoli wypierają wszystkich biednych ludzi”.

Tylko w zeszłym miesiącu w Massachusetts złożono 3120 spraw o eksmisję.

Według Libena HDIP „ignoruje tragiczny kryzys w zakresie niedrogich mieszkań, w jakim znajduje się Wspólnota”.

„Jeśli spojrzysz na HDIP i zapytasz: gdzie jest zapotrzebowanie tej wspólnoty na mieszkania? Kto potrzebuje mieszkania? Czy chcemy takiego mieszkania? Na przykład 12 500 jednostek, które w ogóle nie są dostępne? Żadna część z nich nie jest dostępna w przystępnej cenie? Czy tego właśnie chcemy? Czy interesuje nas liczba lokali pod zabudowę, a nie to, jakie mieszkania będą dostępne dla kogo?” zapytała.

Inną cechą HDIP jest to, że tylko deweloperzy w miastach-bramkach kwalifikują się do otrzymania ulg podatkowych. „Te 26 miast to ogromnie różne miasta” – stwierdził Liben. „Chociaż potrzeba ożywienia śródmieścia i sprowadzenia większej liczby ludzi z klasy średniej do zamieszkania w społecznościach o dość niskich dochodach może być prawdziwa w przypadku niektórych miast-bram, HDIP w ogóle nie rozróżnia Malden, Quincy, Lowell czy Fall River. ”

Albo Chelsea, według Alexandra Traina, dyrektora ds. mieszkalnictwa i rozwoju społeczności w hrabstwie Suffolk, który również zarzucił HDIP traktowanie miast-bram, do których należą także Springfield, Holyoke i Pittsfield.

Train stwierdził, że wskaźnik pustostanów w Chelsea wynosi poniżej 4%, występuje „skrajny niedobór” niedrogich mieszkań, a średni dochód gospodarstwa domowego jest niższy niż mediana stanu. Co więcej, ponad 50% najemców jest obciążonych kosztami, co oznacza, że ​​płacą za mieszkanie ponad 30% swoich dochodów.

Train stwierdził również, że mieszkańcy pracują na różnych stanowiskach i muszą mieszkać blisko swoich ośrodków zatrudnienia i transportu publicznego, a oba te miejsca, zdaniem Train, „pozornie stały się luksusem w okolicach Bostonu”.

Train stwierdził, że wymagania HDIP dotyczące stawek rynkowych wynoszących co najmniej 80% nie odpowiadają potrzebom Chelsea.

„Nie możemy tego zrobić [HDIP projects] w tej chwili, chyba że będziemy realizować projekty z 20% lub mniej przystępnymi cenowo jednostkami. A to nie odpowiada potrzebom naszych mieszkańców ani mieszkańców regionu Greater Boston”.

Andre Leroux, dyrektor projektu Gateway Hubs w MassINC, potwierdził różnice na rynkach mieszkaniowych w miastach-bramkach. Niemniej jednak powiedział, że HDIP nadal „działa tak, jak powinien działać, ponieważ z analizy, którą przeprowadziłem w odniesieniu do wszystkich projektów finansowanych przez HDIP, wynika, że ​​93% wszystkich projektów miało miejsce poza Bostonem obszar.

„W obszarze metropolitalnym Bostonu można faktycznie wykorzystać HDIP w celu zwiększenia przystępności cenowej projektu” – dodał.

Peter Dunn, dyrektor ds. rozwoju Biura Wykonawczego ds. Rozwoju Gospodarczego w Worcester, mieście, które Liben nazwał „dzieckiem z plakatu problemów HDIP”, stwierdził, że projekty HDIP w Worcester „historycznie… miały 100% stawki rynkowej”. Jednak najnowszy projekt HDIP w Worcester przewiduje 20% górny limit przystępności dozwolony przez ustawę. Dunn zasugerował, że najlepiej pozostawić decyzje dotyczące przystępności cenowej gminie.

„Wiem, że w Worcester znajdujemy się w innym miejscu, jeśli chodzi o nasz rynek, niż pięć czy dziesięć lat temu i mogę sobie wyobrazić, że wiele innych miast-bramek może nadal znajdować się w podobnej sytuacji rynkowej” – powiedział Dunn. „Dlatego uważam, że naprawdę najlepiej jest, aby lokalna społeczność dowiedziała się, jaki skład projektu jest dla niej najlepszy i czy ma on lokalne wsparcie, zamiast być całkowicie przepisywanym lub narzucanym na szczeblu stanowym, ponieważ każda społeczność jest różny.”

Leroux postrzegał całkowitą rezygnację z przystępności cenowej jako zaletę HDIP, „ponieważ każda społeczność zasługuje na zróżnicowanie dochodów”.

„W przeciwnym razie poprzez politykę będziemy promować segregację, segregację ekonomiczną, która często jest także segregacją rasową” – stwierdził Leroux. „To naprawdę dziwne, że znajduję się w sytuacji, w której niektóre postępowe organizacje mieszkaniowe lub grupy sprawiedliwości społecznej próbują ograniczyć rodzaje mieszkań, które można budować w społecznościach, w których mieszkają ludzie o niskich dochodach: czy chcesz przez to powiedzieć, że możesz mieć tylko niskie -ludzie o dochodach w tych społecznościach?

Keith Fairey, prezes i dyrektor generalny organizacji non-profit Way Finders zajmującej się mieszkalnictwem w Springfield, omówił znaczenie tworzenia mieszkań dla osób o różnych dochodach w mieście takim jak Holyoke, które zostało „zniszczone przez dezinwestycje i porzucenie”.

„Przywódcy miasta Holyoke nie chcą, aby ludzie opuszczali Holyoke, gdy wzrosną ich dochody: chcą, aby ludzie pozostali w Holyoke nawet wtedy, gdy staną się bardziej mobilni ekonomicznie” – powiedział Fairey. „HDIP zapewnia możliwość oferowania mieszkań po cenach rynkowych obok mieszkań po przystępnych cenach, ponieważ ekonomia i finanse rozwoju budownictwa mieszkaniowego w tym miejscu – niezależnie od tego, czy są to mieszkania niedrogie, czy mieszkania po cenach rynkowych – nie działają zbyt dobrze bez dotacji. Czynsze lub sprzedaż same w sobie nie pokryłyby kosztów inwestycji.”

Z ostatniego spisu ludności wynika, że ​​Massachusetts straciło około 50 000 mieszkańców. Fairey ma nadzieję, że wzrost liczby ofert mieszkaniowych w miastach takich jak Holyoke – które w szczytowym okresie liczyło 60 000 mieszkańców, a obecnie liczy 37 000 mieszkańców – może „wypełnić utraconą przez nas deltę pod względem populacji we Wspólnocie”.

Jaimee Francis pisze dla Recorder w ramach programu Statehouse Uniwersytetu Bostońskiego.