W obliczu kryzysu mieszkaniowego Massachusetts dotuje jednostki po stawkach rynkowych
![W obliczu kryzysu mieszkaniowego Massachusetts dotuje jednostki po stawkach rynkowych](https://oen.pl/wp-content/uploads/2023/11/2eff3ef4a9994683a51cfc0a3b745947.jpg)
BOSTON – Program rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla 26 miast-bramek stanu Massachusetts, który był kluczową częścią nowej ustawy o ulgach podatkowych, rodzi pytania dotyczące tego, czym jest „stawka rynkowa”.
Program zachęt do rozwoju budownictwa mieszkaniowego (HDIP) dotował miliony dolarów na tworzenie mieszkań we Wspólnocie. Jednak z raportu Massachusetts Law Reform Institute wynika, że program „dotuje wyłącznie mieszkania, których nie stać na przystępną cenę, z szokująco wysokimi czynszami i bez ograniczeń podwyżek”, w tym inwestycję Malden Center, w której mieszkania z jedną sypialnią mogą kosztować nawet 4654 dolarów miesięcznie .
Jednak zwolennicy bronią programu, który działa głównie poza obszarem Bostonu, jako koniecznego do promowania społeczności o mieszanych dochodach.
W obliczu narastającego kryzysu mieszkaniowego w Massachusetts, niedawna ustawa o ulgach podatkowych przyznała w ciągu następnych 10 lat programowi rozwoju budownictwa mieszkaniowego 327 milionów dolarów w postaci ulg podatkowych na budowę mieszkań zawierających co najmniej 80% stawek rynkowych.
Statut definiuje stawkę rynkową jako mieszkania, których cena jest „zgodna z obowiązującymi w gminie stawkami czynszu lub cenami sprzedaży”. Pomimo zapotrzebowania na 175 367 mieszkań po przystępnych cenach w Massachusetts, ustawodawstwo milczy w kwestii definiowania przystępności cenowej.
„Stawka rynkowa brzmi tak nieszkodliwie” – stwierdziła Judith Liben z Instytutu Reformy Prawa w Massachusetts. „No cóż, pomyśl o rynku Massachusetts, a wiesz, że to oznacza bardzo wysokie czynsze”.
Krajowa Koalicja Mieszkaniowa o Niskich Dochodach podała, że aby móc wynająć mieszkanie z dwiema sypialniami we wschodnim hrabstwie Worcester, wystarczy stawka godzinowa w wysokości 31,98 dolara. Szacuje się jednak, że najemcy zarabiają średnio 18,22 dolara na godzinę. Ta rozbieżność sprawia, że stawki czynszu za wynajem mieszkań na poziomie rynkowym są poza zasięgiem wielu mieszkańców Worcester.
W lutym zeszłego roku groził mu eksmisja Dave Vespucci, 74-letni mężczyzna mieszkający w Worcester od ponad 20 lat, powiedział GBH News: „Ceny powoli wypierają wszystkich biednych ludzi”.
Tylko w zeszłym miesiącu w Massachusetts złożono 3120 spraw o eksmisję.
Zdaniem Libena program zachęt do rozwoju mieszkalnictwa „ignoruje tragiczny kryzys w zakresie niedrogich mieszkań, w jakim znajduje się wspólnota”.
„Jeśli spojrzysz na HDIP i zapytasz: gdzie jest zapotrzebowanie tej wspólnoty na mieszkania? Kto potrzebuje mieszkania? Czy chcemy takiego mieszkania? Na przykład 12 500 jednostek, które w ogóle nie są dostępne? Żadna część z nich nie jest dostępna w przystępnej cenie? Czy tego właśnie chcemy? Czy interesuje nas liczba lokali pod zabudowę, a nie to, jakie mieszkania będą dostępne dla kogo?” zapytała.
Kolejną cechą programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego jest to, że z ulg podatkowych mogą korzystać wyłącznie deweloperzy z miast bramnych. „Te 26 miast to ogromnie różne miasta” – stwierdził Liben. „Chociaż potrzeba ożywienia śródmieścia i sprowadzenia większej liczby ludzi z klasy średniej do zamieszkania w społecznościach o dość niskich dochodach może być prawdziwa w przypadku niektórych miast-bram, HDIP w ogóle nie rozróżnia Malden, Quincy, Lowell czy Fall River. ”
Albo Chelsea, według Alexandra Traina, dyrektora ds. mieszkalnictwa i rozwoju społeczności w hrabstwie Suffolk, który również zarzucił programowi rozwoju budownictwa mieszkaniowego traktowanie miast-bram, do których należą także Springfield, Holyoke i Pittsfield.
Train stwierdził, że wskaźnik pustostanów w Chelsea wynosi poniżej 4%, występuje „skrajny niedobór” niedrogich mieszkań, a średni dochód gospodarstwa domowego jest niższy niż mediana stanu. Co więcej, ponad 50% najemców jest obciążonych kosztami, co oznacza, że płacą za mieszkanie ponad 30% swoich dochodów.
Train powiedział także, że mieszkańcy pracują na różnych stanowiskach i muszą mieszkać blisko swoich ośrodków zatrudnienia i transportu publicznego, a oba te miejsca, zdaniem Train, „pozornie stały się luksusem w okolicach Bostonu”.
Train stwierdził, że wymagania programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego, dotyczące stawek rynkowych wynoszących co najmniej 80%, nie odpowiadają potrzebom Chelsea.
„Nie możemy tego zrobić [HDIP projects] w tej chwili, chyba że będziemy realizować projekty z 20% lub mniej przystępnymi cenowo jednostkami. A to nie odpowiada potrzebom naszych mieszkańców ani mieszkańców regionu Greater Boston”.
Andre Leroux, dyrektor projektu Gateway Hubs w MassINC, potwierdził różnice na rynkach mieszkaniowych w miastach-bramkach. Niemniej jednak powiedział, że HDIP nadal „działa tak, jak powinien działać, ponieważ z analizy, którą przeprowadziłem w odniesieniu do wszystkich projektów finansowanych przez HDIP, wynika, że 93% wszystkich projektów miało miejsce poza Bostonem obszar.
„W obszarze metropolitalnym Bostonu można faktycznie wykorzystać HDIP w celu zwiększenia przystępności cenowej projektu” – dodał.
Peter Dunn, dyrektor ds. rozwoju Biura Wykonawczego ds. Rozwoju Gospodarczego w Worcester, mieście, które Liben nazwał „dzieckiem z plakatu problemów HDIP”, stwierdził, że projekty w ramach programów rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Worcester „historycznie… osiągały 100% stawki rynkowej”. Jednak najnowszy projekt HDIP w Worcester przewiduje 20% górny limit przystępności dozwolony przez ustawę. Dunn zasugerował, że najlepiej pozostawić decyzje dotyczące przystępności cenowej gminie.
„Wiem, że w Worcester znajdujemy się w innym miejscu, jeśli chodzi o nasz rynek, niż pięć czy dziesięć lat temu i mogę sobie wyobrazić, że wiele innych miast-bramek może nadal znajdować się w podobnej sytuacji rynkowej” – powiedział Dunn. „Dlatego uważam, że naprawdę najlepiej jest, aby lokalna społeczność dowiedziała się, jaki skład projektu jest dla niej najlepszy i czy ma on lokalne wsparcie, zamiast być całkowicie przepisywanym lub narzucanym na szczeblu stanowym, ponieważ każda społeczność jest różny.”
Leroux postrzegał całkowitą rezygnację z przystępności cenowej jako zaletę HDIP, „ponieważ każda społeczność zasługuje na zróżnicowanie dochodów”.
„W przeciwnym razie poprzez politykę będziemy promować segregację, segregację ekonomiczną, która często jest także segregacją rasową” – stwierdził Leroux. „To naprawdę dziwne, że znajduję się w sytuacji, w której niektóre postępowe organizacje mieszkaniowe lub grupy sprawiedliwości społecznej próbują ograniczyć rodzaje mieszkań, które można budować w społecznościach, w których żyją osoby o niskich dochodach: czy chcesz przez to powiedzieć, że możesz mieć tylko niskie -ludzie o dochodach w tych społecznościach?
Keith Fairey, prezes i dyrektor generalny organizacji non-profit Way Finders zajmującej się mieszkalnictwem w Springfield, omówił znaczenie tworzenia mieszkań dla osób o różnych dochodach w mieście takim jak Holyoke, które zostało „zniszczone przez dezinwestycje i porzucenie”.
„Przywódcy miasta Holyoke nie chcą, aby ludzie opuszczali Holyoke, gdy wzrosną ich dochody: chcą, aby ludzie pozostali w Holyoke nawet wtedy, gdy staną się bardziej mobilni ekonomicznie” – powiedział Fairey. „HDIP zapewnia możliwość oferowania mieszkań po cenach rynkowych obok mieszkań po przystępnych cenach, ponieważ ekonomia i finanse rozwoju budownictwa mieszkaniowego w tym miejscu – niezależnie od tego, czy są to mieszkania niedrogie, czy mieszkania po cenach rynkowych – nie sprawdzają się zbyt dobrze bez dotacji. Czynsze lub sprzedaż same w sobie nie pokryłyby kosztów inwestycji.”
Z ostatniego spisu ludności wynika, że Massachusetts straciło około 50 000 mieszkańców. Fairey ma nadzieję, że wzrost liczby ofert mieszkaniowych w miastach takich jak Holyoke – które w szczytowym okresie liczyło 60 000 mieszkańców, a obecnie liczy 37 000 – może „wypełnić utraconą przez nas deltę pod względem populacji we Wspólnocie”.
Jaimee Francis pisze dla „Gazette” w ramach programu Statehouse Uniwersytetu Bostońskiego.