Ulga mieszkaniowa – jak to działa? Trzeba wiedzieć, że osoby, które zamierzają sprzedać mieszkanie w ciągu 5 lat od nabycia muszą liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku od dochodu. Z uwagi na bardzo wysoką stawkę podatku sprzedaż taka często staje się nieopłacalna. Istnieje jednak możliwość zastosowania tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala zmniejszyć, a czasem nawet uniknąć obowiązku płacenia podatku. Komu przysługuje ulga mieszkaniowa w zeznaniu rocznym PIT-39? Co można odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej?

Spis treści

1. PIT-39 a ulga mieszkaniowa 2023
2. Ulga mieszkaniowa 2023 – co można odliczyć?
3. Jaki sprzęt AGD można odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej?
4. Ulga mieszkaniowa to wydatki poniesione nie tylko w Polsce
5. Jak obliczyć kwotę do ulgi mieszkaniowej?
6. Ulga mieszkaniowa – przykłady rozliczeń

PIT-39 a ulga mieszkaniowa 2023

Zbliża się czas rozliczeń z Urzędem Skarbowym. PIT-39 to formularz deklaracji podatkowej przeznaczony dla podatników, którzy w danym roku podatkowym uzyskali przychód wskazany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ulga mieszkaniowa dotyczy podatników, którzy w roku podatkowym dokonali odpłatnego zbycia:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów

Powyższe wytyczne obowiązują do końca roku kalendarzowego, w którym ww nieruchomości zostały wybudowane lub nabyte oraz jeśli nie minęło od tego czasu pięć lat. Jeśli zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, podatnik ma obowiązek uiścić z tego tytułu podatek dochodowy. Podatnik ma obowiązek odprowadzić do fiskusa podatek w wysokości 19% od otrzymanego dochodu.

Należy przy tym wyjaśnić, że odpłatne zbycie nieruchomości rozumiane jest jako sprzedaż, zamiana i inne odpłatne (tzn. za wynagrodzeniem) rozporządzenie nieruchomością lub prawem majątkowym przenoszące własność na drugi podmiot (np. w drodze umowy odpłatnego zniesienia współwłasności).

Ulga mieszkaniowa 2023 – co można odliczyć?

Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, pod warunkiem, że uzyskane z tego tytułu przychody przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe można zaliczyć m.in. wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie pięciu lat od jego nabycia grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Wydatkami na cele mieszkaniowe będą też wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Dotyczy to również tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, które podatnik zaciągnął w celu sfinansowania własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim UE  lub w innym państwie należącym do EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej. W takim przypadku ważna jest jednak data zaciągnięcia kredytu. Warunkiem jest, aby nastąpiło to przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

W zakresie budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego do ulgi mieszkaniowej uprawniają wydatki poniesione na:

• wykonanie tynków,
• wykonanie podłóg,
• wykonanie okładzin ściennych i powłok malarskich oraz
• innych umocowanych na stałe elementów (np. pawlaczy, szaf wnękowych, obudowy wanny) a także
• wymianę/instalację składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazowej).

Interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 14 października 2021 rozszerza katalog wydatków uprawniających do ulgi mieszkaniowej.

Poszerzenie katalogu wydatków objętych ulgą mieszkaniową jest bardzo korzystne dla osób sprzedających nieruchomość.

Rodzaje wydatków realizowanych w ramach celów mieszkaniowych określa art. 21 ust. 25 ustawy PIT.  Dla celów niniejszej interpretacji ogólnej są istotne wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT, tj. wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Jaki sprzęt AGD można odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej?

Zgodnie z treścią rozporządzenia, za przykładowe wydatki na własne cele mieszkaniowe wskazywane były remont, modernizacja lub wykonanie nowych: sufitów, tynków, podłóg, powłok malarskich i pozostałych elementów (np. pawlaczy, trwale umiejscowionych szaf wnękowych, obudowy wanny, zlewozmywaków, grzejników). Wątpliwości dotyczyły chociażby zakupu sprzętu AGD.

Wydatki, które można odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej to:

• kuchenki gazowej,
• kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej,
• płyty indukcyjnej,
• płyty ceramicznej,
• piekarnika,
• zmywarki,
• pralki,
• oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych,
• okapów kuchennych,

Interpretacja ogólna Ministra Finansów wyjaśnia, że wydatki te mogą być traktowane jako wydatki budowlane, remontowe lub wykończeniowe, gdyż stanowią zakończenie instalacji gazowej, gazowo-elektrycznej, elektrycznej, wodociągowej, wodociągowo-kanalizacyjnej lub wentylacyjnej. A to znaczy, że można je uwzględnić przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej. Są to wydatki niezbędne i racjonalne, wynikające z projektów instalacyjnych i przyłączeniowych sporządzonych dla danej nieruchomości/lokalu.

W Interpretacji można przeczytać: „Projektując omawiane zwolnienie podatkowe, ustawodawca nie miał na celu zawężenia katalogu wydatków mieszkaniowych wyłącznie do tych wydatków, które wiążą się z przygotowaniem budynku (lokalu) do tzw. „stanu surowego zamkniętego”. Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji.”

A urządzenia AGD zapewniają warunki takiej egzystencji.

Poszerzenie katalogu wydatków obejmuje także meble. Interpretacja wskazuje, że meble trwale związane z budynkiem (lokalem), wykonane na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby i zabudowa kuchenna „pod wymiar”, charakteryzują się funkcjonalnością przystosowaną wyłącznie do budynku (lokalu), w którym zostały pierwotnie zamontowane. Jak wynika z praktyki, w przypadku dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości wyposażonej w stałe elementy zabudowy meblowej, zwykle pozostają one w danym budynku (lokalu) i stanowią część składową osiągniętego przychodu, jak również – pod warunkiem posiadania stosownej dokumentacji – mogą stanowić koszty uzyskania przychodu jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Pod względem funkcjonalności należy je zatem traktować jako elementy konstrukcyjne budynku (lokalu). To samo dotyczy zabudowy kuchennej wolnostojącej.

A zatem meble, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby oraz meble w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca – mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy PIT.

Analogicznie będzie w przypadku zakupu szafki stanowiącej element mocowania umywalki i trwałej zabudowy łazienki z płyt kartonowo-gipsowych.

Ulga mieszkaniowa to wydatki poniesione nie tylko w Polsce

Warto zwrócić uwagę, że wydatki na cele mieszkaniowe nie muszą to być wydatki poniesione w Polsce. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zaliczają się również wydatki poniesione w państwach członkowskich Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Warunkiem jest jednak, aby istniała podstawa prawna (wynikająca z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Polska) do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, w którym podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Jak obliczyć kwotę do ulgi mieszkaniowej?

Kwota zwolnienia jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W pierwszej kolejności ustala się dochód z odpłatnego zbycia : dochód = przychód – koszty uzyskania przychodu

Przy czym różnicę pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania należy powiększyć o sumę ewentualnych odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Następnie należy obliczyć dochód wolny od podatku: dochód wolny od podatku = (dochód x deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód z odpłatnego zbycia.

Na koniec oblicza się podstawę opodatkowania: podstawa obliczenia podatku = dochód – dochód wolny od podatku.

Jeśli więc przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika, to wówczas dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku.

Natomiast w przypadku gdy podatnik przeznaczy na cele mieszkaniowe tylko część tego przychodu, to zwolnieniem objęta będzie wyłącznie ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Kolejnym warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe w ściśle określonym terminie. Wynosi on 3 lata licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Ulga mieszkaniowa – przykłady rozliczeń

Przykład 1: Podatnik w 2019 r. kupił mieszkanie, które kosztowało 400 tys. zł. W 2022 r. podatnik ten postanowił sprzedać to samo mieszkanie za kwotę 700 tys. zł. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży zamierza wykorzystać na zakup innego mieszkania. Aby wyliczyć dochód zwolniony z opodatkowania podatnik powinien ustalić i obliczyć następujące kwestie:

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości – 700 000 zł

Koszty uzyskania przychodu – 400 000 zł

Dochód – 300 000 zł

Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości – 700 000 zł

A zatem dochód wolny od podatku będzie wynosił: (300.000 X 700.000) / 700.000 = 300.000 

Wynika z tego, że cały uzyskany ze sprzedaży mieszkania dochód korzysta ze zwolnienia. Podatnik nie zapłaci w tym przypadku żadnego podatku.

Przykład 2: W  2019 r. podatnik kupił dom za kwotę 440 tys. zł. W  2022 r. sprzedał go za 540 tys. zł. Z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży 500 tys. zł zamierza wydać na zakup mieszkania, a resztę, czyli 40 tys. zł chce przeznaczyć na zakup samochodu.

Aby wyliczyć dochód zwolniony z opodatkowania podatnik powinien ustalić i obliczyć następujące kwestie:

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości – 540 000 zł

Koszty uzyskania przychodu – 440 000 zł

Dochód – 100 000 zł

Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości – 500 000 zł

Dochód wolny od podatku będzie wynosił: (100 000 X 500 000) / 540 000 = 92592,59 zł.

A zatem kwota do opodatkowania (liczona jako dochód pomniejszony o dochód wolny od podatku) wynosić będzie: 100 000 – 92592,59 = 7 407,41 zł

Podstawa prawna:

• art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19, art. 30e, art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25-30, art. 22 ust. 6c-6f, art. 45 ust. 1a pkt 3Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.)
• Interpretacja Ogólna Nr DD2.8202.4.2020 Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r. w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego