W danych kwartalnych widać wzrosty cen we wszystkich segmentach rynku – czytamy w raporcie Expandera i Rentier.io. Najmocniej zdrożały średniej wielkości mieszkania i małe. Znacząco odbiła też liczba rozpoczynanych budów (plus 69 proc.).

Lublin w czołówce

Ze snu budzi się też rynek kredytów hipotecznych.

>>> Zgłoś swoją firmę do rankingu Najlepszych Firm Lubelszczyzny Złota Setka 2022<<<

Wzrost zdolności kredytowej wywołany złagodzeniem Rekomendacji S oraz perspektywa taniego kredytu w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wpłynęły na poprawienie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Co prawda realny wpływ programu na rynek nieruchomości będzie ograniczony, ponieważ będą mogły z niego skorzystać tylko osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały domu ani mieszkania.

– Efekt psychologiczny jest jednak znaczący – piszą autorzy raportu.

Marzec był dopiero drugim miesiącem z rzędu, kiedy wzrosty przeważały nad spadkami cen (wzrosty w 12 miastach, spadki w 5). Wcześniej raz były wzrosty, a raz spadkami. Spadki cen ofertowych były jednak na tyle niewielkie, że w większości badanych miast już nie ma po nich śladu. W marcu bowiem ceny w 9 z 17 miast były już wyższe niż w maju 2022 roku, podczas ostatniego szczytu cenowego.

Największe wzrosty w tym okresie pojawiły się w Katowicach (5,7 proc.), Lublinie (4,2 proc.) i Poznaniu (3,2 proc.).

Największe spadki w tym okresie odnotowano w Szczecinie (–5,8 proc.), Częstochowie (-5,7proc.) i Toruniu (-4,2 proc.).

Więcej i drożej

– W danych kwartalnych widać, że przewaga wzrostów dotyczy wszystkich segmentów rynku, czyli zarówno małych, średnich jak i dużych mieszkań – czytamy w raporcie.

W porównaniu do IV kwartału 2022 ceny małych mieszkań w badanych miastach wzrosły przeciętnie o 1,5 proc., średniej wielkości lokali o 1,8 proc., a dużych o 0,8 proc.

Najnowsze dane GUS pokazują, że poprawa nastrojów przekłada się na odbicie w rozpoczynanych budowach.

– W ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z około 10 tysiącami rozpoczynanych budów miesięcznie. W marcu liczba ta nagle podskoczyła do 18,3 tys., co oznacza wzrost w porównaniu do lutego aż o 69 proc. – czytamy w raporcie.

W przypadku deweloperów ten wzrost wynosi 67 proc., a w zakresie budów indywidualnych jest jeszcze większy: 81 proc.

Również na rynku kredytów hipotecznych widać pierwsze oznaki ożywienia. Według BIK w marcu banki udzieliły kredytów hipotecznych na kwotę 3,5 mld zł.

To najlepszy wynik od 9 miesięcy.

W porównaniu z lutym oznacza to wzrost aż o 57 proc., ale wciąż było to jednak o 43% mniej niż przed rokiem.

Taniej za najem

Eksperci z Expandera i Rentier.io przyjrzeli się także rynkowi najmu. Z ich raportu na ten temat wynika, że w marcu, w badanych miastach, opublikowano 19 tys. nowych, unikalnych ogłoszeń o wynajmie mieszkania. To największa liczba od kwietnia 2021 roku. Ponadto marzec był drugim z rzędu miesiącem z przewagą spadków nad wzrostami stawek najmu.

W 10 miastach odnotowano obniżki stawek. Wzrosty tylko w czterech.

– Oczywiście: dwa miesiące z rzędu niewielkich obniżek nie muszą o niczym świadczyć. Oprócz tego mamy jednak do czynienia z wysypem nowych ogłoszeń o wynajmie. W 16 badanych przez nas miastach w marcu opublikowano 19 272 nowych, unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń o wynajmie. To największa liczba od kwietnia 2021 r. Z kolei aktywnych (niezależnie od daty dodania) było 36 889 ogłoszeń, czyli o 13 proc. więcej niż przed wojną w Ukrainie – czytamy w raporcie.

Bydgoszcz drożeje, Toruń tanieje

Stawki w tych bliskich siebie miastach zawsze były bardzo zbliżone. W marcu różnica wzrosła jednak do rekordowego poziomu. W Toruniu były dwa miesiące spadków, po których przeciętna stawka wynosi 39 zł za m2. Z kolei w Bydgoszczy przeciętny koszt najmu wzrósł do rekordowego poziomu 45 zł za m2.

Na największym rynku najmu w Polsce, czyli Warszawie średnia stawka w grudniu 2022 roku wzrosła do 75 zł za m2 (rekordowy poziom) i od tamtego czasu utrzymuje się na tym poziomie.

A co się dzieje w poszczególnych segmentach rynku? W przypadku małych lokali (poniżej 35 m2) jest niewielka przewaga spadków. W porównaniu z ostatnim kwartałem minionego roku stawki spadły w sześciu miastach, w wzrosły w pięciu. W przypadku średniej wielkości lokali (35-60 m2) jest równowaga: w ośmiu miastach stawki wzrosły, w tylu też spadły. Tylko w przypadku dużych lokali (powyżej 60 m2) wciąż jest przewaga wzrostów.

Rentowność wynajmu

Rentowność wynajmu jest porównywalna do tej sprzed kwartału i waha się delikatnie w zależności od segmentu. Średnia rentowność brutto w pierwszym kwartale tego roku, w przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy pełnym obłożeniu, wyniosła dla małych mieszkań 7,4 proc. (-0,2p.p.), dla średnich 6,8 proc. (+0,8p.p.), a dla dużych na 6,1 proc. (-0,8p.p.).

Przy doliczeniu dodatkowych kosztów i nakładów,

przeciętna rentowność 30-metrowego mieszkania wyniesie 5,9 proc. netto. Dla 50-metrowego mieszkania będzie 5,5 proc. netto, a dla 70-metrowego 4,9 proc. netto.

– Są to odpowiedniki lokaty bankowej z oprocentowaniem odpowiednio 7,3%, 6,8% i 6,1% – czytamy w raporcie

źródło: raport EXPANDER i RENTIER.IO